¿Qué pasa si el dueño ya no puede firmar?

Si el propietario todavía puede expresar su voluntad, la solución es un poder por escritura pública; si ya no puede, el camino es la designación judicial de un apoyo. Lo que cambió en 2018 es importante y casi nadie lo sabe: el Decreto Legislativo 1384 reformó el Código Civil y reemplazó la lógica de la interdicción —declarar incapaz a la persona y sustituir su voluntad— por un sistema de apoyos y salvaguardias, pensado para asistir esa voluntad, no para anularla.

Qué corresponde en cada escenario

El error de esperar

La ventana para firmar un poder se cierra sola. Mientras la persona comprenda el acto y pueda expresarlo, un poder resuelve el problema en días y a costo de notaría. Cuando esa ventana se cierra, el mismo objetivo pasa por un proceso judicial que toma meses. Si en la familia hay un diagnóstico progresivo, la conversación incómoda conviene tenerla temprano, no cuando ya no se puede.

Qué mira el notario

El notario debe verificar que quien firma comprende el acto. No es un examen médico, pero sí una evaluación que puede llevarlo a negarse. Si hay dudas razonables, es común que se pida un certificado médico que acredite la aptitud para el acto. Un poder firmado en condiciones cuestionables es un poder que después se impugna, así que ese filtro protege a todos, incluida la persona.

Ver también: cómo se hace un poder, el certificado de vigencia de poder, cómo se anula un poder ya otorgado y ¿Se puede poner una casa a nombre de un menor y venderla después?.

Qué debe decir el poder para que sirva en una venta

No cualquier poder permite vender. Para que la notaría lo acepte y la compraventa llegue a inscribirse, revisa que cumpla con esto:

• Otorgado por escritura pública, no como carta poder ni documento privado.
• Con la facultad expresa de vender, referida al inmueble concreto que se va a transferir. Un poder que solo habla de administrar no alcanza.
• Inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de Sunarp.
• Vigente el día de la firma. Pide el certificado de vigencia poco antes de ir a la notaría para confirmar que sigue activo.

Si el propietario está lúcido pero no puede salir de casa por salud o edad, el notario puede ir a su domicilio a recibir su firma, siempre que compruebe que entiende lo que otorga.

Si el propietario está casado

Cuando el inmueble es un bien social, adquirido durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales, venderlo exige la intervención de los dos cónyuges según el artículo 315 del Código Civil, o la de uno con poder especial del otro. Además, el artículo 311 presume sociales todos los bienes del matrimonio salvo prueba en contrario, así que figurar solo en la partida no basta.

Eso significa que el problema de la firma puede estar en cualquiera de los dos. Si el cónyuge que no puede firmar todavía decide, otorga un poder por escritura pública; si ya no puede manifestar su voluntad, hace falta la designación judicial de un apoyo. Lo que no funciona es que firme uno solo con la promesa de que el otro lo hará más adelante: desde el VIII Pleno Casatorio Civil (Casación 3006-2015-Junín, publicada el 22 de septiembre de 2020), la venta de un bien social hecha por un solo cónyuge es nula.

La excepción es el bien propio, por ejemplo uno comprado antes del matrimonio o heredado: su titular puede disponer de él sin la firma del otro, según el artículo 303. Más detalle en qué pasa si tu esposo o esposa no firma.

Si eres el comprador

Cuando el vendedor firma a través de un apoderado o de un apoyo, la revisión también le toca a quien compra:

1. Pide copia de la escritura del poder o de la resolución judicial que designó al apoyo, y lee qué facultades otorga.
2. Comprueba que esas facultades incluyan vender ese inmueble. En el caso del apoyo, además, que la venta respete las salvaguardias que fijó el juez.
3. Solicita un certificado de vigencia del poder emitido hace poco.
4. Cruza la partida registral, el DNI y el estado civil declarado del propietario. Si los tres no coinciden, no firmes.
5. Asegúrate de que la minuta identifique con claridad a quien firma en nombre del propietario.

No entregues más dinero hasta que cada punto esté resuelto. Una representación insuficiente suele salir a la luz en la notaría o en Sunarp, a veces cuando ya hay arras de por medio.

Preguntas frecuentes

¿La interdicción ya no existe?

El sistema dejó de girar en torno a ella: la regla hoy son los apoyos y salvaguardias. La curatela quedó reservada a supuestos específicos.

¿Quién puede ser apoyo?

Una persona de confianza designada por el propio interesado o, en su defecto, por el juez, atendiendo a su trayectoria y vínculo.

¿El apoyo puede vender la casa?

Solo dentro de las facultades que le fueron otorgadas y bajo las salvaguardias fijadas. No es un cheque en blanco.

¿Sirve un poder amplio hecho hace diez años?

Puede servir si sigue vigente y sus facultades alcanzan el acto. Conviene comprobarlo con el certificado de vigencia antes de ir a la notaría.

¿Y si los hermanos no se ponen de acuerdo?

El juez decide atendiendo a la voluntad y preferencias de la persona, no al reparto entre los familiares.

¿Cuánto demora la designación judicial?

Depende del juzgado y de si hay oposición. Es un proceso, no un trámite de ventanilla, y conviene contarlo en meses.

Cuando el vendedor es una persona de edad avanzada conviene además dejar constancia de una voluntad libre e informada: ver qué revisar si le compras a una persona muy mayor.

Fuentes

• Código Civil del Perú — representación y poderes (arts. 145 a 153)
• Sunarp — Registro de Mandatos y Poderes
• Decreto Legislativo 1384 — capacidad jurídica, apoyos y salvaguardias