La norma los separa por una medida: el sótano es la parte de la edificación cuyo techo está hasta 0,50 m por encima del nivel de la vereda, y el semisótano, hasta 1,50 m. De ahí sale la consecuencia que importa: el sótano no puede destinarse a vivienda en ningún caso; el semisótano sí, siempre que cumpla los requisitos mínimos de ventilación e iluminación natural.
Datos clave
- Sótano: techo hasta 0,50 m sobre el nivel de la vereda.
- Semisótano: techo hasta 1,50 m sobre el nivel de la vereda.
- El sótano no puede ser vivienda, dice expresamente la norma de definiciones.
- El semisótano sí puede, con ventilación e iluminación natural suficientes.
- El semisótano puede ocupar retiros, salvo los reservados para ensanche de vías.
¿Qué cambia en la práctica?
| Aspecto | Sótano | Semisótano |
|---|---|---|
| Altura del techo sobre la vereda | Hasta 0,50 m | Hasta 1,50 m |
| ¿Puede ser vivienda? | No, en ningún caso | Sí, con ventilación e iluminación natural |
| ¿Puede ocupar retiros? | Según parámetros | Sí, salvo retiros para ensanche de vías |
| Uso habitual | Estacionamientos, depósitos, instalaciones | Estacionamientos y, en algunos casos, vivienda |
| Iluminación natural | Prácticamente nula | Posible por los vanos sobre la vereda |
Definiciones de la Norma G.040 del RNE y reglas de la Norma A.010, consultadas el 16-09-2026.
¿Por qué importa al comprar?
Porque cambia qué estás comprando. Un ambiente en sótano vendido como "departamento" o "estudio" no califica como vivienda según la norma, y eso puede traducirse en problemas para inscribir, para obtener conformidad de obra o, sencillamente, en un ambiente sin luz ni ventilación adecuadas. En cambio, un semisótano correctamente diseñado, con sus vanos sobre el nivel de la vereda, es vivienda válida.
La verificación es simple: pararte en la vereda y mirar dónde queda el techo de ese nivel. Si está casi al ras, es sótano; si el ambiente tiene ventanas altas que dan a la calle o a un patio, con el techo hasta metro y medio por encima, es semisótano.
¿Y para estacionamientos?
Ahí los dos funcionan y son la solución habitual en Lima para ganar cocheras sin perder área libre. La norma incluso permite que el estacionamiento en semisótano ocupe retiros cuando su techo no sobrepasa 1,50 m sobre el nivel de la vereda, y que las rampas de acceso a sótanos y semisótanos tengan una pendiente no mayor al 15%.
Las medidas de cada plaza están en qué medidas debe tener un estacionamiento, y cuántas exige la municipalidad, en cuántos estacionamientos debe tener un edificio.
¿Qué riesgos técnicos tienen?
Los dos comparten dos frentes: el agua y la excavación. El agua, porque un nivel enterrado necesita impermeabilización y un sistema de evacuación que funcione cuando llueve o cuando se rompe una tubería; una bomba de sumidero en mal estado es el origen de la mayoría de inundaciones de sótano. La excavación, porque construir por debajo del nivel de la calle afecta a los predios vecinos si no se toman las precauciones estructurales.
Ese segundo punto, que es el que más conflictos genera entre vecinos, está desarrollado en excavación y sótanos: qué riesgos tiene para los vecinos.
¿Cómo afecta al valor del inmueble?
Un semisótano bien resuelto —con vanos que dan luz y ventilación, sin humedad y con acceso propio— se vende como vivienda y compite de igual a igual con un primer piso. Un ambiente en sótano, en cambio, se valoriza como depósito o estacionamiento, que es lo que la norma permite que sea, y ese es un mercado distinto y con precios por metro cuadrado muy por debajo del residencial.
La confusión aparece cuando un aviso ofrece como "departamento en primer nivel" algo que técnicamente es sótano. La verificación es la que ya vimos: mirar desde la vereda dónde queda el techo de ese nivel. Y en la partida registral, revisar cómo está declarada esa unidad: si figura como depósito o estacionamiento, eso es lo que estás comprando, por más que esté acondicionado como vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre sótano y semisótano?
La altura del techo sobre el nivel de la vereda: hasta 0,50 m en el sótano y hasta 1,50 m en el semisótano, según las definiciones de la Norma G.040 del RNE. De esa medida depende qué uso admite cada nivel. Para comprobarlo basta con pararte en la vereda y ver dónde queda el techo.
¿Se puede vivir en un sótano?
No, la norma dice expresamente que en ningún caso puede destinarse a vivienda. Por eso un sótano ofrecido como departamento o estudio puede darte problemas para inscribirlo o para obtener la conformidad de obra. En el mercado se valoriza como depósito o estacionamiento, con precios por metro cuadrado muy por debajo del residencial.
¿Se puede vivir en un semisótano?
Sí, siempre que cumpla los requisitos mínimos de ventilación e iluminación natural, que llegan por los vanos ubicados sobre la vereda. Si además no tiene humedad y cuenta con acceso propio, se vende como vivienda y compite de igual a igual con un primer piso.
¿El semisótano puede ocupar el retiro?
Sí, salvo los retiros reservados para el ensanche de vías. En el caso de los estacionamientos, la norma lo permite cuando el techo del semisótano no pasa de 1,50 m sobre la vereda. En el sótano, la ocupación del retiro se rige por los parámetros de la zona.
¿Qué pendiente puede tener la rampa de acceso?
No mayor al 15%, según la Norma A.010, tanto para sótanos como para semisótanos. Ambos niveles son la solución habitual en Lima para ganar cocheras sin perder área libre.
¿Cómo sé si el departamento que me ofrecen en realidad es un sótano?
Mira desde la vereda dónde queda el techo de ese nivel: si está casi al ras, es sótano. Luego revisa en la partida registral cómo está declarada la unidad. Si figura como depósito o estacionamiento, eso es lo que compras, aunque esté acondicionada como vivienda.
Fuentes
- Norma Técnica G.040 Definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones
- Norma Técnica A.010 Condiciones Generales de Diseño — RM N° 191-2021-VIVIENDA
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