Si te notificaron una demanda de ejecución de garantía hipotecaria, lo primero que debes ubicar en el expediente es el mandato de ejecución: la resolución que ordena pagar la suma reclamada, bajo apercibimiento de rematar el inmueble. El plazo para cumplir es de tres días hábiles desde la notificación, y el plazo para contradecir es igualmente breve. Perder esos días es perder la mejor parte de la defensa.
Datos clave
- Qué es: un proceso único de ejecución regulado por el Código Procesal Civil, más rápido que un juicio ordinario.
- Anexos de la demanda: el documento que contiene la garantía y el estado de cuenta del saldo deudor; según el caso, tasación comercial actualizada.
- Plazo para pagar: tres días desde la notificación del mandato de ejecución.
- Contradicción: se formula en plazo breve y con causales tasadas; no es un debate abierto sobre el contrato.
- Después: convocatoria a remate, remate electrónico por REMAJU, adjudicación y lanzamiento.
- Excedente: lo que sobre del remate, tras pagar deuda, intereses y costas, corresponde al propietario.
Las primeras 72 horas: qué hacer
| Acción | Por qué importa |
|---|---|
| Leer el mandato y anotar la fecha de notificación | De ahí corren todos los plazos |
| Obtener copia completa del expediente | Revisar título, saldo deudor y tasación |
| Recalcular la deuda reclamada | Detectar intereses o cargos indebidos |
| Reunir tus comprobantes de pago | Sustentar pagos no imputados |
| Buscar asesoría especializada | La contradicción tiene causales y plazo tasados |
| Evaluar la salida económica | Refinanciar, vender o negociar antes del remate |
Qué se puede discutir y qué no
La contradicción en este proceso es acotada: se centra en la nulidad formal del título, la inexigibilidad de la obligación y el pago o extinción de la deuda. No es el espacio para renegociar condiciones ni para discutir la conveniencia del contrato. Por eso la calidad del sustento documental pesa más que la extensión del escrito. Ver causales y plazo de la contradicción.
Hay un frente que sí suele dar resultados: el saldo deudor. Intereses mal calculados, capitalizaciones no permitidas, comisiones no pactadas o pagos no imputados se pueden objetar con números. Ver cómo revisar el saldo deudor y capitalización de intereses.
La decisión que casi nadie toma a tiempo
Vender el inmueble por cuenta propia mientras aún hay margen. Una venta ordenada suele obtener bastante más que un remate, y la diferencia se queda contigo tras pagar la deuda. La condición es actuar antes de que el cronograma judicial avance. Ver vender antes del remate, calcular su valor hoy y publicarlo con difusión completa.
Errores que cierran puertas
No recoger la notificación. El plazo corre igual. Esperar a la audiencia. Este proceso no funciona así. Firmar acuerdos sin revisar el saldo. Se convalida lo que se pudo objetar. Desocupar el inmueble antes de tiempo. No mejora tu posición y a veces la empeora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo antes del remate?
Depende del juzgado, de la carga procesal y de si hay contradicción. En procesos sin incidencias el camino es rápido; con contradicción y trámites, se extiende. Ninguna estimación reemplaza la revisión de tu expediente.
¿Puedo pagar solo las cuotas atrasadas?
Si el acreedor ya declaró el vencimiento anticipado, lo exigible es el total. En la práctica, muchos acuerdos se cierran negociando, y ahí ayuda llegar con una propuesta seria de repago.
¿Me pueden sacar de la casa de inmediato?
No. El lanzamiento ocurre después del remate y de la adjudicación, dentro del propio proceso. Ver adjudicación y lanzamiento.
¿Y si la deuda ya fue pagada parcialmente?
Debes acreditarlo con constancias. Los pagos sin documentación son el punto débil de muchas defensas: guarda siempre comprobantes e imputaciones por escrito.
Fuentes
- La hipoteca y el proceso de ejecución de la garantía — Estudio Garcés Abogados
- Cuestiones prácticas del proceso de ejecución de garantías — IUS Latin
- Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
En este proceso el tiempo es el activo más valioso. Cuanto antes revisemos tu caso, más caminos siguen abiertos:
- Defensa legal frente a deudas con garantía hipotecaria — revisamos el saldo deudor, los intereses y el estado del proceso para defender tu inmueble mientras haya tiempo.
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