Es precario quien ocupa un inmueble ajeno sin pagar renta y sin título que lo justifique, o cuyo título ya feneció o no le sirve frente a quien reclama. Esa definición está en el artículo 911 del Código Civil y fue desarrollada por el IV Pleno Casatorio Civil, que es jurisprudencia vinculante para todos los jueces del país.
Datos clave
- Base legal: artículo 911 del Código Civil, y el proceso sumarísimo de desalojo de los artículos 585 y siguientes del Código Procesal Civil.
- IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali): amplió el concepto de precario e incluyó supuestos que antes los juzgados resolvían de forma dispar.
- Los supuestos no son cerrados: el propio pleno aclara que la lista sirve de referencia para el razonamiento del juez, no como una lista taxativa.
- Lo que se discute no es la propiedad, sino el derecho a poseer. Por eso el desalojo es rápido y por eso también se pierde cuando el título del demandante es débil.
Para recuperar el inmueble de un familiar o de un exinquilino sin título: modelo de demanda de desalojo por ocupación precaria, en Word.
¿Quién es precario en la práctica?
El caso más frecuente no es el invasor anónimo: es alguien que entró con permiso y se quedó. El familiar al que se le prestó la casa, el excónyuge que sigue en el inmueble, el inquilino cuyo contrato venció y no se renovó, el comprador que pagó una separación que luego se resolvió, el cuidante que dejó de serlo. En todos esos casos hubo un título y ese título terminó: desde ese momento la ocupación es precaria.
| Situación | ¿Es precario? | Qué hay que probar |
|---|---|---|
| Familiar al que se prestó la casa | Sí, desde el requerimiento de devolución | Título del dueño y carta notarial pidiendo la devolución |
| Inquilino con contrato vencido y sin renovación | Sí, según los supuestos del pleno | Contrato vencido y requerimiento con fecha cierta |
| Inquilino con contrato vigente que no paga | No: es desalojo por falta de pago, no por precario | Contrato, cronograma y estado de deuda |
| Comprador de inmueble alquilado con contrato no inscrito | El arrendatario queda precario frente al nuevo dueño | Partida, contrato de compraventa y requerimiento previo |
| Invasor que entró por la fuerza | Sí, y además puede haber delito | Constatación policial y denuncia por usurpación |
Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.
¿Qué cuatro documentos pide el juez?
Un desalojo por precario se gana o se pierde en la carpeta, no en la audiencia. Estos son los cuatro:
- Copia literal vigente de la partida registral a nombre del demandante. Es la prueba del derecho a poseer. Puedes obtenerla en línea en Sunarp; ver cómo verificar una partida registral.
- Requerimiento de devolución con fecha cierta, normalmente una carta notarial. Sin ese documento, el demandado sostiene que nadie le pidió salir.
- Prueba de la ocupación actual: constatación policial o notarial que acredite quién está dentro y desde cuándo.
- El título que feneció, si lo hubo: contrato de arrendamiento vencido, comodato, separación resuelta.
Si tu propiedad no está inscrita, el punto de partida es otro: ver posesión sin título, por dónde empezar.
¿Por qué se pierden estos procesos?
Por tres razones que se repiten. La primera, demandar como precario a alguien que tiene un contrato vigente: ahí la vía es otra y el juez declara improcedente. La segunda, no acreditar la propiedad con partida vigente, sino solo con una minuta o un contrato privado; ver por qué un contrato no te hace dueño. La tercera, no haber requerido nunca la devolución por escrito.
¿Y si el inquilino simplemente dejó de pagar?
Entonces no es precario. Hay dos caminos más rápidos: el desalojo notarial de la Ley 30933 si el contrato reúne los requisitos, y la cláusula de allanamiento a futuro. Ver el proceso de desalojo de inquilinos, la cláusula de allanamiento y por qué fracasa el desalojo notarial.
¿Cuánto tiempo se pierde por empezar mal?
Elegir la vía equivocada no solo retrasa: obliga a empezar de nuevo. Y desde 2026 hay un dato que cambia la aritmética del propietario: con la Ley 32430, las rentas de primera categoría se declaran por lo percibido, así que un inmueble tomado ya no genera impuesto por un alquiler que no se cobra. Ver si el inquilino no paga, ¿sigo pagando impuesto?. Sigue perdiéndose la renta, pero no se paga por encima de la pérdida.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser propietario inscrito para demandar?
No es el único supuesto, pero es el que menos discusión genera. Con partida vigente a tu nombre, la carga de probar un título mejor pasa al demandado.
¿Sirve una carta simple o tiene que ser notarial?
Debe tener fecha cierta, y la carta notarial es la forma más simple y barata de conseguirla.
¿El proceso de desalojo discute quién es el dueño?
No. Discute el derecho a poseer. Si hay un conflicto real de propiedad, se resuelve en otro proceso.
¿Puedo desalojar a un familiar?
Sí, si le pediste la devolución y no salió. Ver cómo recuperar tu casa si un familiar no quiere salir.
¿Y si el ocupante alega que lleva años ahí?
Puede intentar la prescripción adquisitiva. Por eso conviene actuar temprano: ver prescripción adquisitiva de dominio.
En un terreno sin construir la reacción tiene que ser mucho más rápida: qué hacer si encuentras gente viviendo en tu terreno.
¿Qué es el desalojo exprés en el Perú?
Es el nombre con que se conocen las dos vías rápidas para recuperar un inmueble alquilado: el desalojo notarial de la Ley 30933, que procede por vencimiento del contrato o por dos meses de renta impaga y toma 10 días hábiles en los plazos de la ley, y el desalojo judicial con cláusula de allanamiento a futuro (Ley 30201), con 6 días para contestar y 15 días hábiles de lanzamiento. Ambas exigen un contrato escrito con cláusula de allanamiento y, en la vía notarial, además sometimiento expreso, inmueble individualizado, cuenta de abono y contrato en FUA o escritura pública. El ocupante precario no entra en ninguna de las dos: para él solo hay proceso sumarísimo. Las cuatro vías comparadas están en la guía del desalojo de inquilino en el Perú.
Fuentes
- Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
- IV Pleno Casatorio Civil — Casación 2195-2011-Ucayali: supuestos de ocupación precaria (jurisprudencia vinculante)
- Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
- Sunarp — Servicios en línea: publicidad registral y copia literal de partida
- Ley 30933, procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — El Peruano
- Ley 30201, cláusula de allanamiento a futuro y Registro de Deudores Judiciales Morosos — gob.pe
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