Condominios logísticos y almacenes: el activo que creció con el comercio electrónico

Mientras la conversación inmobiliaria en Perú gira alrededor de departamentos, hay un segmento que creció de forma silenciosa y sostenida: los condominios logísticos. El comercio electrónico, la modernización de la distribución y ahora el puerto de Chancay lo pusieron en el radar de los inversionistas.

Los números del mercado limeño

• Rentas de lista: entre US$ 6,50 y US$ 7,55 por m² mensuales, según ubicación e infraestructura del proyecto.
• Vacancia: alrededor de 5,65%, equivalente a unos 56.450 m² disponibles. Es un nivel saludable: hay opciones sin que el mercado esté sobreofertado.
• Nueva oferta: más de 500.000 m² de nuevos espacios industriales incorporándose al mercado.
• Concentración geográfica: Lurín (52% de la demanda de terrenos en 2025), Huachipa (28%) y Chilca (20%).

Por qué es un activo distinto al residencial

Quien viene del mercado de departamentos encuentra reglas diferentes:

• Contratos largos. Tres, cinco o diez años, frente a los doce meses típicos de vivienda. El flujo es mucho más predecible.
• Inquilinos corporativos. Empresas con estados financieros auditables, no personas naturales. La evaluación crediticia es más rica y el riesgo de impago, distinto.
• Renta en dólares. Habitual en el segmento, lo que traslada el riesgo cambiario al inquilino en muchos casos.
• Menor mantenimiento por m². Una nave industrial requiere menos intervención que un departamento amoblado.
• Ticket de entrada alto. Es la principal barrera: hablamos de operaciones de otra escala.

Las tres formas de entrar

1. Comprar una nave con inquilino

Es la vía más directa a la renta. Compras el activo con el contrato vigente. La clave está en la calidad del inquilino y el plazo remanente: un contrato con dos años por vencer y un inquilino sólido es un activo muy distinto a uno con seis meses y un operador pequeño.

2. Comprar un lote en parque industrial y desarrollar

Mayor potencial de retorno, mayor riesgo y plazos largos. Entre la compra y la operación pueden pasar de dos a cuatro años entre habilitación, licencias y construcción.

3. Vehículos de inversión colectiva

Fondos y fideicomisos que invierten en renta industrial permiten participar con tickets menores y sin gestionar directamente. A cambio, se paga una comisión de administración y se cede el control de las decisiones.

Qué evaluar en un almacén

• Altura libre. Determina cuánto se puede almacenar por metro cuadrado de piso. Es la variable técnica que más afecta el valor.
• Resistencia del piso y capacidad de carga.
• Andenes y maniobra. Cantidad de puertas de carga y espacio para que un camión de gran tonelaje maniobre.
• Potencia eléctrica disponible. Crítica si el inquilino requiere cadena de frío o automatización.
• Sistema contra incendios conforme a normativa: sin eso, muchos operadores formales no pueden tomar el espacio.
• Distancia al Callao y a las vías principales. Define el costo logístico del inquilino y, por lo tanto, cuánto puede pagar de renta.

Los riesgos reales

Concentración. Un solo inquilino significa que la vacancia es del 0% o del 100%. No hay término medio, y el periodo de recolocación de una nave grande puede ser largo.

Obsolescencia. Los estándares logísticos evolucionan. Un almacén de altura insuficiente o sin capacidad de automatización pierde competitividad frente a la oferta nueva, y aquí están entrando más de 500.000 m² nuevos.

Ciclo económico. La demanda de almacenes sigue al consumo y al comercio exterior. En una desaceleración, es de los primeros segmentos en sentirlo.

Para quién tiene sentido

Es un activo para inversionistas con capital significativo, horizonte largo y tolerancia a la concentración de riesgo. A cambio ofrece contratos más largos, inquilinos más solventes y menos gestión cotidiana que una cartera equivalente de departamentos. Como toda inversión especializada, exige asesoría técnica: la due diligence de una nave industrial no se parece en nada a la de un departamento.

Ver también: el nuevo Jorge Chávez y su efecto inmobiliario en el Callao y Lima Norte, el efecto Chancay: cómo el megapuerto está moviendo el suelo en Lima Norte y oficinas prime en Lima: la vacancia cae a mínimos de una década.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de renta por un almacén en Lima?

Las rentas de lista se mueven entre US$ 6,50 y US$ 7,55 por m² mensuales, según ubicación e infraestructura del proyecto, con una vacancia en torno a 5,65%.

¿En qué se diferencia del mercado residencial?

En contratos de tres, cinco o diez años en lugar de doce meses; inquilinos corporativos con estados financieros auditables; renta habitualmente en dólares; menor mantenimiento por m²; y un ticket de entrada mucho más alto.

¿Cuáles son las formas de entrar al segmento?

Comprar una nave con inquilino, que es la vía directa a la renta; comprar un lote en parque industrial y desarrollarlo, con más retorno y más riesgo; o entrar por vehículos de inversión colectiva con tickets menores.

¿Qué se evalúa técnicamente en un almacén?

La altura libre, que es la variable que más afecta el valor; la resistencia del piso; los andenes y el espacio de maniobra; la potencia eléctrica disponible; el sistema contra incendios conforme a normativa; y la distancia al Callao y las vías principales.

¿Cuáles son los riesgos principales?

La concentración —con un solo inquilino la vacancia es 0% o 100%—, la obsolescencia frente a los más de 500.000 m² de oferta nueva, y el ciclo económico, porque la demanda de almacenes sigue al consumo y al comercio exterior.

¿Para quién tiene sentido este activo?

Para inversionistas con capital significativo, horizonte largo y tolerancia a la concentración de riesgo, a cambio de contratos más largos, inquilinos más solventes y menos gestión cotidiana.

Fuentes

• Nuevos lotes de parques industriales se incorporarán en 2026 — Binswanger
• Almacenes: Puerto de Chancay impulsa el ingreso de nuevos jugadores — Gestión
• Mercado logístico en Lima: más de 500.000 m² de nuevos espacios — Energiminas