En el SAT de Lima, la constancia de no adeudo se saca por internet: entras a la Agencia Virtual SAT en sat.gob.pe, eliges "Constancia de no adeudo", seleccionas el concepto (impuesto predial o arbitrios), pagas S/ 1,80 y recibes por correo el enlace para descargarla, con emisión automática. Solo sale si no tienes deuda pendiente. Fuera del Cercado de Lima se pide en tu municipalidad distrital.
Antes de firmar la venta de tu propiedad, es casi seguro que el comprador —o su banco, si financia con crédito hipotecario— te pedirá una constancia de no adeudo. Este documento certifica que no tienes deudas pendientes de impuesto predial ni de arbitrios municipales asociadas al inmueble.
¿Qué es exactamente esta constancia?
Es un documento emitido por la municipalidad distrital, o por el SAT (Servicio de Administración Tributaria) en los distritos de Lima donde este organismo gestiona la cobranza, que certifica que el predio no tiene deudas vencidas por impuesto predial ni arbitrios de limpieza pública, parques y jardines, o serenazgo.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Si lo que buscas es vender un inmueble que todavía tiene hipoteca, las nueve etapas —carta de saldo, minuta con levantamiento, pago al banco e inscripción en Sunarp—, con costos y plazos de 2026, están en la guía completa para vender una casa hipotecada en el Perú.
Por qué te la piden
El impuesto predial no pasa al comprador: lo debe quien era propietario al 1 de enero de cada año, y quien compra se vuelve contribuyente desde el 1 de enero siguiente (artículo 10 de la Ley de Tributación Municipal). Pero la deuda del vendedor igual puede complicarte: si la municipalidad ya inscribió un embargo, queda en la partida, y los cobros emitidos a nombre del predio tardan en aclararse. Por eso comprador, notaría y banco piden la constancia antes de firmar.
Cómo tramitarla
- Identifica si tu distrito gestiona el cobro directamente en la municipalidad o a través del SAT correspondiente.
- Solicita el trámite indicando el código del predio (aparece en tu HR/PU o recibo de arbitrios) o la dirección exacta.
- Si tienes deudas pendientes, regularízalas antes: la constancia de no adeudo solo se emite cuando el predio está efectivamente al día.
- Recoge o descarga la constancia, que suele tener una vigencia limitada (revisa la fecha antes de presentarla en la notaría).
¿Cómo saco la constancia de no adeudo del SAT de Lima por internet?
- Ingresa a www.sat.gob.pe y haz clic en Agencia Virtual SAT.
- Entra a la opción Constancia de no adeudo y registra tu solicitud.
- Completa tus datos y selecciona el concepto tributario que quieres acreditar: impuesto predial, arbitrios o ambos.
- Paga en línea S/ 1,80 por derecho de tramitación.
- Recibirás por correo un código de verificación y un enlace para descargar la constancia. La emisión vía web es automática.
Si el sistema muestra deuda, primero págala: el SAT acepta pagos en su web, en agentes y banca por internet de los principales bancos y con billeteras digitales como Yape y Plin. Para dudas, el Aló SAT atiende al (01) 315-2400 y por WhatsApp al 999 431 111.
| Dónde está el inmueble | Quién emite la constancia | Canal y costo |
|---|---|---|
| Cercado de Lima | SAT de Lima | Agencia Virtual SAT; S/ 1,80; emisión automática por correo |
| Otros distritos de Lima y Callao | La municipalidad distrital | Mesa de partes presencial o virtual; costo según su TUPA |
| Ciudades con SAT propio (por ejemplo, Chiclayo) | El SAT de esa ciudad | Formulario propio (en Chiclayo, el Formulario 4301); costo según su TUPA |
| Resto del país | La municipalidad provincial o distrital | Según su TUPA |
Diferencia con la Hoja de Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU)
La HR y el PU son documentos que muestran cómo se calculó el impuesto predial del año, mientras que la constancia de no adeudo certifica que ese impuesto —y los arbitrios— efectivamente están pagados al día. Ambos suelen exigirse juntos en el expediente de venta.
Plazos que debes considerar
Tramitar esta constancia puede tomar desde algunas horas hasta varios días hábiles, dependiendo de la municipalidad y de si existen deudas por regularizar. Si estás vendiendo y ya tienes comprador interesado, es recomendable iniciar este trámite en paralelo a la negociación, no después de firmar la minuta.
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Qué acredita y qué no
La constancia certifica que no hay deuda pendiente de predial y arbitrios a la fecha de emisión. No acredita que el autovalúo esté actualizado, ni que lo construido esté declarado, ni que no existan deudas de mantenimiento del edificio, que son otro documento y otra entidad. Un comprador informado pide las tres cosas: constancia municipal, HR y PU, y no adeudo de la junta de propietarios.
