Si te notificaron una demanda de ejecución de garantía hipotecaria, lo primero que debes ubicar en el expediente es el mandato de ejecución: la resolución que ordena pagar la suma reclamada, bajo apercibimiento de rematar el inmueble. El plazo para cumplir es de tres días hábiles desde la notificación, y el plazo para contradecir es igualmente breve. Perder esos días es perder la mejor parte de la defensa.
Datos clave
- Qué es: un proceso único de ejecución regulado por el Código Procesal Civil, más rápido que un juicio ordinario.
- Anexos de la demanda: el documento que contiene la garantía y el estado de cuenta del saldo deudor; según el caso, tasación comercial actualizada.
- Plazo para pagar: tres días desde la notificación del mandato de ejecución.
- Contradicción: se formula en plazo breve y con causales tasadas; no es un debate abierto sobre el contrato.
- Después: convocatoria a remate, remate electrónico por REMAJU, adjudicación y lanzamiento.
- Excedente: lo que sobre del remate, tras pagar deuda, intereses y costas, corresponde al propietario.
Para detener el remate con un acuerdo escrito: modelo de minuta de dación en pago de inmueble, en Word.
Las primeras 72 horas: qué hacer
| Acción | Por qué importa |
|---|---|
| Leer el mandato y anotar la fecha de notificación | De ahí corren todos los plazos |
| Obtener copia completa del expediente | Revisar título, saldo deudor y tasación |
| Recalcular la deuda reclamada | Detectar intereses o cargos indebidos |
| Reunir tus comprobantes de pago | Sustentar pagos no imputados |
| Buscar asesoría especializada | La contradicción tiene causales y plazo tasados |
| Evaluar la salida económica | Refinanciar, vender o negociar antes del remate |
Si este tema te toca porque piensas vender, revisa primero cómo vender una casa hipotecada: pasos, costos y plazos y vuelve aquí para el detalle.
Qué se puede discutir y qué no
La contradicción en este proceso es acotada: se centra en la nulidad formal del título, la inexigibilidad de la obligación y el pago o extinción de la deuda. No es el espacio para renegociar condiciones ni para discutir la conveniencia del contrato. Por eso la calidad del sustento documental pesa más que la extensión del escrito. Ver causales y plazo de la contradicción.
Hay un frente que sí suele dar resultados: el saldo deudor. Intereses mal calculados, capitalizaciones no permitidas, comisiones no pactadas o pagos no imputados se pueden objetar con números. Ver cómo revisar el saldo deudor y capitalización de intereses.
Qué revisar en la liquidación
Es la parte que más veces se da por buena sin mirar, y donde aparecen las diferencias:
- El capital pendiente real frente al que declara la demanda.
- Los intereses aplicados: qué tasa, desde qué fecha y si hay capitalización indebida.
- Las comisiones y seguros cargados durante el período de impago.
- Las costas y costos del proceso.
Una liquidación mal hecha no elimina la deuda, pero puede reducirla de forma relevante, y un saldo menor hace viable una transacción que con el monto original era imposible.
Del mandato al remate: qué puedes hacer en cada etapa
| Etapa | Qué ocurre | Qué puedes hacer |
|---|---|---|
| Mandato de ejecución | El juzgado ordena pagar en tres días bajo apercibimiento de remate | Pagar, contradecir o abrir una negociación con el acreedor |
| Contradicción | Oposición por causales tasadas | Objetar el saldo deudor si la liquidación tiene errores |
| Tasación | Se tasa el inmueble y de ahí sale la base del remate | Observarla si está por debajo del mercado |
| Convocatoria | Se anuncia el remate electrónico en REMAJU | Todavía pagar o vender con autorización del acreedor |
| Remate | Pujas sobre la base | Verificar que la puja cumpla las reglas publicadas |
| Adjudicación | Se transfiere al ganador | Reclamar el excedente si el precio superó deuda y costas |
| Lanzamiento | Se ordena la entrega del inmueble | Coordinar la desocupación de forma ordenada |
Hasta cuándo se puede frenar. Pagar el íntegro de la deuda, intereses y costas detiene el proceso en cualquier momento previo a la adjudicación; también lo detiene una transacción aprobada por el juzgado. Lo que no funciona es no presentarse: sin contradicción, el proceso avanza más rápido y sin ninguna revisión del monto. Y si el remate se realiza con vicios de forma, el plazo para pedir su nulidad es de apenas tres días: ver nulidad de remate judicial.
