Una casa heredada se puede publicar en cualquier momento, pero para transferirla hacen falta dos cosas: que la sucesión esté inscrita en Registros Públicos y que todos los copropietarios estén de acuerdo, porque vender el bien completo exige unanimidad. Ese segundo requisito es el que más operaciones detiene.
Datos clave
- Vender el bien completo: requiere acuerdo unánime de los copropietarios.
- Vender la cuota ideal propia: cada copropietario puede hacerlo libremente.
- Derecho de retracto: si un copropietario vende su cuota a un tercero, los demás pueden subrogarse pagando el mismo precio; el plazo es breve.
- Declaratoria de fábrica en copropiedad: desde mayo de 2026 basta la mayoría absoluta, no la unanimidad.
- Norma base: Código Civil, artículos 969 y siguientes.
La secuencia, paso por paso
1. Sucesión intestada o testamento. Si hubo testamento, se protocoliza. Si no, corresponde la sucesión intestada, que puede tramitarse por vía notarial o judicial. Ver sucesión intestada.
2. Inscripción de la sucesión. Se inscribe en el Registro de Sucesiones y luego se anota en la partida del predio. Hasta aquí, el inmueble sigue figurando a nombre del causante.
3. Situación de copropiedad. Inscrita la sucesión, los herederos son copropietarios con cuotas ideales según sus derechos hereditarios.
4. Decisión de venta. Aquí se necesita unanimidad para el bien completo.
5. Formalización. Escritura pública con la comparecencia de todos los copropietarios y liquidación de impuestos.
Vender el todo o vender la parte: la distinción clave
| Vender el inmueble completo | Vender la cuota ideal propia | |
|---|---|---|
| Mayoría necesaria | Unanimidad de copropietarios | Solo el titular de la cuota |
| Precio obtenido | Valor de mercado del inmueble | Habitualmente castigado |
| Universo de compradores | Amplio | Muy reducido |
| Derecho de retracto | No aplica | Los demás copropietarios pueden subrogarse |
La segunda columna existe y casi nunca conviene: vender una cuota ideal significa ofrecer a un extraño la mitad de una casa que comparte con tu familia. El precio lo refleja.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Es el escenario más común y no tiene una solución rápida. Las vías reales son tres: negociar, que uno o varios herederos compren las cuotas de quien no quiere vender, o promover la división y partición. Ninguna es instantánea y todas mejoran mucho cuando hay una tasación objetiva sobre la mesa en lugar de percepciones enfrentadas.
Ahí es donde una valorización o una tasación profesional destraban conversaciones familiares que llevaban años estancadas: discutir sobre un número verificable es muy distinto de discutir sobre "lo que vale la casa de mamá".
¿Y si un heredero está en el extranjero o no aparece?
Si está localizable, se resuelve con poder por escritura pública otorgado ante el consulado peruano o apostillado según el país. Ver poder notarial para vender a distancia.
Si no aparece, el asunto se vuelve materia de proceso y conviene asesoría legal desde el inicio, porque las salidas dependen del caso concreto.
El impuesto: heredar no paga, vender sí
En el Perú no existe impuesto a la herencia, pero la venta posterior sí puede generar impuesto a la renta de segunda categoría, con reglas propias para inmuebles adquiridos por sucesión. Conviene calcularlo antes de fijar el precio con nuestra calculadora de impuesto a la renta. Ver impuestos al vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin inscribir la sucesión?
No. Mientras la sucesión no esté inscrita, el inmueble sigue figurando a nombre del causante y los herederos no pueden transferirlo válidamente en el registro.
¿Necesito que todos los herederos estén de acuerdo?
Para vender el inmueble completo, sí: la disposición del bien en copropiedad requiere unanimidad. Cada copropietario puede, en cambio, disponer libremente de su cuota ideal.
¿Qué es el derecho de retracto?
Es la facultad de los demás copropietarios de subrogarse en el lugar del comprador cuando uno de ellos vende su cuota a un tercero, pagando el mismo precio y condiciones. El plazo para ejercerlo es breve.
¿Qué hago si un heredero se niega a vender?
Las alternativas son negociar, comprar su cuota o promover la división y partición. Una tasación objetiva suele facilitar el acuerdo al sustituir percepciones por un valor verificable.
¿Se paga impuesto por heredar una casa en el Perú?
No existe impuesto a la herencia, pero la venta posterior del inmueble puede generar impuesto a la renta de segunda categoría, con reglas específicas para bienes adquiridos por sucesión.
Nada de esto exige ser una empresa del rubro: si un propietario puede publicar por su cuenta.
Fuentes
- Copropiedad: derechos de cada dueño en Perú (art. 969 del Código Civil) — Modelo.pe
- Copropiedad: disposición de la cuota y sus frutos — LP Derecho
- Derecho de retracto en el régimen de copropiedad — IUS360, Ius et Veritas
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Si es copropietario de un inmueble, sepa en qué consiste el derecho de retracto — Iura Lex Abogados
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