En un divorcio en el Perú, la casa comprada durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales es un bien social: se pagan primero las deudas sociales y lo que queda se divide por mitad (artículo 323 del Código Civil). Mientras tanto, venderla o hipotecarla exige la firma de los dos (artículo 315). Y la hipoteca no cambia con el divorcio: si ambos firmaron el crédito, ambos siguen respondiendo ante el banco.
La primera pregunta no es de quién es la casa, sino si es un bien social o un bien propio. Bajo el régimen de sociedad de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales y se reparten al liquidarse la sociedad; los adquiridos antes del matrimonio, o recibidos por herencia o donación, son bienes propios y no se reparten.
Datos clave
- Bien social: adquirido durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales; se reparte al liquidar. Todos los bienes se presumen sociales salvo prueba en contrario (art. 311 del Código Civil).
- Reparto: se hace inventario, se pagan las obligaciones y cargas sociales, se reintegran los bienes propios y los gananciales restantes se dividen por mitad (arts. 322 y 323).
- Desde cuándo: entre los cónyuges, la sociedad fenece en la fecha de notificación con la demanda de divorcio o, si hubo separación de hecho como causal, desde que se produjo; frente a terceros, desde su inscripción en el registro personal (art. 319).
- Bien propio: adquirido antes del matrimonio o recibido por herencia, legado o donación.
- El régimen de separación de patrimonios, si se pactó e inscribió, cambia por completo el resultado.
- La hipoteca no se divorcia: el banco sigue teniendo a los dos titulares como deudores solidarios.
- La liquidación se inscribe: mientras no se registre, la partida sigue mostrando la titularidad anterior.
El punto ciego: la hipoteca
Este es el error que más problemas causa. Que un acuerdo de divorcio diga que la casa "es para uno de los cónyuges" no libera al otro frente al banco. Si ambos firmaron el crédito, ambos siguen siendo deudores solidarios: si el que se queda deja de pagar, el banco puede cobrarle al otro y su historial crediticio se ve afectado igual.
Las salidas frente al banco son dos: que el cónyuge que se queda asuma el crédito a su solo nombre, lo que exige que califique por su cuenta, o que se venda el inmueble y se cancele la deuda. Un acuerdo privado entre las partes, por sí solo, no modifica el contrato con la entidad financiera.
¿Se puede hipotecar la casa familiar sin la firma del otro cónyuge?
No, si es un bien social. El artículo 315 del Código Civil exige la intervención del marido y la mujer para disponer de los bienes sociales o gravarlos, y una hipoteca es un gravamen. Uno solo puede hacerlo únicamente con un poder especial del otro. Esa regla sigue vigente durante el proceso de divorcio, hasta que la liquidación se inscriba.
Distinto es el caso de la casa constituida como patrimonio familiar, una figura judicial poco usada: el Código Civil la declara inembargable e inalienable (artículo 488) y solo permite alquilarla en urgente necesidad y con autorización del juez (artículo 491). Si tu partida muestra esa afectación, consulta con un abogado antes de ofrecerla en garantía.
¿Quién tiene preferencia para quedarse con la casa?
En el divorcio, ninguno de los dos por ley. El Código Civil solo da una preferencia para adjudicarse la casa en que habita la familia cuando la sociedad termina por muerte o declaración de ausencia de uno de los cónyuges (artículo 323), no por divorcio. En un divorcio, quién se queda con el inmueble se decide por acuerdo o por el juez en la liquidación, y quien se lo adjudica debe compensar al otro por su mitad.
Hay un matiz importante si hubo separación de hecho: el cónyuge culpable pierde el derecho a gananciales en proporción a la duración de la separación (artículo 324).
