Depende de para qué lo necesites, porque hay tres valores distintos y todos son correctos en su terreno: el autovalúo, que sirve para impuestos; el valor de mercado por comparables, que sirve para poner precio; y la tasación profesional, que sirve para el banco. Confundirlos es el error que más veces produce un precio de venta irreal.
Datos clave
- Autovalúo: valor municipal para calcular el predial. Casi siempre muy por debajo del mercado.
- Valor de mercado: lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy; se estima con comparables reales.
- Tasación profesional: informe de un perito; es la base del monto que financia el banco.
- Referencia de mercado 2026: precio por m² por distrito según CODIP y medianas del BCRP.
- Regla: comparables de la misma zona, mismo tipo y últimos meses. No de todo el distrito ni de hace dos años.
Los tres valores, con un caso
Un departamento de 70 m² en un distrito de precio medio:
| Método | Resultado del ejemplo | Para qué sirve | Costo |
|---|---|---|---|
| Autovalúo municipal | S/ 180.000 | Calcular predial y arbitrios | Ya lo tienes en el PU |
| Estimación por comparables | S/ 445.000 | Poner precio de venta | Gratis o bajo |
| Tasación profesional | S/ 425.000 | Crédito, garantía, procesos judiciales | S/ 350 – 700 |
Cómo se estima con comparables, bien hecho
- Reúne de tres a cinco inmuebles vendidos o en venta en la misma zona, con área y antigüedad parecidas.
- Calcula el precio por m² de cada uno y descarta los extremos.
- Ajusta por diferencias: piso, vista, estacionamiento, estado de conservación, amenidades.
- Multiplica por tu área y suma el valor del estacionamiento y depósito si son independientes.
- Contrasta con una fuente externa, como los precios por distrito de CODIP o las medianas del BCRP.
Ver cómo se calcula el precio por m² de verdad.
El error del precio de anuncio
Muchos vendedores fijan su precio mirando avisos de la zona. El problema es que un aviso es una aspiración, no una transacción: los inmuebles sobrevalorados se quedan publicados meses y por eso son los que más se ven. Si tomas como referencia lo que lleva más tiempo sin venderse, heredas su precio y su destino.
¿Y si el banco tasa por debajo de mi precio?
Es una señal, no una injusticia. Significa que un perito independiente no encuentra sustento para ese valor, y cualquier comprador con crédito enfrentará la misma restricción. Ver qué pasa si aprueban menos de lo necesario y si conviene bajar el precio o esperar.
Preguntas frecuentes
¿El autovalúo sirve para vender?
No. Es un valor tributario y suele estar muy por debajo del precio de mercado.
¿Cuánto cuesta una tasación?
Entre S/ 350 y S/ 700 como referencia, según ubicación y tipo de inmueble.
¿Cada cuánto cambia el valor de mi casa?
Se mueve con el mercado del distrito, la infraestructura del entorno y el estado del inmueble. Conviene actualizar la referencia cada año.
¿Las mejoras suben el valor uno a uno?
No. Algunas devuelven buena parte de la inversión y otras casi nada. Ver qué remodelaciones devuelven la inversión.
¿Puedo estimarlo en línea?
Sí, un valorizador con comparables y datos de mercado da una referencia rápida que luego se contrasta con una tasación si hace falta.
Conviene no confundir las tres cifras que conviven en toda propiedad: las tres cifras del valor y cuál sirve para publicar.
Fuentes
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario — Banco Central de Reserva del Perú
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF — autovalúo
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Poner precio con datos es lo que separa una venta de tres meses de una de un año. Empieza por el número correcto:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.