La primera pregunta no es de quién es la casa, sino si es un bien social o un bien propio. Bajo el régimen de sociedad de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales y se reparten al liquidarse la sociedad; los adquiridos antes del matrimonio, o recibidos por herencia o donación, son bienes propios y no se reparten.
Datos clave
- Bien social: adquirido durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales; se reparte al liquidar.
- Bien propio: adquirido antes del matrimonio o recibido por herencia, legado o donación.
- El régimen de separación de patrimonios, si se pactó e inscribió, cambia por completo el resultado.
- La hipoteca no se divorcia: el banco sigue teniendo a los dos titulares como deudores solidarios.
- La liquidación se inscribe: mientras no se registre, la partida sigue mostrando la titularidad anterior.
El punto ciego: la hipoteca
Este es el error que más problemas causa. Que un acuerdo de divorcio diga que la casa "es para uno de los cónyuges" no libera al otro frente al banco. Si ambos firmaron el crédito, ambos siguen siendo deudores solidarios: si el que se queda deja de pagar, el banco puede cobrarle al otro y su historial crediticio se ve afectado igual.
Las salidas frente al banco son dos: que el cónyuge que se queda asuma el crédito a su solo nombre, lo que exige que califique por su cuenta, o que se venda el inmueble y se cancele la deuda. Un acuerdo privado entre las partes, por sí solo, no modifica el contrato con la entidad financiera.
Las tres salidas prácticas
| Salida | Cómo funciona | Qué exige |
|---|---|---|
| Uno compra la parte del otro | Se valoriza el inmueble y se paga el 50% correspondiente | Liquidez o refinanciamiento; que el banco acepte al nuevo único titular |
| Se vende y se reparte | Se cancela la hipoteca con el precio y se divide el saldo | Acuerdo de ambos y un precio de mercado realista |
| Se mantiene en copropiedad | Ambos siguen como titulares, con reglas de uso y pago pactadas | Acuerdo muy detallado por escrito; suele ser solución temporal |
El rol de la tasación
Casi todas las discusiones patrimoniales de un divorcio se reducen a una cifra: cuánto vale la casa. Una tasación independiente convierte esa discusión en un dato. Es especialmente útil cuando uno de los dos quiere quedarse con el inmueble y comprarle la parte al otro, porque fija el monto sobre el que se negocia. Ver cuándo necesitas una tasación.
Ojo con el momento del mercado: en 2026 el promedio de Lima subió 2,1%, pero cinco distritos cayeron hasta 6,0% interanual. El valor de referencia debe ser el de la zona y de la fecha, no el de la compra original.
Qué inscribir y qué actualizar después
- Inscribir la liquidación de la sociedad de gananciales en la Sunarp: mientras no se haga, la partida no refleja la nueva titularidad. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
- Actualizar la declaración jurada de autoavalúo ante la municipalidad. Ver HR y PU.
- Regularizar el crédito ante el banco con la documentación del acuerdo.
- Activar la alerta registral sobre el inmueble para enterarte de cualquier movimiento. Ver alerta registral.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se reparte la casa en un divorcio en Perú?
Depende del régimen patrimonial. Bajo sociedad de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales y se reparten al liquidar la sociedad; los bienes propios —anteriores al matrimonio o recibidos por herencia o donación— no se reparten.
¿Qué pasa con la hipoteca si nos divorciamos?
El acuerdo entre los cónyuges no modifica el contrato con el banco: si ambos firmaron el crédito, ambos siguen siendo deudores solidarios. Para liberar a uno, el otro debe asumir el crédito a su solo nombre —calificando por su cuenta— o venderse el inmueble y cancelarse la deuda.
¿Se puede vender la casa durante el proceso de divorcio?
Puede venderse si ambos titulares están de acuerdo y el inmueble no tiene medidas que lo impidan. Si no hay acuerdo, la disposición del bien social requiere resolver primero la liquidación de la sociedad de gananciales.
¿Quién se queda en la casa mientras dura el proceso?
Es una decisión que se acuerda entre las partes o resuelve el juez, y suele considerar la situación de los hijos menores. Es una cuestión distinta de la titularidad del inmueble, que se define en la liquidación patrimonial.
Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios — Infobae (21-ago-2026)
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