Las tres salidas prácticas
| Salida | Cómo funciona | Qué exige |
|---|---|---|
| Uno compra la parte del otro | Se valoriza el inmueble y se paga el 50% correspondiente | Liquidez o refinanciamiento; que el banco acepte al nuevo único titular |
| Se vende y se reparte | Se cancela la hipoteca con el precio y se divide el saldo | Acuerdo de ambos y un precio de mercado realista |
| Se mantiene en copropiedad | Ambos siguen como titulares, con reglas de uso y pago pactadas | Acuerdo muy detallado por escrito; suele ser solución temporal |
El rol de la tasación
Casi todas las discusiones patrimoniales de un divorcio se reducen a una cifra: cuánto vale la casa. Una tasación independiente convierte esa discusión en un dato. Es especialmente útil cuando uno de los dos quiere quedarse con el inmueble y comprarle la parte al otro, porque fija el monto sobre el que se negocia. Ver Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Ojo con el momento del mercado: según el BCRP, entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 el precio mediano de los 12 distritos de su panel subió 10,9% en dólares pero solo 1,5% en soles, y por distrito las alzas en dólares fueron de 3,1% a 21,5%. El valor de referencia debe ser el de la zona y de la fecha, no el de la compra original.
Qué inscribir y qué actualizar después
- Inscribir la liquidación de la sociedad de gananciales en la Sunarp: mientras no se haga, la partida no refleja la nueva titularidad. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
- Actualizar la declaración jurada de autoavalúo ante la municipalidad. Ver ¿Cómo saco el HR y el PU en la municipalidad o por internet?.
- Regularizar el crédito ante el banco con la documentación del acuerdo.
- Activar la alerta registral sobre el inmueble para enterarte de cualquier movimiento. Ver alerta registral.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se reparte la casa en un divorcio en Perú?
Depende del régimen patrimonial. Bajo sociedad de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen sociales y se reparten al liquidar la sociedad; los bienes propios —anteriores al matrimonio o recibidos por herencia o donación— no se reparten.
¿Qué pasa con la hipoteca si nos divorciamos?
El acuerdo entre los cónyuges no modifica el contrato con el banco: si ambos firmaron el crédito, ambos siguen siendo deudores solidarios. Para liberar a uno, el otro debe asumir el crédito a su solo nombre —calificando por su cuenta— o venderse el inmueble y cancelarse la deuda.
¿Se puede vender la casa durante el proceso de divorcio?
Puede venderse si ambos titulares están de acuerdo y el inmueble no tiene medidas que lo impidan. Si no hay acuerdo, la disposición del bien social requiere resolver primero la liquidación de la sociedad de gananciales.
¿Quién se queda en la casa mientras dura el proceso?
Es una decisión que se acuerda entre las partes o resuelve el juez, y suele considerar la situación de los hijos menores. Es una cuestión distinta de la titularidad del inmueble, que se define en la liquidación patrimonial.
¿La casa se divide 50 y 50 en un divorcio?
Si es bien social, sí: después de pagar las deudas y cargas de la sociedad y reintegrar los bienes propios, los gananciales se dividen por mitad entre ambos cónyuges (artículo 323 del Código Civil). Si la casa es bien propio de uno, no entra en el reparto; pero si con dinero de la sociedad se construyó sobre el terreno propio de uno, lo edificado es social y al dueño se le reembolsa el valor del suelo (artículo 310).
¿Puedo hipotecar la casa familiar sin mi esposa o esposo?
No, si la casa es un bien social. Para gravarla se necesita la intervención de ambos cónyuges o un poder especial del otro (artículo 315 del Código Civil). Un banco revisará la partida y el estado civil antes de aceptar la garantía.
¿Qué pasa con la casa si estamos separados de hecho y no divorciados?
Sigue siendo bien social mientras no se liquide la sociedad. Si el divorcio se pide por separación de hecho, la sociedad fenece entre los cónyuges desde que se produjo la separación (artículo 319), y el cónyuge culpable puede perder gananciales en proporción al tiempo de separación (artículo 324).
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Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
- Código Civil, Decreto Legislativo 295: artículos 301 a 327 y 488 a 491 — texto publicado en gob.pe (Indecopi), consultado en septiembre de 2026
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