En una invasión, el tiempo no es un detalle: es el elemento que define qué vías te quedan abiertas. El artículo 920 del Código Civil te permite repeler la invasión por cuenta propia dentro de los quince días de tomado conocimiento; pasado ese plazo solo queda la vía judicial, que es más larga y más cara.
Datos clave
- Quince días: plazo de la defensa posesoria extrajudicial del artículo 920 del Código Civil, contados desde que tomas conocimiento de la invasión.
- Sin violencia contra las personas y sin exceder lo necesario: si te excedes, la defensa se convierte en delito y el invasor pasa a ser denunciante.
- La usurpación está tipificada en los artículos 202 a 204 del Código Penal, con agravantes cuando hay violencia, armas o concurso de personas.
- La Alerta Registral de Sunarp es gratuita y avisa cuando alguien presenta un título sobre tu partida. En 2025 superó las 220.000 partidas afiliadas.
¿Qué hago en las primeras horas?
| Momento | Acción | Para qué sirve después |
|---|---|---|
| Hora 0-2 | Llamar a la comisaría y pedir constatación policial en el predio | Fija la fecha de la invasión: es la prueba central del plazo de 15 días |
| Hora 2-6 | Fotografías y video con fecha, desde varios ángulos, incluyendo esteras, cercos y letreros | Acredita el estado del predio y la forma del ingreso |
| Hora 6-24 | Copia literal vigente de la partida y del plano | Prueba que el predio es tuyo y cuál es exactamente |
| Hora 24-48 | Denuncia penal por usurpación y activación de la Alerta Registral | Abre la vía penal y bloquea maniobras registrales paralelas |
| Día 3-15 | Decidir: defensa posesoria extrajudicial o vía judicial | Después de los 15 días la primera se cierra |
¿Por qué la constatación policial es tan importante?
Porque en estos casos casi todo se discute con fechas. El invasor sostendrá que lleva meses o años en el predio, porque eso le abre la puerta a alegar posesión pacífica. Una constatación policial del primer día destruye esa versión. Sin ella, la palabra de una parte vale tanto como la de la otra.
¿Puedo sacarlos yo mismo?
Dentro de los quince días, sí, con límites estrictos: sin violencia contra las personas y sin ir más allá de lo necesario para recuperar el predio. La forma correcta está explicada en defensa posesoria extrajudicial. Fuera de ese plazo, hacerlo por cuenta propia te expone a una denuncia y, en la práctica, invierte los papeles del caso.
¿Denuncia penal o proceso civil?
No son excluyentes y responden a cosas distintas. La denuncia por usurpación busca sancionar y, en su caso, obtener el desalojo preventivo; el proceso civil busca recuperar la posesión. Muchas denuncias se archivan por defectos de prueba: ver cómo se denuncia la usurpación. Si ya te sacaron del predio, revisa también el interdicto de recobrar.
¿Cómo evito que vuelva a pasar?
Los terrenos que se invaden tienen un patrón: dueño ausente, sin cerco, sin cartel, sin uso visible y muchas veces con partida sin actualizar. Cuatro medidas concretas: cerco y cartel con datos de contacto, un contrato de guardianía bien redactado —ver el riesgo del cuidante—, Alerta Registral y, si el predio es de alto valor, inmovilización de la partida.
Preguntas frecuentes
¿Los quince días se cuentan desde la invasión o desde que me entero?
Desde que tomas conocimiento. Por eso importa poder acreditar cuándo te enteraste.
¿La policía puede desalojar sin orden judicial?
Interviene en el marco de la defensa posesoria y del flagrante delito; fuera de eso se requiere orden judicial.
¿Sirve de algo el cartel de "propiedad privada"?
Sí: acredita posesión y elimina la alegación de predio abandonado.
¿Qué pasa si el terreno no está inscrito?
Se puede acreditar posesión con otros documentos, pero el caso se complica. Ver Cofopri o Sunarp.
¿Me conviene negociar con los invasores?
Cualquier acuerdo que reconozca su permanencia puede volverse en contra. Documenta todo por escrito y con asesoría.
Fuentes
- Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
- Código Penal peruano — usurpación y usurpación agravada (arts. 202 a 204)
- Sunarp — Alerta Registral e inmovilización temporal de partidas
- Ministerio del Interior — denuncias policiales y constatación policial
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