Calculadora de rentabilidad de alquiler

Calcula lo que deja de verdad un inmueble puesto en alquiler en el Perú: rentabilidad bruta (alquiler entre precio) y rentabilidad neta, que descuenta los meses sin inquilino, el mantenimiento, el Impuesto Predial y los arbitrios, el seguro, la administración, las reparaciones y el Impuesto a la Renta de primera categoría (5% del alquiler bruto). Devuelve además el flujo mensual, los años que toma recuperar la inversión y, si la compra es financiada, la rentabilidad sobre el capital propio y el flujo que queda después de pagar la cuota del crédito.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre lo que costó el inmueble y no descuenta nada: sirve para comparar propiedades entre sí, no para saber cuánto ganas. La neta descuenta los meses sin inquilino y todos los gastos del año —mantenimiento, predial y arbitrios, seguro, administración, reparaciones e impuesto a la renta— y es la que se parece a lo que efectivamente entra a tu bolsillo. La diferencia entre una y otra suele ser de varios puntos porcentuales.
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar un inmueble en el Perú?
El arrendamiento de un predio genera renta de primera categoría. El arrendador hace un pago a cuenta mensual equivalente al 5% del alquiler bruto: la ley presume que la renta neta es el 80% del monto cobrado y aplica sobre ella la tasa de 6.25%, lo que equivale al 5% del bruto. El pago se hace con el recibo por arrendamiento de SUNAT y luego se regulariza en la declaración anual. Base legal: TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (D.S. N° 179-2004-EF), artículos 36 y 84.
¿Existe un alquiler mínimo sobre el que se calcula el impuesto?
Sí. Para predios alquilados, la ley presume que la renta anual no puede ser menor al 6% del valor del autovalúo, salvo en los casos de excepción que la propia norma contempla (por ejemplo, arrendamientos al Sector Público Nacional). Si pactas un alquiler muy por debajo del mercado, el impuesto igual se calcula sobre esa renta mínima presunta. Base legal: artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta.
¿Qué gastos debo considerar y cuáles se olvidan siempre?
Los que casi nadie suma al hacer la cuenta rápida: la cuota de mantenimiento del edificio, el Impuesto Predial y los arbitrios del año, el seguro, la comisión de quien administra o coloca el inmueble, una reserva para reparaciones e imprevistos y —el más grande de todos— los meses en que el inmueble está vacío entre un inquilino y otro. Con esos conceptos dentro, la rentabilidad real puede quedar bastante por debajo de la que promete el aviso.
¿Qué es la vacancia y cómo la incluyo en el cálculo?
Es el tiempo que el inmueble pasa sin inquilino: entre un contrato y otro suele haber semanas de búsqueda, y a veces trabajos de pintura o reparación. En la calculadora se ingresa como los meses efectivamente alquilados al año. Bajar de 12 a 11 meses recorta más de un 8% de los ingresos, así que es una de las variables que más mueve el resultado.
¿La rentabilidad de alquiler incluye la plusvalía del inmueble?
No, y es deliberado. Esta herramienta mide el flujo de caja: lo que el inmueble deja mes a mes por alquilarlo. La ganancia por el aumento de precio es un retorno distinto, que solo se realiza al vender y que tributa como renta de segunda categoría.
¿Qué significa la rentabilidad sobre el capital propio?
Cuando compras con crédito, el dinero que realmente pusiste es la cuota inicial más los gastos de compra y las mejoras. La rentabilidad sobre capital propio divide el flujo que queda después de pagar las cuotas del año entre ese dinero propio. El crédito la amplifica en los dos sentidos: si la rentabilidad neta del inmueble supera el costo del crédito, el apalancamiento juega a favor; si no lo supera, el flujo mensual puede quedar negativo y tendrás que poner dinero de tu bolsillo cada mes.
¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?
No hay un número universal: depende del distrito, del tipo de inmueble, del estado de la propiedad y del momento del mercado. La comparación útil no es contra un porcentaje de referencia, sino contra tus alternativas reales con riesgo parecido —un depósito a plazo, un fondo, otro inmueble— y, si compras financiado, contra la tasa de tu crédito: si el inmueble rinde menos que lo que te cuesta el préstamo, el apalancamiento está trabajando en tu contra. Considera además que el inmueble es un activo poco líquido: venderlo toma meses.

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