Para saber si una casa o terreno tiene deudas en el Perú, pide en Sunarp la copia literal o el Certificado Registral Inmobiliario (muestran hipotecas y embargos), y exige al vendedor la constancia de no adeudo de predial y arbitrios de la municipalidad o del SAT. En departamentos, pide también la carta de no adeudo de la junta y revisa los recibos de agua y luz.
Hay deudas que se van con el vendedor y deudas que se quedan con el inmueble. Las segundas las termina pagando el comprador. Antes de firmar arras conviene hacer seis consultas: partida registral, impuesto predial, arbitrios, cuotas de mantenimiento, servicios y situación del vendedor.
Datos clave
- Predial y arbitrios impagos son deuda del vendedor, no del comprador, salvo el embargo que ya estuviera inscrito en la partida.
- Hipotecas y embargos figuran en la partida registral: si no se levantan, el inmueble se transfiere gravado.
- Las cuotas de mantenimiento atrasadas se reclaman al propietario del departamento, no a la persona que se fue.
- La constancia de no adeudo municipal es el documento que cierra la discusión.
- Copia literal en segundos: el servicio "Copia Literal al Toque" de Sunarp emite el certificado literal con firma digital sin crear usuario; por la plataforma SPRL llega en un máximo de 3 días hábiles.
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI): muestra la titularidad de los últimos 10 años, las cargas y gravámenes vigentes con 30 años de antigüedad y los títulos pendientes de inscripción.
- Deuda de luz del dueño anterior: por precedente obligatorio de Osinergmin (Resolución de Sala Plena 001-2017-OS/JARU), la distribuidora no puede exigírsela al nuevo propietario, salvo que haya sido quien usó el suministro.
Las seis consultas, una por una
| Qué revisar | Dónde | Qué buscas |
|---|---|---|
| Cargas y gravámenes | Sunarp — copia literal de la partida | Hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, bloqueos |
| Impuesto predial | Municipalidad distrital o SAT | Periodos impagos y deuda acumulada |
| Arbitrios municipales | Municipalidad distrital o SAT | Limpieza, parques y serenazgo pendientes |
| Cuotas de mantenimiento | Junta de propietarios / administración | Deuda del departamento con el edificio |
| Servicios | Empresa de agua y de electricidad | Recibos impagos y estado del suministro |
| Situación del vendedor | Centrales de riesgo | Procesos de cobranza que puedan derivar en embargo del inmueble |
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
Las doce estafas que más se repiten al comprar, vender o alquilar en el Perú, con las cifras oficiales de 2026, están en cómo evitar las estafas inmobiliarias en el Perú (guía completa 2026).
¿Cómo saber si una casa está hipotecada?
Revisando su partida registral en Sunarp. Tienes dos opciones en línea:
| Documento | Qué te muestra | Cómo y en cuánto tiempo | Fuente |
|---|---|---|---|
| Certificado literal (copia literal) de la partida | Todos los asientos de la partida: propietario, hipotecas, embargos, anotaciones de demanda | "Copia Literal al Toque": en segundos, sin usuario. Por el SPRL: hasta 3 días hábiles | Sunarp, gob.pe (7-ago-2026) |
| Certificado Registral Inmobiliario (CRI) | Titularidad de 10 años, cargas y gravámenes vigentes con 30 años de antigüedad y títulos pendientes, como hipotecas o bloqueos en trámite | En línea por el SPRL, pagando la tasa registral | Sunarp, gob.pe |
| Alerta Registral | Te avisa por correo o SMS si alguien presenta un título o pide publicidad sobre la partida | Gratis, en línea; asocias la partida con su número | Sunarp, gob.pe |
Si en el rubro de cargas y gravámenes aparece una hipoteca sin su asiento de levantamiento, la casa sigue hipotecada. El CRI tiene una ventaja: incluye los títulos pendientes, es decir, una hipoteca o un embargo que ya se presentó pero todavía no se inscribe.
¿Cómo saber si un terreno tiene deuda?
Igual que una casa, con una diferencia: en un terreno sin construir no hay junta de propietarios ni, muchas veces, servicios. Las consultas clave son tres: la partida registral en Sunarp (hipotecas, embargos, medidas cautelares), la deuda de impuesto predial y arbitrios en la municipalidad o el SAT del distrito, y, si el terreno está en una habilitación o asociación, la constancia de no adeudo de sus cuotas. Si el terreno no tiene partida, revisa primero de quién es: ver qué revisar en una partida registral.
Cuáles hereda el comprador
- Se quedan con el inmueble: las hipotecas y los embargos inscritos y, en la práctica, las cuotas de mantenimiento del edificio, que la administración suele cobrar al propietario actual.
- No pasan al comprador: el predial y los arbitrios atrasados. Los debe quien era el contribuyente en cada periodo; solo si la municipalidad ya había inscrito un embargo antes de la compra, esa carga queda en la partida.
- Se van con el vendedor: sus deudas personales, salvo que hayan derivado en un embargo inscrito sobre el inmueble. Por eso la partida registral es la consulta más importante de todas.
