Tu departamento tiene tres valores distintos y solo uno sirve para publicar: el autoavalúo municipal, la tasación técnica y el precio de mercado. El autoavalúo es fiscal y siempre está por debajo; la tasación responde a una metodología normada y sirve para bancos y trámites; el precio de mercado es lo que alguien está dispuesto a pagar hoy por una propiedad como la tuya. Publicar con la cifra equivocada es el error más caro del proceso.
Datos clave
- Autoavalúo: base para el impuesto predial. No refleja el valor comercial.
- Tasación: valor técnico bajo el Reglamento Nacional de Tasaciones; la piden los bancos.
- Precio de mercado: lo que se paga hoy por propiedades comparables. Es el que va en el aviso.
- Referencia: el m² de los departamentos en Lima promedió S/ 6.916 en el 1.er trimestre de 2026 (Banco Central de Reserva del Perú, BCRP); en la referencia de precio de oferta, los distritos top superan S/ 9.200.
- Por tipología: se han reportado en torno a S/ 8.141 por m² en departamentos de 1 dormitorio, S/ 7.139 en los de 2 y S/ 6.458 en los de 3.
Para ver el proceso completo, con costos y plazos reales: cómo vender una casa o departamento en Lima.
¿Cómo calculo el precio de mercado?
Con comparables: propiedades del mismo distrito, con metraje, antigüedad y estado parecidos. Los mejores son las operaciones ya cerradas, porque muestran lo que alguien pagó; los avisos publicados hoy sirven como techo y te dicen contra quién compites, pero su precio no es el de cierre. Se toma el precio por metro cuadrado de cada comparable, se ajusta por lo que tu propiedad tiene de más o de menos —piso, vista, cochera, estado— y se obtiene un rango. Un rango, no una cifra: el mercado no da un número exacto y quien te promete uno está simplificando.
| Tipo de valor | Para qué sirve | Quién lo determina |
|---|---|---|
| Autoavalúo | Impuesto predial | Municipalidad, con valores oficiales |
| Tasación comercial | Crédito, trámites, particiones | Perito, según reglamento |
| Valorización con comparables | Poner precio para publicar | Modelo con datos de mercado |
| Precio de cierre | Lo que realmente se pagó | La negociación |
Elaboración propia. Referencias de precio: mercado limeño, 2026.
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Si estás decidiendo a cuánto publicar, conviene leer primero cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
¿Qué ajustes hago sobre los comparables?
- Piso y ascensor: un cuarto piso sin ascensor vale menos que un segundo.
- Antigüedad y estado: a mayor antigüedad, mayor descuento; el buen estado lo compensa parcialmente.
- Cochera y depósito: suman, sobre todo en zonas céntricas.
- Vista y orientación: suman de forma concreta y a veces significativa.
- Mantenimiento alto: resta, porque el comprador lo descuenta de lo que puede pagar.
¿Por qué un rango y no un número?
Porque el valor de un inmueble depende de cuántas muestras comparables existan y de qué tan parecidas sean. Con pocas muestras, la incertidumbre es mayor y el rango se amplía. Una estimación seria lo dice: entrega el valor central y una banda alrededor. Publicar en el borde superior de esa banda te deja sin visitas; publicar cerca del centro te pone a competir de verdad.
¿Y si mi departamento tiene algo único?
Los atributos únicos suman menos de lo que el dueño cree. Una terraza excepcional, una vista privilegiada o una remodelación de alto nivel elevan el precio, pero dentro del rango de la zona: el mercado tiene un techo por metro cuadrado que ninguna mejora particular rompe fácilmente. La excepción son los inmuebles verdaderamente singulares, que se venden más lento y a compradores específicos.
El procedimiento completo, paso a paso: ¿Cuánto vale mi casa? Cómo obtener una estimación gratuita y con método en menos de un minuto.
Hazlo con números: la calculadora ¿cuánto vale mi casa o departamento? te da el rango de este año con el precio del m² oficial del BCRP de tu distrito y su variación anual.
Preguntas frecuentes
¿El autoavalúo sirve como referencia de venta?
No. Es una base fiscal y normalmente está muy por debajo del valor comercial.
¿Necesito tasación para publicar?
No. La necesitas si el comprador va con crédito o si el trámite la exige.
¿Cuánto me puedo alejar del rango de mercado?
Un pequeño margen de negociación es normal. Más de 10% por encima suele significar quedarse sin visitas.
¿Los precios publicados son los precios de venta?
No: el cierre suele estar por debajo del publicado. Por eso la mejor referencia son las propiedades ya vendidas, y los avisos vigentes se usan como techo.
¿Cada cuánto debo revisar mi precio?
Cada dos a tres semanas mientras el aviso esté activo, mirando las visitas y consultas que recibe.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Reglamento Nacional de Tasaciones
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario
- CODIP — Real Estate Data Analytics
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para poner el precio con método y no con intuición:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Prueba la plataforma publicando — al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, y conocer las herramientas: video automático de cada aviso, calculadoras y consulta crediticia.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
