Se puede, y es más común de lo que parece, pero exige tres cosas: avisar al inquilino, acordar por escrito cómo se harán las visitas, y decir en el aviso que la propiedad está ocupada y desde cuándo estará libre. Ocultarlo es el camino directo a un comprador molesto y a un inquilino que deja de colaborar, que es el peor de los dos escenarios.
Datos clave
- El contrato de arrendamiento sigue vigente aunque cambie el propietario, en los términos pactados.
- Las visitas requieren coordinación: el inquilino tiene derecho al uso pacífico del inmueble.
- Dilo en el aviso: "ocupado hasta [fecha]" filtra a quien necesita entrar ya.
- Ventaja comercial: para un inversionista, un inquilino que paga es un activo, no un problema.
- Nunca fotografíes pertenencias del inquilino sin su permiso.
¿Cómo lo converso con el inquilino?
Antes de publicar, no después de que suene el timbre. Explícale el plan, propón un esquema concreto de visitas —por ejemplo, dos horarios fijos a la semana con aviso de 24 horas— y ofrécele algo a cambio: flexibilidad en la fecha de salida, ayuda con la mudanza, o el compromiso de no traer gente fuera de esos horarios. La colaboración del ocupante es lo que hace viable la operación.
| Situación | Qué poner en el aviso | A quién le sirve |
|---|---|---|
| Inquilino con contrato hasta cierta fecha | "Ocupado hasta [mes]" | Comprador sin prisa e inversionista |
| Inquilino que se va pronto | "Disponible desde [fecha]" | Comprador que va a vivir |
| Alquilado con buena renta | "Alquilado, renta mensual de S/ X" | Inversionista: es un argumento de venta |
| Vivienda familiar aún habitada | "Visitas con cita previa" | Todos |
Elaboración propia, 2026.
¿Puedo obligar al inquilino a mostrar la propiedad?
No de cualquier forma. El arrendatario tiene derecho al uso pacífico del bien, y las visitas tienen que ser razonables y coordinadas. Si el contrato ya preveía una cláusula de visitas para el período final, se aplica lo pactado. Si no, hay que acordarlo, y conviene dejarlo por escrito para evitar discusiones sobre horarios.
¿Le resta valor tener inquilino?
A un comprador que quiere mudarse, sí: tiene que esperar. A un inversionista, al contrario: una propiedad con inquilino puntual y contrato vigente empieza a rentar desde el primer día y le ahorra el período de búsqueda. Por eso conviene decir en el aviso cuánto se está pagando de renta y hasta cuándo va el contrato.
¿Y las fotos?
Con el inmueble ordenado y sin objetos personales del ocupante a la vista, siempre con su autorización. Si no colabora, usa fotos de la propiedad antes de que la ocupara, aclarándolo en la descripción, o fotografía solo ambientes neutros. Publicar fotos donde se ven pertenencias ajenas sin permiso es un problema de privacidad, no un detalle.
Si la ocupación no es un arrendamiento sino una situación irregular, el camino es otro y está en el desalojo por ocupación precaria.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de alquiler se traslada al comprador?
En los términos pactados, el nuevo propietario asume la posición del arrendador.
¿Puedo subir la renta para vender mejor?
Solo en las condiciones y plazos que permita el contrato vigente.
¿Debo avisar al inquilino que voy a vender?
Sí. Además de correcto, es lo que hace posibles las visitas.
¿Cuánto tiempo de aviso para una visita?
Lo pactado; 24 horas es el estándar razonable.
¿Conviene esperar a que se desocupe?
Depende: si tu comprador probable es inversionista, no hace falta.
Fuentes
- Sunat — Renta de primera categoría
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Registro de Predios
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