Cuánto se pierde si llega al final. La base del remate no es la tasación: en la primera convocatoria es dos tercios de ese valor, y si nadie puja la segunda baja 15 % y la tercera otro 15 % sobre la anterior. Con un inmueble tasado en S/ 400.000, las bases quedan en S/ 266.667, S/ 226.667 y S/ 192.667, menos de la mitad de la tasación. Con lo obtenido se pagan primero la deuda, los intereses y las costas; si hay otra hipoteca inscrita, cobra después el acreedor de rango siguiente, y solo lo que sobre te corresponde. Cada convocatoria desierta reduce lo que podrías recuperar, y cada sol de menos en la tasación se traslada a todas ellas.
La decisión que casi nadie toma a tiempo
Vender el inmueble por cuenta propia mientras aún hay margen. Una venta ordenada suele obtener bastante más que un remate, y la diferencia se queda contigo tras pagar la deuda. La condición es actuar antes de que el cronograma judicial avance. Ver vender antes del remate, calcular su valor hoy y publicarlo con difusión completa.
Otras salidas negociadas. Pagar o refinanciar exige una fuente de fondos real y el acuerdo del acreedor; pedir otro préstamo con garantía del mismo inmueble para cubrir cuotas atrasadas rara vez resuelve un déficit mensual permanente. La dación en pago —entregar el inmueble al acreedor a cambio de la deuda— solo sirve si por escrito queda la extinción total de la obligación; si no, podrías entregar la casa y seguir debiendo un saldo. Si el inmueble es de una empresa y lo que falta es liquidez, existe además el leaseback inmobiliario: vender y seguir usándolo como arrendatario.
Errores que cierran puertas
No recoger la notificación. El plazo corre igual. Esperar a la audiencia. Este proceso no funciona así. Firmar acuerdos sin revisar el saldo. Se convalida lo que se pudo objetar. Desocupar el inmueble antes de tiempo. No mejora tu posición y a veces la empeora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo antes del remate?
Depende del juzgado, de la carga procesal y de si hay contradicción. En procesos sin incidencias el camino es rápido; con contradicción y trámites, se extiende. Ninguna estimación reemplaza la revisión de tu expediente.
¿Puedo pagar solo las cuotas atrasadas?
Si el acreedor ya declaró el vencimiento anticipado, lo exigible es el total. En la práctica, muchos acuerdos se cierran negociando, y ahí ayuda llegar con una propuesta seria de repago.
¿Hasta cuándo puedo frenar el remate de mi casa?
Hasta antes de la adjudicación, si pagas el íntegro de la deuda, los intereses y las costas, o si el juzgado aprueba una transacción con el acreedor.
¿Qué pasa si el primer remate queda desierto?
Se convoca de nuevo con la base reducida 15 %, y otra vez 15 % en la tercera convocatoria. Como la base de la primera ya es dos tercios de la tasación, en la tercera puede quedar por debajo de la mitad del valor tasado.
¿Puedo vender mi casa para evitar el remate?
Sí, con el acuerdo del acreedor para levantar la hipoteca al momento de la transferencia. El precio de mercado casi siempre supera al del remate y la diferencia se queda contigo, pero cuando ya hay fecha de remate negociar una venta ordenada es mucho más difícil.
¿Me pueden sacar de la casa de inmediato?
No. El lanzamiento ocurre después del remate y de la adjudicación, dentro del propio proceso. Ver adjudicación y lanzamiento.
¿Y si la deuda ya fue pagada parcialmente?
Debes acreditarlo con constancias. Los pagos sin documentación son el punto débil de muchas defensas: guarda siempre comprobantes e imputaciones por escrito.
Seguir leyendo
- Préstamo con garantía hipotecaria en el Perú: cómo funciona, qué firmas y qué arriesgas
- Modelo de contrato de hipoteca entre particulares
- Defensa ante una ejecución de garantía
- Van a rematar mi casa: el cronograma real del proceso y en qué momento todavía puedes actuar
- Tercera convocatoria de remate: cuánto baja el precio en cada ronda
- Tasación convencional o pericial: la que decide el precio de tu remate
- modelo de respuesta a carta notarial
Fuentes
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Cuestiones prácticas del proceso de ejecución de garantías — IUS Latin
- Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP
- Código Procesal Civil — proceso de ejecución de garantías (arts. 720 y ss.) y remate
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para un caso con aristas legales, por aquí se empieza:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Vender tu propiedad — cómo se ordena la venta paso a paso y qué produce el portal por ti.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
