Calculadora de Alcabala

Calcula el Impuesto de Alcabala que paga el comprador al adquirir un inmueble en el Perú: 3% sobre el exceso de las 10 UIT no afectas, con la base imponible, el tramo inafecto según la UIT del año de la transferencia, la fecha límite de pago (último día hábil del mes siguiente) y el sustento legal artículo por artículo. Contempla la primera venta de empresa constructora, la compra de una cuota del inmueble y los supuestos de inafectación.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el Impuesto de Alcabala y quién lo paga?
Es el impuesto municipal que grava la transferencia de propiedad de un inmueble urbano o rústico, a título oneroso o gratuito y cualquiera sea su forma o modalidad, incluidas las ventas con reserva de dominio. La tasa es del 3% y es de cargo exclusivo del comprador, sin que se admita pacto en contrario. Base legal: artículos 21 y 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N° 156-2004-EF).
¿Sobre qué valor se calcula el impuesto?
Sobre el valor de transferencia (el precio pactado), que no puede ser menor al valor de autovalúo del predio del ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) de Lima Metropolitana que publica el INEI. Ese ajuste se aplica a las transferencias realizadas desde el 1 de febrero de cada año, tomando el índice acumulado hasta el mes anterior a la transferencia. Base legal: artículo 24 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Qué son las 10 UIT no afectas?
No está afecto al impuesto el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble; el 3% se aplica solo sobre el exceso. Se usa la UIT vigente en el año de la transferencia: con la UIT de 2026 en S/ 5,500, el tramo no afecto equivale a S/ 55,000 sin impuesto. Base legal: artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Cuándo vence el pago del Impuesto de Alcabala?
El pago se efectúa al contado hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, sin que importe la forma de pago pactada para el precio de venta. Pagar fuera de plazo genera intereses moratorios y la municipalidad puede sancionar la falta de declaración. Base legal: artículo 26 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Qué transferencias no pagan Alcabala?
Están inafectas, entre otras: los anticipos de legítima, las transferencias por causa de muerte, la resolución del contrato antes de la cancelación del precio, las transferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad, la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios, y las de alícuotas entre herederos o condóminos originarios. También hay entidades inafectas como el Gobierno Central, los gobiernos regionales y locales, las universidades y centros educativos, las entidades religiosas y el Cuerpo General de Bomberos. Base legal: artículos 27 y 28 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Y si compro directamente a la empresa constructora?
La primera venta de un inmueble que realiza una empresa constructora no está afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. Sobre ese valor de terreno se calcula la base imponible y también se descuentan las 10 UIT no afectas. Base legal: artículo 22 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Dónde se declara y se paga la Alcabala?
El impuesto es renta de la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble; en las provincias con Fondo de Inversión Municipal, la municipalidad provincial es la acreedora y transfiere el 50% al distrito. En Lima Metropolitana lo administra el SAT de Lima. La liquidación se hace presentando el documento de transferencia y el autovalúo (HR y PU) del ejercicio ante la entidad que corresponda. Base legal: artículo 29 de la Ley de Tributación Municipal.
¿La Alcabala es lo mismo que el Impuesto a la Renta de la venta?
No. La Alcabala la paga el comprador sobre el valor de la transferencia (3% sobre el exceso de 10 UIT) y es un impuesto municipal. El Impuesto a la Renta de segunda categoría lo paga el vendedor sobre la ganancia de capital obtenida (5% de la ganancia) y es un impuesto nacional administrado por SUNAT. En una misma compraventa pueden aplicarse ambos, a personas distintas.

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