Hay deudas que se van con el vendedor y deudas que se quedan con el inmueble. Las segundas las termina pagando el comprador. Antes de firmar arras conviene hacer seis consultas: partida registral, impuesto predial, arbitrios, cuotas de mantenimiento, servicios y situación del vendedor.
Datos clave
- Predial y arbitrios impagos se cobran contra el predio: en la práctica los asume quien lo tenga.
- Hipotecas y embargos figuran en la partida registral: si no se levantan, el inmueble se transfiere gravado.
- Las cuotas de mantenimiento atrasadas se reclaman al propietario del departamento, no a la persona que se fue.
- La constancia de no adeudo municipal es el documento que cierra la discusión.
Las seis consultas, una por una
| Qué revisar | Dónde | Qué buscas |
|---|---|---|
| Cargas y gravámenes | Sunarp — copia literal de la partida | Hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, bloqueos |
| Impuesto predial | Municipalidad distrital o SAT | Periodos impagos y deuda acumulada |
| Arbitrios municipales | Municipalidad distrital o SAT | Limpieza, parques y serenazgo pendientes |
| Cuotas de mantenimiento | Junta de propietarios / administración | Deuda del departamento con el edificio |
| Servicios | Empresa de agua y de electricidad | Recibos impagos y estado del suministro |
| Situación del vendedor | Centrales de riesgo | Procesos de cobranza que puedan derivar en embargo del inmueble |
Cuáles hereda el comprador
- Se quedan con el inmueble: impuesto predial, arbitrios y, en la práctica, las cuotas de mantenimiento del edificio. Aunque la deuda la generó el vendedor, la administración y la municipalidad la cobran contra el predio y su propietario actual.
- Se van con el vendedor: sus deudas personales, salvo que hayan derivado en un embargo inscrito sobre el inmueble. Por eso la partida registral es la consulta más importante de todas.
- Depende del contrato: los recibos de servicios. Conviene pactar expresamente que el vendedor entrega el inmueble con los suministros al día y hacer el corte el día de la entrega.
Cómo blindarlo en el contrato
- Exige la constancia de no adeudo de predial y arbitrios antes de la firma. Ver constancia de no adeudo.
- Pide la carta de la administración del edificio confirmando que el departamento no tiene cuotas pendientes.
- Si hay hipoteca vigente, la minuta debe establecer el mecanismo de levantamiento: normalmente el banco emite la carta de cancelación y el levantamiento se inscribe con la compraventa.
- Retén una parte del precio hasta que se acrediten los levantamientos y las no adeudo. Es una cláusula común y perfectamente negociable.
Complementa con qué revisar en una partida registral y cómo detectar una estafa inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una casa tiene hipoteca o embargo?
Solicitando la copia literal de la partida registral en la Sunarp. En el rubro de cargas y gravámenes figuran hipotecas, embargos, anotaciones de demanda y bloqueos vigentes.
¿El comprador hereda las deudas de predial y arbitrios?
En la práctica sí: son tributos que se cobran contra el predio, de modo que la municipalidad los reclama al propietario actual. Por eso se exige la constancia de no adeudo antes de firmar.
¿Y las cuotas de mantenimiento atrasadas?
La administración del edificio las reclama al departamento y a su propietario. Antes de comprar, pide una carta de la junta de propietarios que confirme que la unidad está al día.
¿Qué hago si el inmueble tiene hipoteca vigente?
No es un impedimento por sí mismo: se compra con levantamiento simultáneo. La minuta debe fijar cómo se cancela la deuda con el precio de venta y cómo se inscribe el levantamiento junto con la transferencia.
Fuentes
- Certificado de parámetros y trámites municipales — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Impuesto de alcabala: cálculo y quién paga — Perú Gestiona
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
Cómo te ayuda EximiaHaus
Ninguna de estas verificaciones se hace después de firmar. Si quieres que un profesional revise el expediente contigo:
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