Primero ordena la sucesión, después publica. Puedes publicar antes declarándolo, pero para firmar la venta necesitas la sucesión intestada o el testamento inscrito y a todos los herederos de acuerdo. El error más frecuente y más caro es al revés: publicar, conseguir comprador y recién ahí descubrir que falta un trámite de meses o que un hermano no quiere vender.
Datos clave
- Paso 1: sucesión intestada (notarial o judicial) o testamento, e inscripción en Sunarp.
- Paso 2: inscripción de la propiedad a nombre de los herederos.
- Paso 3: acuerdo escrito entre todos sobre precio mínimo y condiciones.
- Para firmar la venta se necesita la firma de todos los copropietarios.
- Un solo heredero puede publicar, pero conviene que sea con el acuerdo de los demás.
¿Qué trámite corresponde?
Si hubo testamento, se inscribe. Si no lo hubo, se tramita la sucesión intestada, que puede hacerse por vía notarial cuando hay acuerdo entre los herederos, o judicial cuando no lo hay. Una vez inscrita, la propiedad queda registrada a nombre de los herederos en copropiedad, y desde ahí se puede vender.
| Etapa | Qué se obtiene | Sin esto… |
|---|---|---|
| Sucesión intestada o testamento | Reconocimiento de los herederos | No se puede transferir |
| Inscripción en Sunarp | Partida a nombre de los herederos | El comprador no puede inscribir |
| Acuerdo entre herederos | Precio mínimo y condiciones | La venta se cae en la firma |
| Poder a uno de ellos | Un interlocutor único | Cada visita es una asamblea |
Elaboración propia sobre normativa registral peruana, 2026.
¿Puedo publicar antes de terminar el trámite?
Sí, y en muchos casos conviene para no perder meses, siempre que lo digas en el aviso: "sucesión en trámite, disponible para firma desde [mes estimado]". Vas a filtrar a los compradores con prisa, pero conservas a los que pueden esperar, que son muchos más de los que se cree cuando el precio es correcto.
¿Cómo evitamos pelearnos entre hermanos?
Con tres acuerdos por escrito antes de publicar: el precio mínimo que todos aceptan, quién será el interlocutor único frente a los interesados, y cómo se reparte el producto de la venta y los gastos. La mayoría de los conflictos no nacen del dinero, sino de que uno tomó una decisión que los demás no sabían.
¿Y si un hermano no quiere vender?
Sin su firma no hay venta de la totalidad. Las salidas son tres: que los demás compren su cuota, que él compre las de los demás, o la división y partición, que puede terminar en vía judicial. Antes de llegar ahí, conviene una conversación con números concretos sobre la mesa: cuánto le toca a cada uno y cuánto cuesta mantener la propiedad mientras no se vende.
¿Hay impuestos por heredar?
En el Perú no existe un impuesto sucesorio, pero la venta posterior sí tiene tratamiento tributario, y hay costos de trámite e inscripción. Conviene tener esa cuenta clara antes de repartir, para que nadie se sorprenda al final.
El paso a paso completo está en qué se necesita para publicar y vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora una sucesión intestada notarial?
Semanas si hay acuerdo y la documentación está completa.
¿Podemos vender solo una cuota?
Un copropietario puede disponer de su cuota, con las limitaciones que correspondan.
¿Todos deben ir a la notaría?
Sí, o bien otorgar poder a uno de ellos con facultades de disposición.
¿Se puede alquilar mientras tanto?
Sí, con acuerdo de los herederos, y conviene formalizarlo.
¿Qué pasa si hay un heredero en el extranjero?
Puede otorgar poder por consulado y legalizarlo para su uso en el Perú.
Fuentes
- Sunarp — Registro de Predios
- Ley 27157 — Regularización de edificaciones y propiedad exclusiva
- Ministerio de Vivienda — Normativa de edificaciones
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