Due diligence de un terreno para desarrollar: los ocho frentes que se revisan antes de firmar

La due diligence de un terreno son ocho revisiones en paralelo —registral, catastral, urbanística, de servicios, tributaria, ambiental, posesoria y contractual— y todas deben pasar. Con las tasas vigentes en octubre de 2026, la copia literal de la partida cuesta S/ 14,00 y la búsqueda catastral de la Sunarp S/ 69,00; el certificado de zonificación y vías sale en 5 días útiles y la factibilidad de servicios en 15.

La due diligence de un terreno para desarrollo no es una revisión legal: son ocho revisiones distintas que se hacen en paralelo y que deben pasar todas. Registral, catastral, urbanística, de servicios, tributaria y municipal, ambiental y de riesgo, posesoria y contractual. Basta que una falle para que el terreno no sirva al proyecto, y el hallazgo que más veces tumba una compra en el Perú no es una hipoteca: es que el área o los linderos de la partida no coinciden con la realidad física del lote.

¿Qué se revisa en cada frente?

Si lo que quieres es vender el lote, conviene leer primero la guía completa para vender un terreno en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.

¿Qué documento se pide en cada frente, cuánto cuesta y cuánto demora en 2026?

Esta es la parte que casi nunca aparece junta: el documento, la ventanilla, el plazo que fija la norma y la tasa vigente. Los plazos de los documentos previos no son una costumbre municipal, están en el artículo 14 del Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090 (Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA); las tasas registrales son las que publica la Sunarp y los derechos de trámite municipales salen del TUPA de cada municipalidad.

Sumadas, las tasas y derechos de trámite de los ocho certificados con monto publicado —copia literal, cargas y gravámenes, CRI, certificado positivo, búsqueda catastral, vigencia de poder, zonificación y vías y parámetros, más la constancia de no adeudo— dan S/ 497,60. Es el piso documentario de una due diligence en Lima: no incluye honorarios profesionales, levantamiento topográfico, factibilidades ni CIRA. Frente al valor de un terreno de proyecto es un costo marginal, y es la razón por la que ninguna adquisición de suelo debería saltarse esta etapa.

¿Qué norma respalda cada frente y en qué artículo?

Un informe de due diligence que no cita artículo no se puede discutir con el vendedor ni con el banco. Estos son los artículos que sostienen cada frente, todos de normas vigentes y verificables en la fuente oficial.

¿Qué revisar antes de comprar un terreno en el Perú, paso a paso?

El orden importa: cada paso puede matar la operación y conviene gastar primero lo barato. Esta es la secuencia que usamos cuando el comprador es una constructora o un desarrollador.

1. Copia literal completa de la partida, no un extracto: toda la cadena de transferencias, el rubro de cargas y gravámenes y las anotaciones. Máximo 3 días hábiles y S/ 14,00 las dos primeras páginas.
2. Certificado de cargas y gravámenes (S/ 42,00) para leer, en un solo documento, hipotecas, embargos y medidas cautelares vigentes. Un gravamen puede estar caduco: los del artículo 3 de la Ley N.° 26639 caducan a los 10 años (artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
3. Certificado de vigencia de poder del representante que va a firmar (S/ 26,00) y partida de la sociedad vendedora. Sin facultades expresas para disponer, la minuta no sirve.
4. Certificado de búsqueda catastral (S/ 69,00) con plano de ubicación, plano perimétrico y memoria descriptiva visados por arquitecto o ingeniero civil. Es el paso que detecta superposición con colindantes.
5. Inspección física con los colindantes presentes: ocupantes, cercos corridos, servidumbres de paso, caminos, canales de riego, torres o postes. Lo que se ve en campo no está en la partida.
6. Certificado de Zonificación y Vías (municipalidad provincial, 5 días útiles) para saber el uso, los coeficientes de edificación, el lote normativo, los aportes reglamentarios y las afectaciones de vías.
7. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (5 días útiles) si el proyecto edifica: altura, área libre, retiros, densidad y estacionamientos exigidos.
8. Factibilidad de agua y alcantarillado y de energía eléctrica (15 días útiles cada una). Aquí aparecen las obras de infraestructura que el proyecto tendría que ejecutar y que la prestadora debe reembolsar.
9. Frente ambiental y de riesgo: certificación ambiental según la Ley N.° 27446, estudio de mecánica de suelos, estudio de impacto vial cuando corresponde y, en terrenos sin infraestructura previa, CIRA del Ministerio de Cultura (20 días hábiles).
10. Deuda municipal: constancia de no adeudo de predial y arbitrios (S/ 1,80 en el SAT de Lima) y revisión de multas administrativas sobre el predio.
11. Estructura contractual: acuerdo con condición suspensiva, arras u opción anotada preventivamente, y bloqueo registral por el notario (60 días hábiles) cuando ya hay minuta.
12. Cierre y liquidación tributaria: alcabala del 3 % a cargo del comprador sobre el exceso de 10 UIT, y predial del transferente hasta el último día hábil del mes siguiente.

