La dación en pago es el acuerdo por el cual el deudor entrega un bien —aquí, el inmueble— y el acreedor lo acepta como pago de la obligación. A diferencia del pacto comisorio, que es nulo, la dación es válida porque nace de un acuerdo posterior, libre e informado. La clave está en dos puntos: que el valor asignado sea razonable y que el documento declare expresamente extinguida toda la deuda.
Datos clave
- Naturaleza: acuerdo posterior al incumplimiento, no cláusula automática del contrato original.
- Diferencia con el pacto comisorio: este último, prohibido por el artículo 1111 del Código Civil, opera sin acuerdo posterior y sin valoración.
- Cláusula esencial: extinción total de la obligación, sin saldo pendiente.
- Valor asignado: conviene sustentarlo con tasación actualizada.
- Efectos tributarios: la transferencia puede generar obligaciones; evalúalas antes de firmar.
Si la salida es entregar el inmueble para cancelar la deuda, el acuerdo se firma así: modelo de contrato de dación en pago de inmueble (arts. 1265 y 1266 del Código Civil).
Cuándo conviene y cuándo no
| Situación | ¿Conviene la dación? | Por qué |
|---|---|---|
| Deuda cercana al valor del inmueble | Puede convenir | Cierra el problema sin costos de proceso |
| Inmueble vale mucho más que la deuda | Rara vez | Vender deja excedente para ti |
| Proceso avanzado y sin tiempo de venta | Puede convenir | Evita la caída de precio del remate |
| Mercado activo y tiempo disponible | No | La venta obtiene mejor precio |
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Lo que debe decir el acuerdo
Uno: identificación exacta del inmueble y de la deuda que se extingue (capital, intereses, gastos).
Dos: declaración de extinción total, sin saldo insoluto ni cobros posteriores.
Tres: valor asignado al bien y su sustento.
Cuatro: compromiso de levantar cualquier gravamen y de desistirse del proceso judicial, si lo hubiera.
Cinco: plazo de entrega del inmueble y estado en que se entrega.
El error más caro
Entregar el inmueble con un documento que no cancela toda la deuda. El deudor pierde el bien y sigue debiendo el remanente. Antes de firmar, exige por escrito la liquidación final y la declaración de extinción. Ver revisar el saldo deudor.
Qué impuestos genera entregar el inmueble
Que no circule dinero no significa que no haya tributos. La Ley de Tributación Municipal grava con alcabala toda transferencia de propiedad, sea cual sea su forma, y la dación en pago lo es. Los efectos se reparten así:
- Alcabala: la paga el acreedor, porque es quien recibe el inmueble. Se calcula sobre el valor asignado en el acuerdo, que no puede quedar por debajo del autovalúo, y las primeras 10 UIT no están afectas.
- Impuesto a la Renta: corre por cuenta de quien transfiere, es decir, del deudor, si el valor asignado le deja una ganancia de capital frente a lo que le costó el inmueble.
Esto vuelve más importante el valor que se escriba en el documento: define cuánta deuda se extingue y, al mismo tiempo, es la base de los dos impuestos. Si el acreedor es una empresa, la operación también tributa. El detalle de cada caso está en quién paga la alcabala en una permuta o dación en pago.
Cómo preparar la propuesta, paso a paso
- Pide la liquidación actualizada por escrito, separando capital, intereses y gastos. Sin ese número no sabes qué estás cancelando.
- Encarga una tasación propia y reciente. Es tu respaldo si el acreedor propone un valor menor al de mercado.
- Revisa la partida del inmueble. Identifica la hipoteca del acreedor y cualquier otra carga inscrita, porque todas deben quedar resueltas en el acuerdo.
- Calcula los impuestos con el valor que piensas proponer, antes de ponerlo por escrito.
- Presenta la propuesta en un documento con el valor, su sustento y las condiciones: extinción total, levantamiento de gravámenes, desistimiento del proceso y plazo de entrega.
Si la brecha entre la deuda y la tasación es amplia a tu favor, compara antes con una venta en el mercado: la dación solo tiene sentido cuando cerrar rápido vale más que el excedente que podrías obtener vendiendo.
Qué verificar después de firmar
El acuerdo firmado es el inicio del cierre, no el final. Confirma en las semanas siguientes que cada compromiso se cumplió:
- Que el acreedor te entregue una constancia de que la obligación quedó extinguida por completo.
- Que la hipoteca y demás gravámenes aparezcan levantados en la partida.
- Que el desistimiento conste en el expediente judicial, si había un proceso abierto.
- Que tu reporte crediticio refleje la deuda como cancelada cuando se actualice.
- Que la entrega del inmueble quede en un acta con fecha y estado del bien, para evitar reclamos posteriores.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago borra el reporte en centrales de riesgo?
Extinguir la deuda debe reflejarse en el reporte, pero el historial de atrasos permanece por los plazos que correspondan. Ver ¿Qué significa estar en Normal, CPP o Deficiente en la SBS?.
¿Hay impuestos por transferir el inmueble?
La transferencia puede generar obligaciones tributarias según el caso. Conviene calcularlas antes; ver la calculadora de impuesto a la renta.
¿Puedo proponerla yo?
Sí, y a veces es la mejor carta cuando el proceso avanza. Llega con tasación y propuesta escrita.
¿Y si el acreedor quiere el inmueble por menos de lo que vale?
Es exactamente el escenario que hay que evitar. Contrasta con una tasación propia y, si la brecha es grande, prioriza la venta en el mercado.
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Fuentes
- Jurisprudencia del artículo 1111 del Código Civil: nulidad del pacto comisorio — LP Derecho
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
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