Con seis documentos que en conjunto cuestan poco más de cien soles. La verificación legal de un inmueble no es un trámite reservado a abogados: la mayor parte se resuelve pidiendo publicidad registral en línea y leyendo con atención. Lo que sí conviene delegar es la interpretación de lo que aparezca.
Datos clave
- Copia literal de la partida: S/ 5 por página. Es el documento central.
- Certificado de gravámenes: muestra cargas y gravámenes vigentes.
- Constancia de no adeudo municipal: predial, arbitrios y multas.
- Verificación de identidad y estado civil del vendedor.
- Regla: ningún dinero cambia de manos antes de tener estos documentos leídos.
Los seis documentos y qué buscar en cada uno
| Documento | Dónde se pide | Qué tienes que verificar |
|---|---|---|
| Copia literal de la partida | Sunarp, en línea | Titular, área, linderos, historia de transferencias |
| Certificado de gravámenes | Sunarp | Hipotecas, embargos, cargas, demandas anotadas |
| DNI y estado civil del vendedor | Reniec y la propia partida | Que quien firma sea el titular y tenga facultad |
| Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Deudas de predial, arbitrios y multas |
| Declaratoria de fábrica | Sunarp o municipalidad | Que lo construido coincida con lo inscrito |
| Estado de cuentas del edificio | Administración | Deudas de mantenimiento y cuotas extraordinarias |
Las cinco señales de alerta en la partida
- El titular no es quien te está vendiendo. Si vende un apoderado, exige el poder por escritura pública y la vigencia de poder reciente. Ver para qué sirve la vigencia de poder.
- Hipoteca o embargo vigente. No impide comprar, pero cambia toda la mecánica del cierre. Ver comprar un inmueble hipotecado.
- Área que no coincide con lo que ves. Puede haber una ampliación no declarada. Ver cómo corregir el área.
- Transferencias muy recientes y encadenadas, que a veces acompañan operaciones irregulares.
- Anotaciones de demanda o litigios sobre el predio.
Lo que la partida no te dice
Tres cosas importantes: si el edificio tiene deudas de mantenimiento —eso está en la administración—, si hay un inquilino con contrato vigente, y el estado físico real de la construcción. Para lo último, si el inmueble es antiguo o tiene señales de humedad o fisuras, vale un informe técnico. Ver qué revisar en una casa antigua y comprar con inquilino adentro.
Y una protección gratuita
Una vez que el inmueble sea tuyo, activa la alerta registral de Sunarp: te avisa por correo o mensaje cuando alguien presenta un título sobre tu predio. Es gratuita y es la mejor defensa contra inscripciones fraudulentas. Ver cómo activarla y qué hacer si alguien inscribió tu propiedad.
Ver también: cómo evito una estafa al comprar una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta verificar una casa?
La publicidad registral básica cuesta poco más de cien soles. Es la inversión con mejor retorno de toda la operación.
¿La notaría hace esta verificación?
Verifica identidad y legalidad formal del acto, no la conveniencia comercial ni el estado del edificio.
¿Qué hago si el inmueble no está inscrito?
Es una operación de riesgo mucho mayor y requiere saneamiento previo. Ver predio sin inscribir.
¿La copia literal debe ser reciente?
Sí. Pídela días antes de firmar: una partida de hace seis meses no refleja lo que pasó después.
¿Puedo pedir estos documentos aunque no sea el dueño?
La publicidad registral es pública, así que sí. La constancia de no adeudo la suele gestionar el vendedor.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: cómo se compra una casa, paso a paso.
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Res. 097-2013-SUNARP-SN
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — Plataforma del Estado Peruano
- Conoce cómo registrar una compraventa de inmueble en la Sunarp
- Información de Impuesto Predial y Arbitrios — SAT de Lima
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar cuesta poco más de cien soles y evita pérdidas de seis cifras. Estos servicios lo hacen contigo:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.