La dación en pago es el acuerdo por el cual el deudor entrega un bien —aquí, el inmueble— y el acreedor lo acepta como pago de la obligación. A diferencia del pacto comisorio, que es nulo, la dación es válida porque nace de un acuerdo posterior, libre e informado. La clave está en dos puntos: que el valor asignado sea razonable y que el documento declare expresamente extinguida toda la deuda.
Datos clave
- Naturaleza: acuerdo posterior al incumplimiento, no cláusula automática del contrato original.
- Diferencia con el pacto comisorio: este último, prohibido por el artículo 1111 del Código Civil, opera sin acuerdo posterior y sin valoración.
- Cláusula esencial: extinción total de la obligación, sin saldo pendiente.
- Valor asignado: conviene sustentarlo con tasación actualizada.
- Efectos tributarios: la transferencia puede generar obligaciones; evalúalas antes de firmar.
Cuándo conviene y cuándo no
| Situación | ¿Conviene la dación? | Por qué |
|---|---|---|
| Deuda cercana al valor del inmueble | Puede convenir | Cierra el problema sin costos de proceso |
| Inmueble vale mucho más que la deuda | Rara vez | Vender deja excedente para ti |
| Proceso avanzado y sin tiempo de venta | Puede convenir | Evita la caída de precio del remate |
| Mercado activo y tiempo disponible | No | La venta obtiene mejor precio |
Lo que debe decir el acuerdo
Uno: identificación exacta del inmueble y de la deuda que se extingue (capital, intereses, gastos).
Dos: declaración de extinción total, sin saldo insoluto ni cobros posteriores.
Tres: valor asignado al bien y su sustento.
Cuatro: compromiso de levantar cualquier gravamen y de desistirse del proceso judicial, si lo hubiera.
Cinco: plazo de entrega del inmueble y estado en que se entrega.
El error más caro
Entregar el inmueble con un documento que no cancela toda la deuda. El deudor pierde el bien y sigue debiendo el remanente. Antes de firmar, exige por escrito la liquidación final y la declaración de extinción. Ver revisar el saldo deudor.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago borra el reporte en centrales de riesgo?
Extinguir la deuda debe reflejarse en el reporte, pero el historial de atrasos permanece por los plazos que correspondan. Ver centrales de riesgo.
¿Hay impuestos por transferir el inmueble?
La transferencia puede generar obligaciones tributarias según el caso. Conviene calcularlas antes; ver la calculadora de impuesto a la renta.
¿Puedo proponerla yo?
Sí, y a veces es la mejor carta cuando el proceso avanza. Llega con tasación y propuesta escrita.
¿Y si el acreedor quiere el inmueble por menos de lo que vale?
Es exactamente el escenario que hay que evitar. Contrasta con una tasación propia y, si la brecha es grande, prioriza la venta en el mercado.
Fuentes
- Jurisprudencia del artículo 1111 del Código Civil: nulidad del pacto comisorio — LP Derecho
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de entregar tu inmueble, verifica su valor y las condiciones del acuerdo. Podemos revisarlo contigo:
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