La regla es que el aviso debe permitir evaluar el inmueble sin permitir ubicarlo con precisión ni identificar a quien vive en él. Todo lo que no aporte a la decisión de compra y sí ayude a alguien a saber dónde está la puerta, quién la abre y a qué hora no hay nadie, sobra. No es paranoia: es la diferencia entre recibir consultas de compradores y recibir visitas de gente que no viene a comprar.
Datos clave
- Nunca: dirección exacta con número de puerta y departamento.
- Nunca: fotos de documentos, partidas, recibos o DNI.
- Nunca: horarios en que el inmueble queda vacío.
- Nunca: rostros, placas, fotos familiares ni datos de terceros.
- Cuidado: la razón de la venta contada de más te quita margen de negociación.
Los ocho datos que sobran
| Dato | Riesgo | Qué poner en su lugar |
|---|---|---|
| Dirección exacta y número de departamento | Ubicación precisa del inmueble y de sus ocupantes | Calle o cruce referencial y ubicación aproximada en el mapa |
| Foto de la partida registral o del título | Datos personales y patrimoniales expuestos | "Partida registral disponible para el interesado serio" |
| DNI, RUC o firma del propietario | Suplantación y fraude | Nada; eso se muestra recién en la negociación |
| Recibos de luz, agua o predial legibles | Dirección, suministro y titular en una sola imagen | El monto promedio mensual, escrito en texto |
| Horarios: "solo visitas de 9 a 11, no hay nadie después" | Mapa de cuándo está vacío | "Visitas con cita previa" |
| Rostros, placas de auto, fotos familiares | Datos personales de terceros | Retirarlos antes de fotografiar |
| "Vendo urgente por viaje / divorcio / deuda" | Pérdida total del poder de negociación | "Disponibilidad inmediata" |
| Estado del inmueble: "está vacío hace un año" | Atrae ocupación y robo | "Entrega inmediata" |
Por qué la dirección exacta no ayuda a vender
La objeción típica es "si no pongo la dirección, no me escriben". No es así: el comprador necesita saber la zona, no la puerta. Cruce de calles, distrito, referencia a un parque o avenida y un punto aproximado en el mapa dan toda la información útil. La dirección exacta solo cambia algo para dos personas: el que ya decidió visitar —y a quien se la vas a dar por privado— y el que no debería tenerla.
En inmuebles desocupados esto es crítico. Un aviso que combina "sin muebles", "desocupado" y dirección exacta es una invitación. Si además el inmueble es un terreno, el riesgo cambia de escala: proteger un terreno vacío empieza por no anunciar que está solo.
Los datos de otras personas no son tuyos para publicar
Este punto se subestima. Si alquilas y publicas para vender, las fotos con las cosas del inquilino, sus documentos sobre la mesa o su ropa a la vista implican tratar datos de un tercero sin su consentimiento. Lo mismo con el video que capta al vecino en el pasillo o con la toma aérea que muestra el patio de al lado. La Ley 29733 protege los datos personales de personas identificables, y en un aviso público la difusión es total.
Solución práctica: fotografía con el inmueble despejado, revisa cada imagen buscando reflejos en espejos y ventanas —ahí aparece casi siempre lo que no debía— y avisa al inquilino antes de fotografiar, que además es lo correcto.
Lo que sí conviene poner y muchos omiten
El aviso no tiene que ser escueto, tiene que ser preciso en lo que importa. Suma: gasto de mantenimiento mensual, antigüedad del edificio, si hay ascensor y cuántos, piso, orientación, si el estacionamiento es propio o cedido, si tiene deuda pendiente y si está inscrito. Ese nivel de detalle atrae al comprador informado y ahuyenta al que solo pasea. Es lo contrario de publicar la dirección: información que decide, no información que ubica.
Ver también: cómo saber si un anuncio es real, cómo agendar visitas sin exponer tus datos, cómo escribir el aviso y cómo detectar una estafa inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner mi número de celular en el aviso?
Sí, es normal, pero prefiere el canal de contacto de la plataforma cuando exista: te deja el registro de quién escribió y evita exponer el número a listas de spam.
¿Y si el comprador exige la dirección antes de visitar?
Dásela por mensaje privado tras un intercambio mínimo. Un comprador real no tiene problema en identificarse antes de recibirla.
¿Es ilegal publicar la partida registral?
La información registral es pública, pero publicarla en un aviso difunde datos personales del titular sin necesidad. No hace falta: se entrega al interesado que avanza.
¿Puedo mostrar el número de departamento en la foto del ascensor?
Evítalo. Es uno de los datos que más se filtran sin querer, junto con la placa del auto en la cochera.
¿Qué hago si ya publiqué todo eso?
Edita el aviso, reemplaza las fotos y verifica que las versiones antiguas no queden accesibles. Cuanto antes, mejor.
¿Decir que acepto crédito hipotecario es un dato sensible?
No, al contrario: conviene decirlo, junto con si el inmueble está apto para financiamiento y si tiene cargas.
Además de los datos que sobran, hay vocabulario que resta: las palabras que espantan al interesado.
Fuentes
- Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales
- Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales — Minjus
- Indecopi — publicidad comercial y represión de la competencia desleal
Cómo te ayuda EximiaHaus
El material se hace una vez y trabaja durante todo el tiempo que el aviso esté arriba. Estas son las piezas para armarlo y publicarlo:
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