¿Por qué el frente catastral es el que más sorpresas da?

Porque la partida describe un predio con palabras y medidas antiguas, y el terreno existe en el espacio. Cuando ambos no coinciden, aparece una discrepancia de área o una superposición con el vecino, y eso frena la independización, la habilitación y hasta la licencia. Resolverlo exige rectificación de área o saneamiento catastral, procedimientos que toman meses y que rara vez caben en el cronograma de un proyecto.

Cómo funciona ese certificado y qué significan sus tres resultados posibles está en certificado de búsqueda catastral.

¿Qué se hace si el área inscrita no coincide con la real?

El artículo 13 de la Ley N.° 27333 abre tres caminos para determinar o rectificar el área, los linderos y las medidas perimétricas de un predio: el mutuo acuerdo, formalizado en escritura pública con la conformidad de los colindantes; la vía notarial, como asunto no contencioso; y la vía judicial. La elección no es de gusto: cuando hay superposición de áreas o de linderos con otro predio inscrito, la competencia se traslada al juez, y ese es el escenario que descalabra un cronograma.

Mientras el procedimiento avanza, la solicitud puede anotarse preventivamente en la partida —previo informe del área de Catastro— según el artículo 138 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Y hay un detalle que define quién gana la discusión técnica: el artículo 11 de ese mismo reglamento dice que el informe del área de Catastro, que es el que determina si hay o no superposición de partidas, es vinculante para el registrador. Un plano firmado por un buen proyectista no vence a un informe de Catastro.

¿Qué pasa con los ocupantes?

Que se compran con el terreno. Un predio con posesión de terceros —arrendatarios agrícolas, cuidadores, ocupantes de larga data— no es un predio libre aunque la partida esté impecable. Desocuparlo puede requerir un proceso judicial cuya duración no controla nadie, y en el peor escenario el ocupante puede estar en condiciones de iniciar una prescripción adquisitiva.

Por eso la inspección física con presencia de colindantes es parte de la revisión, no un trámite opcional. Lo tratamos en posesión sin título y en ¿Cómo protejo mi casa de una suplantación?.

Un rastro útil: si alguien inició una prescripción adquisitiva notarial sobre el predio, esa solicitud pudo anotarse preventivamente en la partida al amparo del artículo 5 de la Ley N.° 27333 y del artículo 138 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Esa anotación se lee en la copia literal, y es una señal de que el frente posesorio ya se convirtió en un expediente.

¿Hace falta certificación ambiental y CIRA para desarrollar el terreno?

El artículo 3 de la Ley N.° 27446, Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental, es terminante: no puede iniciarse la ejecución de los proyectos comprendidos en el sistema, y ninguna autoridad nacional, sectorial, regional o local puede aprobarlos, autorizarlos, permitirlos, concederlos ni habilitarlos, si no cuentan previamente con la certificación ambiental. El artículo 4 clasifica los proyectos del listado de inclusión en tres categorías: Categoría I, Declaración de Impacto Ambiental, para impactos no significativos; Categoría II, estudio semidetallado (EIA-sd), para impactos moderados; y Categoría III, estudio detallado (EIA-d), cuando el proyecto puede producir impactos negativos significativos.

