Sí: un extranjero puede comprar casa, departamento o terreno en el Perú con su pasaporte, sin residencia y en las mismas condiciones que un peruano. Si está como turista, antes de firmar saca gratis en la Agencia Digital de Migraciones el permiso para firmar contratos (vale 30 días). La única prohibición: no puede adquirir dentro de los 50 km de la frontera (artículo 71 de la Constitución).
En esa franja los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, directa ni indirectamente, tierras, aguas, minas ni bosques, salvo declaración de necesidad pública por decreto supremo, que es excepcionalísima.
Datos clave
- No se exige residencia para comprar fuera de la zona de frontera.
- 50 km de frontera: prohibición constitucional (artículo 71) para adquirir o poseer, directa o indirectamente.
- Pasaporte vigente como documento de identificación.
- Visa de negocios permite firmar contratos; con visa de turista o estudiante hay que gestionar en Migraciones el sello de "hábil para contratar".
- La compra se perfecciona con la inscripción en la Sunarp, no con la firma.
- Permiso para firmar contratos (turistas): gratuito, en línea en la Agencia Digital de Migraciones, se emite automáticamente en PDF y dura 30 días o lo que te quede de permanencia (Migraciones, 2024).
- Alcabala 2026: 3 % sobre el valor que exceda 10 UIT; con la UIT de S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos.
El trámite, paso a paso
- Verificación previa del inmueble: copia literal de la partida registral, cargas y gravámenes, deudas municipales y de mantenimiento. Ver cómo saber si una propiedad tiene deudas.
- Situación migratoria: ingresar con visa de negocios o solicitar en Migraciones el sello que habilita a contratar.
- Arras o separación, con las condiciones por escrito. Ver arras y separación.
- Minuta y escritura pública ante notario peruano.
- Pago de alcabala por el comprador: 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Inscripción en la Sunarp. Solo con la inscripción el inmueble queda oficialmente a tu nombre.
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar?
| Situación | Documento para firmar | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Turista en el Perú | Pasaporte vigente (o TAM virtual) + permiso para firmar contratos | Agencia Digital de Migraciones, gratis y automático (Migraciones) |
| Residente con carné de extranjería | Carné de extranjería vigente | Migraciones |
| Fuera del Perú | Poder por escritura pública (conviene inscribirlo en Sunarp) | Consulado peruano, o notario extranjero con apostilla |
| Todos | Pago de alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT) | Municipalidad provincial o SAT, antes de la escritura |
El permiso de Migraciones se pide en la opción "permisos" de la Agencia Digital, llenando los datos tal como figuran en el pasaporte; llega al correo registrado y no requiere tramitadores. Con él, el notario puede extender la escritura a tu nombre.
Si no puedes viajar: el poder notarial
La compra puede hacerse a distancia otorgando un poder por escritura pública ante el consulado peruano, o ante notario del país de residencia con apostilla de La Haya, e inscribiéndolo en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp. El poder debe señalar facultades específicas: comprar, fijar precio, firmar minuta y escritura, constituir hipoteca y recibir el inmueble. Ver poder notarial para operar a distancia.
Si tus documentos vienen de otro país o quieres saber qué impuesto pagarías si algún día vendes sin vivir en el Perú, revisa la guía legal 2026 para comprar o vender desde el extranjero.
¿Y el financiamiento?
| Perfil | Opciones habituales |
|---|---|
| Extranjero residente en Perú con ingresos locales | Crédito hipotecario en condiciones similares a las de un peruano |
| Extranjero no residente | Oferta más limitada; varias entidades exigen vínculo previo o compra al contado |
| Peruano residente en el exterior | Dictamen aprobado por el Congreso en 2026 para que los bancos puedan evaluar ingresos e historial obtenidos fuera del país |
Cuatro precauciones específicas para el comprador extranjero
- Nunca transfieras dinero antes de la verificación registral. Es el patrón más común de estafa a compradores que no están en el país.
- Pide tasación independiente. Sin referencias locales de precio es fácil pagar por encima del mercado.
- Confirma que el predio no esté en zona de frontera si compras en regiones limítrofes.
- Verifica el estado civil del vendedor: si el bien es social, se requiere la firma de ambos cónyuges. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Perú?
Sí. La legislación peruana permite a los extranjeros adquirir inmuebles sin exigir residencia permanente, en las mismas condiciones que a un nacional, salvo la restricción constitucional de la franja de frontera.
¿Cuál es la restricción de los 50 kilómetros?
El artículo 71 de la Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir o poseer, directa o indirectamente, tierras, aguas, minas, bosques y fuentes de energía dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del país, salvo declaración de necesidad pública mediante decreto supremo.
¿Necesito visa especial para firmar la compra?
Con visa de negocios se pueden firmar contratos en territorio peruano. Si ingresas con visa de turista o de estudiante, debes solicitar en Migraciones el sello de "hábil para contratar" en el pasaporte.
¿Puedo comprar sin viajar al Perú?
Sí, mediante un poder por escritura pública otorgado ante el consulado peruano o ante notario extranjero con apostilla, inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp, con facultades específicas para comprar e inscribir.
¿Cuánto cuesta el permiso de Migraciones para firmar la compra?
Nada. Migraciones informó que el permiso especial para firmar contratos se tramita gratis en su Agencia Digital, se emite de forma automática en PDF y vale 30 días o los días de permanencia que le queden al turista. Necesitas ingreso regular y pasaporte vigente o TAM virtual.
¿Un extranjero paga más impuestos al comprar?
No por ser extranjero. El comprador paga la misma alcabala que un peruano: 3 % sobre el valor que exceda 10 UIT (S/ 55.000 en 2026). Los gastos notariales y registrales tampoco cambian por la nacionalidad del comprador.
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Fuentes
- Guía legal para extranjeros que compran propiedad en el Perú — NVC Abogados
- Extranjeros que desean comprar un inmueble en el Perú — análisis legal
- Aprueban dictámenes sobre créditos hipotecarios para peruanos en el exterior — Congreso de la República
- Migraciones: permiso para firmar contratos para turistas extranjeros, setiembre de 2024
- Constitución Política del Perú, artículo 71 (gob.pe)
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