Ocho datos bastan, y tres deciden el 80% del resultado: área techada, estado de conservación y antigüedad. Los otros cinco —distrito, dormitorios, baños, estacionamiento y amenidades— refinan la comparación con inmuebles similares.
Datos clave
- Los tres decisivos: área techada, estado de conservación y antigüedad.
- El error más frecuente: cargar el área total (con terraza y aires) como si fuera área techada.
- El estado se ajusta directamente sobre el precio: de "estreno" a "para remodelar" hay una diferencia sustancial.
- Todo dato debe salir de un documento, no de la memoria: partida registral, HR/PU o declaratoria de fábrica.
¿De dónde sale cada dato?
| Dato | Dónde lo encuentras | Error frecuente |
|---|---|---|
| Área techada | Partida registral o declaratoria de fábrica | Confundirla con el área total |
| Área total | Partida registral | Incluir áreas comunes de uso exclusivo sin distinguirlas |
| Antigüedad | Declaratoria de fábrica o HR | Contar desde la remodelación, no desde la construcción |
| Estado de conservación | Evaluación honesta del inmueble | Declarar "excelente" un inmueble que necesita cocina y baños |
| Distrito y urbanización | HR/PU | Elegir el distrito vecino "que suena mejor" |
| Dormitorios y baños | Conteo directo | Contar el estudio como dormitorio sin closet ni ventana |
| Estacionamiento | Partida propia de la unidad | Sumar uno que no está inscrito |
| Amenidades | Reglamento interno del edificio | Declarar amenidades del proyecto vecino |
¿Por qué el área es el dato que más distorsiona?
Porque el valor se calcula sobre el precio por metro cuadrado de los comparables. Si cargas 95 m² cuando tienes 78 m² techados, el resultado se infla en más de un 20% de entrada, y después construyes tu precio de venta sobre ese error. Es la razón número uno por la que un inmueble se publica caro sin que el propietario lo sepa. Ver cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Cómo declaro el estado con honestidad?
Con un criterio simple: "estreno" es sin habitar; "excelente" es que no necesita nada; "bueno" es que funciona todo pero se nota el uso; "regular" es que hay que intervenir cocina o baños; "para remodelar" es que el comprador va a rehacerlo. Declarar de más no sube el precio real: solo distorsiona tu estimación y te deja negociando desde un número que no se sostiene en la visita.
¿Qué pasa si no tengo los documentos?
La partida registral se pide en Sunarp con la dirección o el número de partida, y la HR y el PU en la municipalidad del distrito. Vale la pena tenerlos antes de valorizar y antes de publicar: son los mismos que te va a pedir el comprador. Ver qué papeles necesitas para vender.
Ver también: para qué me sirve saber el valor de mi inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el autovalúo para valorizar?
No para el valor comercial, pero sí lo necesitarás para la alcabala y para los trámites.
¿Cuenta la terraza como área techada?
Las terrazas descubiertas no son área techada. Se declaran aparte y valen menos por m².
¿El estacionamiento suma al valor?
Sí, y de forma significativa, sobre todo si tiene partida propia y el edificio tiene déficit de estacionamientos.
¿Y si mi inmueble está remodelado?
Se refleja en el estado de conservación, no en la antigüedad. La antigüedad sigue siendo la de la construcción.
¿Con cuántos comparables el resultado es confiable?
Cuantos más y más parecidos, más estrecho el rango. Con pocos comparables la banda de incertidumbre se ensancha.
Fuentes
- Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Sunarp — publicidad registral y consulta de partidas
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886
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