Para una habilitación urbana, el artículo 21 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación (Decreto Supremo N.° 029-2019-VIVIENDA) precisa qué se exige: la certificación ambiental conforme a la Ley N.° 27446 y al listado de inclusión, el estudio de impacto vial en los casos que el Reglamento Nacional de Edificaciones establece, y el estudio de mecánica de suelos con fines de pavimentación según la Norma Técnica CE.010 del propio reglamento.

El frente arqueológico es el que más proyectos sorprende, porque no está en el imaginario del comprador. El Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos lo emite el Ministerio de Cultura, a través de la Dirección de Certificaciones o de las Direcciones Desconcentradas de Cultura, con un plazo de 20 días hábiles para evaluar la solicitud y silencio administrativo positivo si no resuelve. Si se hallan restos, el CIRA se desestima y lo que sigue es una intervención arqueológica con su propio cronograma. Obtenido el CIRA —o cuando no hace falta tramitarlo, por infraestructura preexistente o por las excepciones del artículo 56 del Reglamento de Intervenciones Arqueológicas— se presenta de forma obligatoria un Plan de Monitoreo Arqueológico.

A esto se suma el riesgo físico. El artículo 55 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prevé expresamente el tratamiento de predios ubicados en zona de riesgo mitigable y en zona arqueológica declarada patrimonio cultural de la nación, con inscripción de la carga que delimita el área afectada. Que exista una carga técnica inscrita no se adivina: se lee en la partida. Las consecuencias de excavar donde no corresponde las vemos en Excavación y sótanos: ¿qué riesgos tiene para los vecinos?.

¿Qué derechos te dan los documentos previos y cuánto duran?

El artículo 14 del TUO de la Ley N.° 29090 trae tres reglas que valen plata en un proyecto y que casi nadie aprovecha. La primera: el contenido de la información o documentos previos es de cumplimiento obligatorio tanto para la entidad que los otorga como para el solicitante, porque genera deberes y derechos. La segunda: los Registros Públicos inscriben esos documentos a solicitud del propietario, y el asiento debe resaltar las condiciones de aprovechamiento del predio, oponibles frente a terceros. La tercera, la más importante: ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano puede establecer una zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso del suelo que la indicada en los documentos previos ya emitidos sobre la base de una zonificación aprobada.

Traducido al cronograma de una constructora: el certificado de zonificación y vías y el de parámetros no son papeles de trámite, son el escudo del proyecto frente a un cambio de reglas, y valen 36 meses. La factibilidad de servicios también vale 36 meses y se prorroga 12 más por única vez (artículo 20.1 literal b del Reglamento); en proyectos integrales aprobados que se ejecutan por etapas no hay que actualizarla mientras el proyecto no se modifique.

Lo mismo pasa con la licencia: 36 meses, prorrogables 12 por única vez, y la prórroga se pide dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento (artículo 11). Y la secuencia registral tiene su propio reloj: solo la recepción de obras de la habilitación urbana es inscribible, mientras el proyecto se anota preventivamente (artículo 34 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), las partidas preindependizadas viven un año prorrogable y nunca más allá de la licencia (artículo 75), y la inscripción individualizada del lote es requisito para la conformidad de obra de edificación (artículo 20 del TUO). Si el terreno es rústico y el plan es subdividirlo, el camino está en el artículo 62 del Reglamento y lo detallamos en división de predios: requisitos.

¿Qué impuestos se pagan al comprar el terreno y quién los paga?

La alcabala es 3 % y es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario (artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). No está afecto el tramo de las primeras 10 UIT del valor del inmueble: con la UIT de 2026 fijada en S/ 5.500 por el Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, ese tramo libre equivale a S/ 55.000. La base imponible es el valor de transferencia y no puede ser menor al autovalúo del ejercicio (artículo 24), y el pago vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia (artículo 26).

Para una constructora hay una regla que conviene tener a la vista: la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no está afecta a alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (artículo 22). Es decir, el terreno sí tributa.

