Sí. Un particular puede comprar un terreno del Estado peruano por dos vías: la subasta pública de la SBN o de una municipalidad, abierta a cualquier postor que compre las bases y deposite la garantía (5 % del precio base en las subastas de Lima de 2026), o la compraventa directa, reservada a causales como la posesión anterior al 25 de noviembre de 2010. Ocupar un terreno estatal no da derecho a comprarlo.
La compra solo va por los mecanismos formales de disposición que administra la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN); entre las modalidades que la propia entidad enumera están la venta directa, las transferencias, el derecho de superficie, el usufructo, la cesión en uso, la afectación en uso, el arrendamiento, la servidumbre, la permuta y la reserva. Y si alguien ocupa un predio estatal, el Estado está facultado a recuperarlo directamente.
Datos clave
- Quién administra: la SBN, entidad adscrita al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
- Entregas en 2026: 901 predios estatales con 1.366,68 hectáreas en lo que va del año.
- Destinos principales: protección frente a inundaciones (398), transportes y comunicaciones (256), agua y saneamiento (166), espacios públicos (24), minería e hidrocarburos (16), salud (11); vivienda, 4.
- Dónde: Lima (164), Tumbes (119), Áncash (109), La Libertad (93), Piura (66), Ica (49), Arequipa (34), entre otras.
- Recuperaciones: 57 predios y 111,26 ha recuperados por invasión u ocupación ilegal, en aplicación de los artículos 65 y 66 de la Ley 30230 y del DL 1726.
- Bienes de dominio público: son imprescriptibles; la posesión no los convierte en propiedad privada.
- Regla general: la venta de predios estatales de dominio privado se hace por subasta pública; la compraventa directa es la excepción y solo procede por las causales del artículo 222 del Reglamento de la Ley 29151 (DS 008-2021-VIVIENDA).
- Subasta SBN 2026: la I Subasta Pública del 27 de mayo de 2026 ofreció 20 predios con precios base de US$ 115.011,70 a US$ 493.548,53; se adjudicaron 7 y se recaudó más de US$ 1 millón.
- Subasta municipal en Lima: Serpar, de la Municipalidad de Lima, subasta 78 lotes el 30 de septiembre de 2026 con precios base desde S/ 42.000; las bases cuestan S/ 50 y la garantía es el 5 % del precio base.
¿Qué modalidades existen y qué te dan realmente?
| Modalidad | Qué obtienes | Uso típico |
|---|---|---|
| Venta directa o subasta | La propiedad del predio | Proyectos privados, con procedimiento y requisitos |
| Derecho de superficie | Derecho a construir y usar por un plazo | Proyectos de largo plazo sobre suelo que sigue siendo estatal |
| Usufructo | Uso y disfrute temporal del predio | Aprovechamiento sin transferencia de dominio |
| Cesión / afectación en uso | Uso para un fin determinado | Entidades públicas y fines de interés público |
| Arrendamiento | Uso a cambio de renta | Ocupación temporal formalizada |
| Servidumbre | Derecho de paso o instalación | Infraestructura, redes y accesos |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
El lugar de este tema dentro de toda la venta de un terreno está explicado en la guía maestra para vender un terreno en el Perú.
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
¿Cómo comprar un terreno del Estado en una subasta pública?
Es la vía abierta a cualquier persona natural o empresa. El procedimiento de la SBN y el de las municipalidades siguen la misma lógica:
- Revisa el catálogo de predios en la sección de subastas de la SBN (web.sbn.gob.pe/subastas) o en la convocatoria de la municipalidad. Cada lote trae área, ubicación, zonificación y precio base.
- Compra las bases administrativas dentro del plazo. En la subasta de Serpar de septiembre de 2026 costaban S/ 50.
- Deposita la garantía, normalmente por transferencia o cheque de gerencia. En las subastas de Lima de 2026 fue el 5 % del precio base del lote.
- Presenta tus documentos y tu oferta en sobre cerrado, en la fecha fijada, con las declaraciones juradas que piden las bases.
- Acto público: se abren las ofertas ante notario y gana la mejor propuesta igual o superior al precio base. Luego pagas el saldo y se firma la escritura de compraventa para inscribirla en Sunarp.
| Subasta de terrenos públicos (2026) | Fecha | Lotes | Precio base | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| I Subasta Pública SBN (Barranca, Aija, Ilo y Moquegua) | 27 de mayo de 2026 | 20 ofrecidos, 7 adjudicados | US$ 115.011,70 a US$ 493.548,53 | SBN, vía Infobae y Construyendo |
| Serpar, Municipalidad de Lima (Carabayllo, Puente Piedra, Santa Rosa y Surco) | 30 de septiembre de 2026 | 78 lotes de 96,76 a 1.187,62 m² | S/ 42.000 a S/ 1.215.000 | Serpar, vía La República |
¿Qué es la compraventa directa y quién puede pedirla?
Es la venta sin subasta a un solicitante concreto, y solo procede si encajas en una causal del artículo 222 del Reglamento de la Ley 29151. Las dos que más interesan a particulares son la posesión consolidada (causal 3), cuando ocupas la mayor parte del predio con fines de vivienda, comercio, industria, educación u otros, y los otros supuestos de posesión (causal 4), cuando el área está cerrada por obras civiles permanentes y pruebas que la custodias. En ambas, la posesión debe haber empezado antes del 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigor de la Ley 29618. Si empezaste a ocupar después, no hay compraventa directa posible por posesión.
