En una invasión, el tiempo no es un detalle: es el elemento que define qué vías te quedan abiertas. El artículo 920 del Código Civil te permite repeler la invasión por cuenta propia dentro de los quince días de tomado conocimiento; pasado ese plazo solo queda la vía judicial, que es más larga y más cara.
Datos clave
- Quince días: plazo de la defensa posesoria extrajudicial del artículo 920 del Código Civil, contados desde que tomas conocimiento de la invasión.
- Sin violencia contra las personas y sin exceder lo necesario: si te excedes, la defensa se convierte en delito y el invasor pasa a ser denunciante.
- La usurpación está tipificada en los artículos 202 a 204 del Código Penal, con agravantes cuando hay violencia, armas o concurso de personas.
- La Alerta Registral de Sunarp es gratuita y avisa cuando alguien presenta un título sobre tu partida. En 2025 superó las 220.000 partidas afiliadas.
¿Qué hago en las primeras horas?
| Momento | Acción | Para qué sirve después |
|---|---|---|
| Hora 0-2 | Llamar a la comisaría y pedir constatación policial en el predio | Fija la fecha de la invasión: es la prueba central del plazo de 15 días |
| Hora 2-6 | Fotografías y video con fecha, desde varios ángulos, incluyendo esteras, cercos y letreros | Acredita el estado del predio y la forma del ingreso |
| Hora 6-24 | Copia literal vigente de la partida y del plano | Prueba que el predio es tuyo y cuál es exactamente |
| Hora 24-48 | Denuncia penal por usurpación y activación de la Alerta Registral | Abre la vía penal y bloquea maniobras registrales paralelas |
| Día 3-15 | Decidir: defensa posesoria extrajudicial o vía judicial | Después de los 15 días la primera se cierra |
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Dónde encaja esta verificación dentro del cuadro completo —las doce modalidades, los costos de verificar y el checklist por operación— lo explica la guía 2026 de las estafas inmobiliarias en el Perú.
¿Por qué la constatación policial es tan importante?
Porque en estos casos casi todo se discute con fechas. El invasor sostendrá que lleva meses o años en el predio, porque eso le abre la puerta a alegar posesión pacífica. Una constatación policial del primer día destruye esa versión. Sin ella, la palabra de una parte vale tanto como la de la otra.
¿Puedo sacarlos yo mismo?
Dentro de los quince días, sí, con límites estrictos: sin violencia contra las personas y sin ir más allá de lo necesario para recuperar el predio. La forma correcta está explicada en defensa posesoria extrajudicial. Fuera de ese plazo, hacerlo por cuenta propia te expone a una denuncia y, en la práctica, invierte los papeles del caso.
¿Denuncia penal o proceso civil?
No son excluyentes y responden a cosas distintas. La denuncia por usurpación busca sancionar y, en su caso, obtener el desalojo preventivo; el proceso civil busca recuperar la posesión. Muchas denuncias se archivan por defectos de prueba: ver cómo se denuncia la usurpación. Si ya te sacaron del predio, revisa también el interdicto de recobrar.
¿Cómo evito que vuelva a pasar?
Los terrenos que se invaden tienen un patrón: dueño ausente, sin cerco, sin cartel, sin uso visible y muchas veces con partida sin actualizar. Cuatro medidas concretas: cerco y cartel con datos de contacto, un contrato de guardianía bien redactado —ver el riesgo del cuidante—, Alerta Registral y, si el predio es de alto valor, inmovilización de la partida.
Preguntas frecuentes
¿Los quince días se cuentan desde la invasión o desde que me entero?
Desde que tomas conocimiento de la invasión, según el artículo 920 del Código Civil. Por eso importa poder acreditar cuándo te enteraste, y la prueba más sólida es la constatación policial en el predio, que conviene pedir en las primeras horas.
¿Puedo sacar a los invasores yo mismo?
Dentro de los quince días, sí, pero sin violencia contra las personas y sin ir más allá de lo necesario para recuperar el predio; si te excedes, la defensa se convierte en delito. Pasado ese plazo, hacerlo por tu cuenta te expone a una denuncia y solo te queda la vía judicial.
¿La policía puede desalojar sin orden judicial?
Interviene en el marco de la defensa posesoria y del flagrante delito; fuera de eso se requiere orden judicial. Por eso la llamada a la comisaría y la constatación policial del primer día son tan importantes para el resto del caso.
¿Denuncia penal o proceso civil?
No son excluyentes y responden a cosas distintas. La denuncia por usurpación busca sancionar y, en su caso, obtener el desalojo preventivo, mientras que el proceso civil busca recuperar la posesión; muchas denuncias se archivan por defectos de prueba, así que las fotos y la partida importan.
¿Qué pasa si el terreno no está inscrito?
Se puede acreditar la posesión con otros documentos, pero el caso se complica, porque la copia literal de la partida y del plano es lo que prueba que el predio es tuyo y cuál es exactamente. Qué entidad te da el título está en Cofopri o Sunarp.
¿Me conviene negociar con los invasores?
Cualquier acuerdo que reconozca su permanencia puede volverse en contra, porque el invasor buscará alegar que lleva tiempo en posesión pacífica. Si hay conversación, documenta todo por escrito y con asesoría, sin dejar de lado la constatación ni la denuncia.
¿Sirve de algo el cartel de "propiedad privada"?
Sí: acredita posesión y elimina la alegación de predio abandonado. Forma parte de la prevención junto con el cerco, un contrato de guardianía bien redactado y la Alerta Registral, porque los terrenos invadidos suelen tener dueño ausente, sin cerco, sin cartel y sin uso visible.
Fuentes
- Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
- Código Penal peruano — usurpación y usurpación agravada (arts. 202 a 204)
- Sunarp — Alerta Registral e inmovilización temporal de partidas
- Ministerio del Interior — denuncias policiales y constatación policial
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