- Depende del contrato: los recibos de servicios. Conviene pactar expresamente que el vendedor entrega el inmueble con los suministros al día y hacer el corte el día de la entrega.
¿En qué momento hago cada consulta?
- Al inicio, antes de negociar el precio: la copia literal, para saber con quién tratas y qué cargas existen.
- Durante la negociación: las constancias municipales y de la junta, que pueden tomarle tiempo de gestión al vendedor.
- Entre la primera consulta y la firma: mantén activa la Alerta Registral sobre la partida; en operaciones que toman semanas es la forma más simple de enterarte si alguien presenta un título mientras negocias. Si hace falta asegurar la prioridad mientras se formaliza la compra, existe además el bloqueo registral.
- El mismo día de la firma: una verificación registral final, para confirmar que nada cambió.
Si el inmueble tiene una deuda y aun así te interesa, se negocia: se descuenta del precio y se paga directamente al acreedor en el acto de firma, con constancia. Comprar con deuda no es imposible; comprar sin saber que hay deuda sí es un problema.
Cómo blindarlo en el contrato
- Exige la constancia de no adeudo de predial y arbitrios antes de la firma. Ver constancia de no adeudo.
- Pide la carta de la administración del edificio confirmando que el departamento no tiene cuotas pendientes.
- Si hay hipoteca vigente, la minuta debe establecer el mecanismo de levantamiento: normalmente el banco emite la carta de cancelación y el levantamiento se inscribe con la compraventa.
- Retén una parte del precio hasta que se acrediten los levantamientos y las no adeudo. Es una cláusula común y perfectamente negociable.
Complementa con qué revisar en una partida registral y ¿Cómo evito una estafa al comprar una casa?.
Si vas a comprar, descarga gratis el checklist para comprar un inmueble sin riesgos (PDF).
Las deudas se descuentan del precio en la negociación, por eso conviene conocer primero cuánto vale la propiedad sin cargas: con esa referencia sabes cuánto pesa cada deuda en la oferta final.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una casa tiene hipoteca o embargo?
Solicitando la copia literal de la partida registral en la Sunarp. En el rubro de cargas y gravámenes figuran hipotecas, embargos, anotaciones de demanda y bloqueos vigentes.
¿El comprador hereda las deudas de predial y arbitrios?
No. El predial lo debe quien era propietario al 1 de enero de cada año y los arbitrios, quien era el obligado en cada periodo; tú eres contribuyente desde que compras (del predial, desde el 1 de enero siguiente). Aun así se exige la constancia de no adeudo antes de firmar, porque un embargo ya inscrito sí queda en la partida y porque aclarar cobros equivocados toma tiempo.
¿Y las cuotas de mantenimiento atrasadas?
La administración del edificio las reclama al departamento y a su propietario. Antes de comprar, pide una carta de la junta de propietarios que confirme que la unidad está al día.
¿Cómo saber si mi casa tiene deudas?
Si es tuya, pide tu estado de cuenta de predial y arbitrios en la municipalidad o el SAT de tu distrito, revisa tu partida en Sunarp con la Copia Literal al Toque y afilia la partida a Alerta Registral, que es gratuita y te avisa si alguien presenta un documento sobre tu propiedad.
¿El comprador tiene que pagar la deuda de luz del dueño anterior?
No. El precedente obligatorio de Osinergmin (Resolución de Sala Plena 001-2017-OS/JARU) establece que la distribuidora no puede exigir al nuevo propietario las deudas anteriores a la transferencia, salvo que se acredite que él usó el suministro. Si te la cobran, reclama por escrito con tu escritura. Ver deudas de luz y agua del dueño anterior.
¿Qué diferencia hay entre la copia literal y el CRI?
La copia literal reproduce los asientos de la partida tal como están. El CRI es un certificado que resume la titularidad de los últimos 10 años, las cargas vigentes y, además, los títulos pendientes de inscripción. Para comprar, el CRI es más completo; para una revisión rápida, basta la copia literal.
¿Qué hago si el inmueble tiene hipoteca vigente?
No es un impedimento por sí mismo: se compra con levantamiento simultáneo. La minuta debe fijar cómo se cancela la deuda con el precio de venta y cómo se inscribe el levantamiento junto con la transferencia.
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Fuentes
- Certificado de parámetros y trámites municipales — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Impuesto de alcabala: cálculo y quién paga — Perú Gestiona
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Copia Literal al Toque: certificado literal automatizado de partidas — Sunarp, 7-ago-2026
- Solicitar certificado registral inmobiliario (CRI) — Sunarp, gob.pe
- Solicitar certificado literal de partida a Sunarp — gob.pe
- Inscribir Alerta Registral — Sunarp, gob.pe
- Resolución de Sala Plena 001-2017-OS/JARU: el nuevo propietario no paga la deuda eléctrica anterior — Pólemos
Cómo te ayuda EximiaHaus
Ninguna de estas verificaciones se hace después de firmar. Si quieres que un profesional revise el expediente contigo:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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