Del lado del predial, el artículo 16 obliga al transferente a cancelar el íntegro del impuesto adeudado hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia; y el artículo 7 cierra el círculo: registradores y notarios exigen que se acredite ese pago para inscribir o formalizar el acto, limitado al ejercicio en que se efectuó. Por eso la constancia de no adeudo no es un gesto de cortesía del vendedor: sin ella la operación se traba en la mesa de la notaría.

¿Cómo se estructura la compra mientras se hace la revisión?

Con condición suspensiva. Se firma un acuerdo que fija precio y plazo, se entrega una suma acotada como arras u opción, y se establece que la compraventa se perfecciona solo si la due diligence resulta satisfactoria y si se obtienen determinados documentos, típicamente la conformidad de cabida o la licencia. Si la condición no se cumple, el acuerdo se resuelve con las consecuencias que las partes hayan pactado.

Esa estructura protege a las dos partes: el comprador no paga por un terreno que no sirve y el vendedor cobra por sacar el predio del mercado mientras dura la revisión. Los instrumentos están comparados en cómo se compra suelo para desarrollar.

Hay dos herramientas registrales que convierten ese acuerdo en una posición defendible. La primera es la anotación preventiva del contrato de opción: el artículo 148 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone que el asiento del contrato de opción del artículo 1419 del Código Civil tiene calidad de anotación preventiva, con el plazo pactado consignado expresamente, y el artículo 149 precisa que caduca de pleno derecho al cumplirse ese plazo. La segunda es el bloqueo registral: lo solicita el notario que formaliza el acto, con copia simple de la minuta, dura 60 días hábiles y durante su vigencia no puede inscribirse ni anotarse ningún acto incompatible con aquel cuya prioridad se reservó (artículos 136 y 137). Inscrito el acto definitivo, su eficacia se retrotrae a la fecha del asiento de presentación del bloqueo.

¿Qué hallazgos son deal breakers?

Cuatro. Superposición confirmada con un predio colindante. Falta de factibilidad de servicios sin ampliación prevista. Zonificación que no admite el uso o la densidad que el proyecto necesita. Y posesión de terceros consolidada sin acuerdo de salida. Los demás hallazgos —una hipoteca vigente, deudas municipales, un poder vencido, un área por rectificar— normalmente son gestionables y se resuelven ajustando precio o condicionando el cierre.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la due diligence de un terreno?

La revisión completa del predio antes de comprarlo, en ocho frentes: registral, catastral, urbanístico, de servicios, tributario y municipal, ambiental y de riesgo, posesorio y contractual.

¿Cuál es el hallazgo que más veces frena una compra?

La discrepancia entre el área o los linderos inscritos y la realidad física del lote, o la superposición con predios colindantes detectada en la búsqueda catastral.

¿Se puede comprar y revisar después?

Se puede, pero es la forma más cara de hacerlo. Lo habitual es estructurar la compra con condición suspensiva sujeta a que la revisión resulte satisfactoria.

¿Los ocupantes son problema del vendedor o del comprador?

Del comprador, una vez transferido el predio, salvo que el contrato traslade expresamente esa obligación al vendedor con garantías. Por eso la inspección física es obligatoria.

¿Cuánto demora una due diligence?

Depende de la complejidad del predio y de los plazos de Sunarp y de la municipalidad. Los certificados catastrales y las factibilidades son los que más condicionan el calendario.

¿Cuánto cuesta la due diligence de un terreno en 2026?

Las tasas y derechos de trámite de los certificados con monto publicado suman S/ 497,60 con las tarifas de octubre de 2026: copia literal (S/ 14,00), cargas y gravámenes (S/ 42,00), CRI (S/ 69,00), certificado positivo (S/ 21,00), búsqueda catastral (S/ 69,00), vigencia de poder (S/ 26,00), zonificación y vías (S/ 205,30) y parámetros (S/ 70,50) en el TUPA de la Municipalidad Metropolitana de Lima, más la constancia de no adeudo (S/ 1,80 en el SAT de Lima). No incluye honorarios profesionales, topografía, factibilidades ni CIRA.

