¿La casa que compré antes de casarme es de los dos?

Sí es tuya: el inmueble adquirido antes del matrimonio es bien propio y no se vuelve social por casarte. Lo que sí ocurre es que el patrimonio común puede adquirir un derecho de reembolso si con dinero de los dos se pagaron cuotas, se levantó la hipoteca o se hicieron mejoras. La casa no cambia de dueño; lo que nace es una cuenta pendiente entre el patrimonio propio y el social.

Los tres casos que confunden

Cómo se prueba después, cuando importa

El problema nunca aparece el día de la boda: aparece diez años después, cuando hay que vender o cuando la relación termina. Para entonces el rastro del dinero suele haberse borrado. Lo que sostiene la calidad de bien propio es documental: la escritura pública con fecha anterior al matrimonio, la partida registral que muestre esa inscripción, y —si hubo crédito— el detalle de qué cuotas se pagaron antes y cuáles después.

El caso de la subrogación

Si vendiste tu casa propia y con ese dinero compraste otra ya casado, la nueva puede conservar la calidad de propia, pero eso no se presume: se acredita. Conviene dejarlo dicho en la propia escritura de compra, indicando el origen del dinero. Hacerlo cuesta una línea; probarlo después, un juicio.

Ver también: Sociedad conyugal y bienes propios: cómo afecta la titularidad de tu propiedad, qué pasa con el inmueble en un divorcio y qué pasa con la hipoteca en un divorcio.

Si antes de casarte ya convivían

La fecha de la boda no es la única que puede importar. Si antes de casarse vivían juntos y esa convivencia fue reconocida como unión de hecho, los bienes comprados en ese periodo pueden regirse por un régimen de comunidad parecido a la sociedad de gananciales.

En ese caso, la casa que compraste "antes de casarte" podría no ser solo tuya, aunque en la escritura figure únicamente tu nombre. El reconocimiento se hace por vía notarial, cuando hay acuerdo, o judicial, cuando no lo hay, y luego se inscribe.

Si la convivencia nunca se reconoció, la regla cambia: el inmueble pertenece a quien figura en la escritura. La pareja que aportó dinero sin aparecer en el título tendría que acreditarlo con transferencias y documentos, con un resultado difícil de anticipar. Cómo se protege cada uno en ese escenario está en ¿Cómo compramos una casa si no estamos casados?.

Si la compraron juntos antes de la boda

Cuando los dos compraron siendo solteros, cada uno es copropietario de una cuota ideal, es decir, de un porcentaje del inmueble. Al casarse, cada cuota sigue siendo bien propio de su titular, porque se adquirió antes del matrimonio.

• El porcentaje es el que dice la escritura. Si no se indicó, la ley presume partes iguales, aunque uno haya puesto el 70% de la inicial.
• Para vender o hipotecar el inmueble completo hace falta el acuerdo de todos los copropietarios.
• Si hubo crédito, ambos responden ante el banco, normalmente de forma solidaria. Y las cuotas pagadas ya casados con ingresos del matrimonio pueden generar el mismo derecho de reembolso que en el caso de un solo dueño.

La copropiedad se regula en el Código Civil a partir del artículo 969. Si los porcentajes inscritos no reflejan lo que cada uno aportó, dejen constancia escrita del aporte real antes de que surja un desacuerdo.

Qué guardar desde ahora para no discutirlo después

1. La escritura de compra y una copia de la partida que muestre la inscripción con fecha anterior al matrimonio.
2. El cronograma del crédito, marcando qué cuotas se pagaron antes y cuáles después de la boda.
3. Los estados de cuenta de donde salieron esos pagos y los comprobantes de cualquier remodelación.
4. La declaración del origen del dinero en toda compra futura que hagas con fondos propios, por ejemplo con lo que obtengas al vender esta casa.

Si prefieren que cada uno maneje su patrimonio por separado, pueden optar por la separación de patrimonios, antes o durante el matrimonio. No basta un acuerdo privado: exige escritura pública e inscripción. Desde que el régimen está inscrito, lo que cada uno pague sobre sus bienes ya no abre la discusión del reembolso. Las diferencias entre regímenes están en si puedes comprar una casa solo a tu nombre estando casado.

Preguntas frecuentes

¿Mi cónyuge tiene que firmar para venderla?

Si es bien propio acreditado, no. En la práctica el notario revisará la fecha de adquisición y el estado civil declarado.

¿Y si el crédito lo terminamos de pagar entre los dos?

El inmueble sigue siendo propio; la sociedad tiene derecho a que se le reembolse lo aportado.

¿Cómo calculo ese reembolso?

Por lo efectivamente pagado con fondos comunes. Con el cronograma del crédito y las fechas es un cálculo directo.

¿Sirve poner en la escritura que el dinero era mío?

Ayuda mucho: es la declaración que después permite acreditar la subrogación sin discusión.

¿Cambia algo si vivimos ahí?

Vivir en el inmueble no altera su titularidad, aunque sí puede pesar en decisiones sobre el uso de la vivienda familiar.

¿Y si estamos en separación de patrimonios?

Entonces cada patrimonio corre por su cuenta y ni siquiera surge la discusión del reembolso.

Fuentes

• Código Civil del Perú — régimen patrimonial del matrimonio (arts. 295 y siguientes)
• Sunarp — Registro Personal y actos inscribibles
• Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Sistema Peruano de Información Jurídica