Por qué el banco la exige
Porque una deuda impaga del vendedor puede derivar en cobranza coactiva y en un embargo inscrito sobre el bien que respalda el crédito, y ese embargo sí seguiría al inmueble. Por eso, cuando el comprador financia, la constancia deja de ser un trámite opcional: sin ella la operación no avanza. Ver la deuda de predial del dueño anterior.
Los plazos que hay que anticipar
La constancia se tramita ante la municipalidad distrital o, en el Cercado de Lima, ante el SAT de Lima, y tiene una vigencia limitada. Si además hay deuda que regularizar, ese pago debe hacerse antes y reflejarse en el sistema, lo que suma días. Empezar el trámite cuando el comprador ya está esperando la firma es lo que retrasa cierres. Junto con esto conviene tener listo el resto: Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la constancia de no adeudo?
Es un documento municipal que certifica que el predio no tiene deudas pendientes de impuesto predial ni de arbitrios (limpieza pública, parques y jardines o serenazgo) a la fecha de emisión. No acredita que el autovalúo esté actualizado, que lo construido esté declarado ni que no existan deudas de mantenimiento del edificio.
¿Es lo mismo que la HR y el PU?
No. La HR y el PU son la declaración del valor del predio y muestran cómo se calculó el impuesto predial del año, mientras que la constancia acredita que ese impuesto y los arbitrios están pagados al día. Ambos suelen exigirse juntos en el expediente de venta.
¿Dónde se tramita la constancia de no adeudo?
En la municipalidad distrital donde está el inmueble; en el Cercado de Lima, ante el SAT de Lima, que la emite en línea. En las ciudades con SAT propio, como Chiclayo, la emite el SAT de esa ciudad con su propio formulario, y en el resto del país, la municipalidad provincial o distrital.
¿Cómo saco la constancia de no adeudo del SAT de Lima por internet?
Entra a la Agencia Virtual SAT en sat.gob.pe, elige "Constancia de no adeudo", completa tus datos y selecciona el concepto: impuesto predial, arbitrios o ambos. Pagas en línea el derecho de tramitación y recibes por correo un código de verificación y un enlace para descargarla, con emisión automática. Solo sale si no tienes deuda pendiente.
¿Cuánto cuesta la constancia de no adeudo del SAT?
En el SAT de Lima, S/ 1,80 por derecho de tramitación, que se paga en línea al solicitarla desde la Agencia Virtual SAT, según la entidad (octubre de 2024). En las municipalidades distritales y en las ciudades con SAT propio, el costo lo fija cada TUPA, así que revísalo en su web o en gob.pe antes de pagar.
¿Cuánto demora obtenerla?
Puede tomar desde algunas horas hasta varios días hábiles, según la municipalidad; en el SAT de Lima la emisión vía web es automática. Si hay deuda que regularizar, hay que sumar el tiempo del pago y de su registro en el sistema. Conviene iniciarla en paralelo a la negociación, antes de cerrar la venta, y revisar su fecha, porque tiene una vigencia limitada.
¿También necesito la del edificio?
Si es un departamento, sí: la constancia de no adeudo de mantenimiento la emite la junta de propietarios y es un documento distinto del municipal. Un comprador informado pide las tres cosas: constancia municipal, HR y PU, y no adeudo de la junta de propietarios.
¿Por qué el banco del comprador exige la constancia de no adeudo?
Porque una deuda impaga del vendedor puede derivar en cobranza coactiva y en un embargo inscrito sobre el bien que respalda el crédito, y ese embargo sí seguiría al inmueble. Cuando el comprador financia con crédito hipotecario, la constancia deja de ser un trámite opcional: sin ella la operación no avanza.
¿Puedo sacar la constancia de no adeudo predial 2026 si tengo cuotas pendientes?
Si tienes cuotas vencidas, no: la constancia solo se emite cuando no hay deuda pendiente con la entidad. Paga primero lo vencido, espera a que el pago se refleje en el sistema y luego solicítala. Pide que indique el concepto que te exige la notaría o el banco: predial, arbitrios o ambos.
¿Por qué no me sale la constancia de no adeudo en el SAT?
Lo más común es que el sistema registre una deuda pendiente, aunque sea una cuota antigua o una multa, o que un pago reciente todavía no se haya actualizado. Revisa tu estado de cuenta en sat.gob.pe y, si pagaste, consulta al Aló SAT (01) 315-2400, que también atiende por WhatsApp al 999 431 111.
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Fuentes
- SAT de Lima — trámites y constancias de no adeudo
- Constancia de no adeudo del SAT: solicítala y obtenla de manera virtual — SAT de Lima, 14 de octubre de 2024
- Solicitar constancia de no adeudo por deuda tributaria en la municipalidad — Plataforma del Estado Peruano
- Formulario 4301, solicitud de constancia de no adeudo — SAT Chiclayo
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
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