¿Qué plazos legales marcan el calendario de la revisión?

La copia literal llega en un máximo de 3 días hábiles; el certificado de zonificación y vías y el de parámetros, en 5 días útiles cada uno; la factibilidad de servicios, en 15 días útiles (artículo 14 del TUO de la Ley N.° 29090); y el CIRA, en 20 días hábiles con silencio administrativo positivo. El camino crítico casi siempre es la factibilidad o el CIRA, no la parte registral.

¿Cuánto valen los certificados de zonificación, parámetros y factibilidad?

Treinta y seis meses. El artículo 14 del TUO de la Ley N.° 29090 fija 36 meses de vigencia para el Certificado de Zonificación y Vías, el de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el de Factibilidad de Servicios; la factibilidad se prorroga 12 meses más por única vez. Obtenida la licencia no se exige renovar ninguno de estos documentos previos, siempre que se haya comunicado a la prestadora el inicio de las obras.

¿Pueden bajarme la zonificación después de que compré el terreno?

No por la vía de un cambio de plan: el artículo 14 del TUO de la Ley N.° 29090 establece que ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano puede fijar una zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso del suelo que la indicada en los documentos previos ya emitidos sobre la base de una zonificación aprobada. Además, esos documentos pueden inscribirse en Registros Públicos, con lo que las condiciones de aprovechamiento del predio quedan oponibles frente a terceros.

¿Quién paga la alcabala de un terreno y cuánto es en 2026?

El comprador, 3 % y sin pacto en contrario (artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). Las primeras 10 UIT del valor del inmueble no están afectas: con la UIT de 2026 en S/ 5.500 (Decreto Supremo N.° 301-2025-EF), el tramo libre es de S/ 55.000. El pago vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. En la primera venta de una empresa constructora, la alcabala alcanza solo la parte correspondiente al valor del terreno (artículo 22).

¿Cómo se protege la prioridad del comprador mientras se firma?

Con el bloqueo registral: lo solicita el notario que formaliza el acto, dura 60 días hábiles y durante su vigencia no se inscribe ni se anota ningún acto incompatible con el que se reservó. Al inscribirse el acto definitivo, su eficacia se retrotrae a la fecha del asiento de presentación del bloqueo (artículos 136 y 137 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

Relacionado con este tema: Excavación y sótanos: ¿qué riesgos tiene para los vecinos?.

Si tu duda es otra, aquí está respondida: división de predios: requisitos.

Conviene leerlo junto con cómo saber si un terreno es legal para comprarlo.

Fuentes

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
• Certificado de búsqueda catastral — Subdirección de Capacitación Registral, Sunarp
• TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
• Reglamento de Calidad de la Prestación de Servicios de Saneamiento — Sunass, Resolución N.° 081-2008-SUNASS-CD
• Indecopi embarga cuentas a dos inmobiliarias por presunta venta de lotes sin saneamiento legal — La República, 16/02/2026
• Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado
• Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090 (D.S. N.° 006-2017-VIVIENDA) y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación (D.S. N.° 029-2019-VIVIENDA) — texto completo publicado en gob.pe
• Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N.° 156-2004-EF) — alcabala e impuesto predial
• Ley N.° 27446, Ley del Sistema Nacional de Evaluación del Impacto Ambiental
• Certificado literal de partida registral de predio: tasa registral — Sunarp
• Certificado de cargas y gravámenes: tasa registral — Sunarp
• Solicitar certificado literal de partida a Sunarp: plazo de atención — gob.pe
• TUPA de la Municipalidad Metropolitana de Lima: certificados de zonificación y vías y de parámetros urbanísticos
• Constancia de no adeudo: derecho de tramitación — SAT de Lima
• Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, valor de la UIT para 2026 — El Peruano
• Procedimiento para obtener el CIRA y el Plan de Monitoreo Arqueológico (D.S. N.° 003-2014-MC) — MEF
• Rectificación de área, linderos y medidas perimétricas: artículo 13 de la Ley N.° 27333 — Pleno Nacional de Registradores, Sunarp