¿Es realista para una persona natural?
Hay que decirlo con claridad: la mayor parte del suelo estatal que se moviliza no va a vivienda particular. De los 901 predios entregados en 2026, 398 fueron para protección frente a inundaciones y 256 para transportes y comunicaciones, mientras que el sector vivienda recibió 4. El grueso de las entregas se dirige a proyectos de infraestructura y a entidades públicas.
Para una familia, la vía realista hacia suelo estatal no es comprarle a la SBN, sino los programas de vivienda que se construyen sobre esa cartera —la del Programa Generación de Suelo Urbano— o la formalización cuando corresponde, explicada en Cofopri o Sunarp.
¿Qué pasa con quien ocupa un terreno del Estado?
Que puede perderlo sin proceso judicial previo. Los artículos 65 y 66 de la Ley 30230 y el Decreto Legislativo 1726 facultan al Estado a recuperar de manera directa los predios de su propiedad cuando son invadidos u ocupados ilegalmente, y la SBN los aplicó en 2026 para recuperar 57 predios con 111,26 hectáreas.
A eso se suma que los bienes de dominio público son imprescriptibles: no se ganan por el paso del tiempo. Quien compra "derechos de posesión" sobre un terreno estatal no está comprando un activo, está comprando un riesgo. Ver también qué dice la ley sobre predios abandonados.
¿Qué verificar antes de entrar en cualquier operación?
- Titularidad: partida registral en Sunarp y consulta a la SBN sobre la condición del predio.
- Modalidad exacta que se te ofrece: no es lo mismo comprar la propiedad que recibir un derecho de superficie por plazo determinado.
- Zonificación y factibilidad de servicios: sin ellas, el suelo no es urbanizable en el corto plazo.
- Cargas, reservas y afectaciones que puedan recaer sobre el predio.
Cómo hacer esa verificación paso a paso está en cómo saber si un terreno es del Estado antes de comprarlo.
Preguntas frecuentes
¿Cualquier terreno del Estado se puede comprar?
No. Los bienes de dominio público no son objeto de disposición como los de dominio privado del Estado, y cada modalidad tiene requisitos y procedimientos específicos.
¿La SBN vende terrenos a personas naturales?
Existen modalidades de disposición que pueden alcanzar a particulares, sujetas a procedimiento. En la práctica, la mayoría de entregas se dirige a proyectos de infraestructura y entidades públicas.
¿Puedo quedarme con un terreno del Estado por prescripción?
Los bienes de dominio público son imprescriptibles. Además, el Estado puede recuperar directamente sus predios invadidos u ocupados ilegalmente.
¿Cómo adquirir un terreno del Estado peruano?
Por subasta pública, comprando las bases, depositando la garantía y presentando tu oferta en la convocatoria de la SBN o de una municipalidad; o por compraventa directa, si cumples una causal del Reglamento de la Ley 29151, como la posesión consolidada desde antes del 25 de noviembre de 2010.
¿Dónde veo los terrenos del Estado en venta?
En la sección de subastas de la SBN (web.sbn.gob.pe/subastas), que publica el catálogo, las bases y el cronograma, y en las convocatorias de las municipalidades, como las de Serpar en Lima. La SBN es la antigua Superintendencia de Bienes Nacionales, por eso muchos la buscan como «bienes nacionales».
¿Puedo comprar el terreno del Estado que ocupo?
Solo si tu posesión empezó antes del 25 de noviembre de 2010 y cumple las condiciones de la causal 3 o 4 de compraventa directa, que se piden ante la SBN o la entidad titular. Si ocupaste después, no hay venta directa y el Estado puede recuperar el predio.
¿Qué es el derecho de superficie?
Un derecho que permite construir y usar lo edificado por un plazo determinado, sin adquirir la propiedad del suelo, que permanece en el titular original.
¿Dónde consulto si un predio es estatal?
En la SBN, que administra los predios del Estado, y en la partida registral de Sunarp cuando el predio está inscrito.
Relacionado y útil antes de decidir: Costo del m² en provincias: Arequipa, Trujillo, Cusco y Piura comparados.
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Fuentes
- SBN entrega más de 900 predios estatales para importantes proyectos en lo que va del 2026 — Perú Construye, 07/08/2026
- Predios del Estado — Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN)
- SBN subastará 20 terrenos grandes desde US$ 115 mil de precio base — Infobae, 19/03/2026
- SBN recauda más de 1 millón de dólares mediante subasta pública de terrenos estatales — Construyendo, mayo de 2026
- Serpar subastará 78 lotes desde S/ 42.000 el 30 de septiembre: requisitos — La República, 13/09/2026
- Subastas de predios estatales — SBN
- La posesión como causal de venta directa de bienes de dominio privado estatal (art. 222 del DS 008-2021-VIVIENDA) — IUS 360
- Solicitar la compraventa directa de predios estatales por posesión consolidada (causal 3) — SBN, gob.pe
- Habilitan 57 terrenos estatales para proyectos de vivienda que beneficiarán a más de 674 mil peruanos — Infobae, 06/01/2026
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