La due diligence de un terreno para desarrollo no es una revisión legal: son ocho revisiones distintas que se hacen en paralelo y que deben pasar todas. Registral, catastral, urbanística, de servicios, tributaria y municipal, ambiental y de riesgo, posesoria y contractual. Basta que una falle para que el terreno no sirva al proyecto, y el hallazgo que más veces tumba una compra en el Perú no es una hipoteca: es que el área o los linderos de la partida no coinciden con la realidad física del lote.
Datos clave
- Ocho frentes que se revisan en paralelo: registral, catastral, urbanístico, de servicios, tributario y municipal, ambiental y de riesgo, posesorio y contractual.
- El hallazgo más frecuente que frena una operación: discrepancia entre el área inscrita y la real, o superposición con predios colindantes.
- El certificado de búsqueda catastral de Sunarp es el que detecta superposición; el informe del área de Catastro es vinculante para el registrador.
- Sin factibilidad de servicios no hay habilitación urbana, y sin habilitación no hay licencia de edificación en predio rústico.
- Indecopi ha llegado a embargar cuentas de inmobiliarias por vender lotes sin saneamiento legal (febrero de 2026).
- La due diligence se hace antes de pagar, o con la compra sujeta a condición suspensiva de que sus resultados sean satisfactorios.
¿Qué se revisa en cada frente?
| Frente | Pregunta que responde | Documento clave |
|---|---|---|
| Registral | ¿Quién es el titular y qué cargas, gravámenes o anotaciones pesan? | Copia literal completa de la partida |
| Catastral | ¿El predio está inscrito, forma parte de otro, se superpone con colindantes? | Certificado de búsqueda catastral |
| Urbanístico | ¿Qué uso admite y cuánto se puede construir? | Certificados de zonificación y vías y de parámetros |
| Servicios | ¿Hay agua, desagüe y energía disponibles o hay que ejecutar obras? | Factibilidad de la EPS y de la distribuidora eléctrica |
| Tributario y municipal | ¿Hay deuda de predial, arbitrios o multas sobre el predio? | Constancia de no adeudo municipal |
| Ambiental y de riesgo | ¿Está en zona de peligro, faja marginal, área de protección o con pasivos? | Consulta de peligro y estudios específicos |
| Posesorio | ¿Hay ocupantes, invasiones, arrendatarios o posesión de terceros? | Inspección física y verificación con colindantes |
| Contractual | ¿Quién firma, con qué facultades y bajo qué condiciones? | Vigencia de poderes y partida de la sociedad |
¿Por qué el frente catastral es el que más sorpresas da?
Porque la partida describe un predio con palabras y medidas antiguas, y el terreno existe en el espacio. Cuando ambos no coinciden, aparece una discrepancia de área o una superposición con el vecino, y eso frena la independización, la habilitación y hasta la licencia. Resolverlo exige rectificación de área o saneamiento catastral, procedimientos que toman meses y que rara vez caben en el cronograma de un proyecto.
Cómo funciona ese certificado y qué significan sus tres resultados posibles está en certificado de búsqueda catastral.
¿Qué pasa con los ocupantes?
Que se compran con el terreno. Un predio con posesión de terceros —arrendatarios agrícolas, cuidadores, ocupantes de larga data— no es un predio libre aunque la partida esté impecable. Desocuparlo puede requerir un proceso judicial cuya duración no controla nadie, y en el peor escenario el ocupante puede estar en condiciones de iniciar una prescripción adquisitiva.
Por eso la inspección física con presencia de colindantes es parte de la revisión, no un trámite opcional. Lo tratamos en posesión sin título y en doble venta y suplantación.
¿Cómo se estructura la compra mientras se hace la revisión?
Con condición suspensiva. Se firma un acuerdo que fija precio y plazo, se entrega una suma acotada como arras u opción, y se establece que la compraventa se perfecciona solo si la due diligence resulta satisfactoria y si se obtienen determinados documentos, típicamente la conformidad de cabida o la licencia. Si la condición no se cumple, el acuerdo se resuelve con las consecuencias que las partes hayan pactado.
Esa estructura protege a las dos partes: el comprador no paga por un terreno que no sirve y el vendedor cobra por sacar el predio del mercado mientras dura la revisión. Los instrumentos están comparados en cómo se compra suelo para desarrollar.
¿Qué hallazgos son deal breakers?
Cuatro. Superposición confirmada con un predio colindante. Falta de factibilidad de servicios sin ampliación prevista. Zonificación que no admite el uso o la densidad que el proyecto necesita. Y posesión de terceros consolidada sin acuerdo de salida. Los demás hallazgos —una hipoteca vigente, deudas municipales, un poder vencido, un área por rectificar— normalmente son gestionables y se resuelven ajustando precio o condicionando el cierre.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la due diligence de un terreno?
La revisión completa del predio antes de comprarlo, en ocho frentes: registral, catastral, urbanístico, de servicios, tributario y municipal, ambiental y de riesgo, posesorio y contractual.
¿Cuál es el hallazgo que más veces frena una compra?
La discrepancia entre el área o los linderos inscritos y la realidad física del lote, o la superposición con predios colindantes detectada en la búsqueda catastral.
¿Se puede comprar y revisar después?
Se puede, pero es la forma más cara de hacerlo. Lo habitual es estructurar la compra con condición suspensiva sujeta a que la revisión resulte satisfactoria.
¿Los ocupantes son problema del vendedor o del comprador?
Del comprador, una vez transferido el predio, salvo que el contrato traslade expresamente esa obligación al vendedor con garantías. Por eso la inspección física es obligatoria.
¿Cuánto demora una due diligence?
Depende de la complejidad del predio y de los plazos de Sunarp y de la municipalidad. Los certificados catastrales y las factibilidades son los que más condicionan el calendario.
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Certificado de búsqueda catastral — Subdirección de Capacitación Registral, Sunarp
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- Reglamento de Calidad de la Prestación de Servicios de Saneamiento — Sunass, Resolución N.° 081-2008-SUNASS-CD
- Indecopi embarga cuentas a dos inmobiliarias por presunta venta de lotes sin saneamiento legal — La República, 16/02/2026
- Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado
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