Calculadora de crédito hipotecario

Simulador de crédito hipotecario: calcula cuánto pagarías al mes por una casa o un departamento en el Perú. Con el precio, la cuota inicial, la TEA y el plazo devuelve la cuota mensual —incluidos el seguro de desgravamen, que se cobra sobre el saldo pendiente, y el seguro del inmueble—, el monto del préstamo, los intereses de todo el crédito, el total que se termina pagando y qué parte de la primera cuota es interés puro. Tiene además el camino inverso: con el ingreso mensual del hogar estima hasta qué precio de vivienda alcanza y cuánta cuota inicial hay que ahorrar, usando la referencia de que la cuota no supere el 30% del ingreso neto.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario?
Con el sistema de cuota constante o francés: sobre el saldo pendiente se aplica la tasa mensual, ese es el interés del mes, y lo que sobra de la cuota amortiza capital. La tasa mensual no es la TEA dividida entre 12, sino (1 + TEA) elevado a 1/12, menos 1, porque la tasa efectiva anual ya considera la capitalización. A esa cuota financiera el banco le suma el seguro de desgravamen y el seguro del inmueble, que son los que hacen que la cuota real llegue más alta de lo esperado.
¿Qué diferencia hay entre la TEA y la TCEA?
La TEA es solo el interés del préstamo; la TCEA (tasa de costo efectivo anual) incluye además los seguros, las comisiones y los gastos asociados, así que es la única cifra comparable entre bancos. Dos entidades pueden ofrecer la misma TEA y tener TCEA muy distintas. Antes de firmar, la entidad debe entregarte la hoja resumen con la TCEA y el cronograma de pagos completo, conforme al Reglamento de Transparencia de Información aprobado por la Resolución SBS N° 8181-2012.
¿Qué seguros son obligatorios en un crédito hipotecario y cuánto suman a la cuota?
El seguro de desgravamen, que cancela la deuda si el titular fallece, y el seguro del inmueble contra incendio y daños. El desgravamen se cobra como un porcentaje del saldo pendiente, así que empieza alto y baja a medida que amortizas; el del inmueble es un porcentaje del valor de la propiedad y se mantiene parejo. Sus tasas las fija cada entidad y aparecen en la hoja resumen. Puedes contratarlos con una aseguradora distinta a la del banco y endosar la póliza: es un derecho del cliente y suele bajar la cuota.
¿Cuánto debo ganar para que me aprueben un crédito hipotecario?
No hay un monto único: cada entidad tiene su propio modelo de evaluación y mira tus ingresos sustentados, tus deudas actuales, tu historial en las centrales de riesgo y la estabilidad de tu trabajo. Como referencia práctica, muy usada al planificar, la cuota no debería superar alrededor del 30% del ingreso neto del hogar, contando todas tus deudas. Si te pasas de ahí, cualquier imprevisto se vuelve un problema, aunque el banco te apruebe.
¿Cuánta cuota inicial necesito para un crédito hipotecario?
Depende de la entidad, del programa de crédito y de tu perfil; los créditos con apoyo del Fondo Mivivienda suelen pedir un porcentaje distinto al de un crédito hipotecario tradicional. Lo que sí es general: mientras mayor sea la inicial, menor es el préstamo, menor la cuota y menos intereses pagas en total.
¿Conviene un plazo más corto o más largo?
Un plazo largo baja la cuota mensual pero multiplica los intereses totales, porque el capital tarda más años en reducirse; un plazo corto hace lo contrario. Una salida intermedia: tomar el plazo largo para tener una cuota holgada y amortizar capital cuando puedas, lo que acorta el crédito sin comprometerte a una cuota alta todos los meses.
¿Qué otros gastos hay además de la cuota inicial?
El Impuesto de Alcabala, la tasación del inmueble, los gastos notariales y registrales, y las comisiones que cobre la entidad. Conviene tenerlos presupuestados aparte de la inicial, porque se pagan al cierre de la compra y no entran en el crédito.
¿La tasa de mi crédito hipotecario puede subir después?
Depende del tipo de tasa que contrates. Con tasa fija la cuota no cambia durante todo el plazo pactado. Con tasa variable o mixta, la cuota puede moverse según el índice de referencia, y una subida se siente durante muchos años. Pregunta siempre si la tasa que te ofrecen es fija por todo el plazo o solo por un periodo inicial.

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