Tu departamento tiene tres valores distintos y solo uno sirve para publicar: el autoavalúo municipal, la tasación técnica y el precio de mercado. El autoavalúo es fiscal y siempre está por debajo; la tasación responde a una metodología normada y sirve para bancos y trámites; el precio de mercado es lo que alguien está dispuesto a pagar hoy por una propiedad como la tuya. Publicar con la cifra equivocada es el error más caro del proceso.
Datos clave
- Autoavalúo: base para el impuesto predial. No refleja el valor comercial.
- Tasación: valor técnico bajo el Reglamento Nacional de Tasaciones; la piden los bancos.
- Precio de mercado: lo que se paga hoy por propiedades comparables. Es el que va en el aviso.
- Referencia: el promedio de venta en Lima rondó S/ 6.886 por m² en abril de 2026, con distritos top sobre S/ 9.200.
- Por tipología: se han reportado en torno a S/ 8.141 por m² en departamentos de 1 dormitorio, S/ 7.139 en los de 2 y S/ 6.458 en los de 3.
¿Cómo calculo el precio de mercado?
Con comparables: propiedades del mismo distrito, metraje parecido, antigüedad parecida y estado parecido, publicadas hoy. Se toma el precio por metro cuadrado de cada una, se ajusta por lo que tu propiedad tiene de más o de menos —piso, vista, cochera, estado— y se obtiene un rango. Un rango, no una cifra: el mercado no da un número exacto y quien te promete uno está simplificando.
| Tipo de valor | Para qué sirve | Quién lo determina |
|---|---|---|
| Autoavalúo | Impuesto predial | Municipalidad, con valores oficiales |
| Tasación comercial | Crédito, trámites, particiones | Perito, según reglamento |
| Valorización con comparables | Poner precio para publicar | Modelo con datos de mercado |
| Precio de cierre | Lo que realmente se pagó | La negociación |
Elaboración propia. Referencias de precio: mercado limeño, 2026.
¿Qué ajustes hago sobre los comparables?
- Piso y ascensor: un cuarto piso sin ascensor vale menos que un segundo.
- Antigüedad y estado: a mayor antigüedad, mayor descuento; el buen estado lo compensa parcialmente.
- Cochera y depósito: suman, sobre todo en zonas céntricas.
- Vista y orientación: suman de forma concreta y a veces significativa.
- Mantenimiento alto: resta, porque el comprador lo descuenta de lo que puede pagar.
¿Por qué un rango y no un número?
Porque el valor de un inmueble depende de cuántas muestras comparables existan y de qué tan parecidas sean. Con pocas muestras, la incertidumbre es mayor y el rango se amplía. Una estimación seria lo dice: entrega el valor central y una banda alrededor. Publicar en el borde superior de esa banda te deja sin visitas; publicar cerca del centro te pone a competir de verdad.
¿Y si mi departamento tiene algo único?
Los atributos únicos suman menos de lo que el dueño cree. Una terraza excepcional, una vista privilegiada o una remodelación de alto nivel elevan el precio, pero dentro del rango de la zona: el mercado tiene un techo por metro cuadrado que ninguna mejora particular rompe fácilmente. La excepción son los inmuebles verdaderamente singulares, que se venden más lento y a compradores específicos.
El procedimiento completo, paso a paso: cómo averiguar cuánto vale tu casa.
Preguntas frecuentes
¿El autoavalúo sirve como referencia de venta?
No. Es una base fiscal y normalmente está muy por debajo del valor comercial.
¿Necesito tasación para publicar?
No. La necesitas si el comprador va con crédito o si el trámite la exige.
¿Cuánto me puedo alejar del rango de mercado?
Un pequeño margen de negociación es normal. Más de 10% por encima suele significar quedarse sin visitas.
¿Los precios publicados son los precios de venta?
No: el cierre suele estar por debajo del publicado. Por eso conviene mirar también propiedades ya vendidas cuando hay información.
¿Cada cuánto debo revisar mi precio?
Cada dos a tres semanas mientras el aviso esté activo, mirando las visitas y consultas que recibe.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Reglamento Nacional de Tasaciones
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario
- CODIP — Real Estate Data Analytics
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para poner el precio con método y no con intuición:
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- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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