Un extranjero puede adquirir un inmueble en el Perú sin necesidad de tener residencia permanente, en las mismas condiciones que un peruano. La única restricción relevante está en el artículo 71 de la Constitución: dentro de los 50 kilómetros de las fronteras los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, directa ni indirectamente, tierras, aguas, minas ni bosques, salvo declaración de necesidad pública por decreto supremo, que es excepcionalísima.
Datos clave
- No se exige residencia para comprar fuera de la zona de frontera.
- 50 km de frontera: prohibición constitucional (artículo 71) para adquirir o poseer, directa o indirectamente.
- Pasaporte vigente como documento de identificación.
- Visa de negocios permite firmar contratos; con visa de turista o estudiante hay que gestionar en Migraciones el sello de "hábil para contratar".
- La compra se perfecciona con la inscripción en la Sunarp, no con la firma.
El trámite, paso a paso
- Verificación previa del inmueble: copia literal de la partida registral, cargas y gravámenes, deudas municipales y de mantenimiento. Ver cómo saber si una propiedad tiene deudas.
- Situación migratoria: ingresar con visa de negocios o solicitar en Migraciones el sello que habilita a contratar.
- Arras o separación, con las condiciones por escrito. Ver arras y separación.
- Minuta y escritura pública ante notario peruano.
- Pago de alcabala por el comprador: 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Inscripción en la Sunarp. Solo con la inscripción el inmueble queda oficialmente a tu nombre.
Si no puedes viajar: el poder notarial
La compra puede hacerse a distancia otorgando un poder por escritura pública ante el consulado peruano, o ante notario del país de residencia con apostilla de La Haya, e inscribiéndolo en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp. El poder debe señalar facultades específicas: comprar, fijar precio, firmar minuta y escritura, constituir hipoteca y recibir el inmueble. Ver poder notarial para operar a distancia.
¿Y el financiamiento?
| Perfil | Opciones habituales |
|---|---|
| Extranjero residente en Perú con ingresos locales | Crédito hipotecario en condiciones similares a las de un peruano |
| Extranjero no residente | Oferta más limitada; varias entidades exigen vínculo previo o compra al contado |
| Peruano residente en el exterior | Marco aprobado en 2026 que permite evaluar ingresos e historial obtenidos fuera del país |
Cuatro precauciones específicas para el comprador extranjero
- Nunca transfieras dinero antes de la verificación registral. Es el patrón más común de estafa a compradores que no están en el país.
- Pide tasación independiente. Sin referencias locales de precio es fácil pagar por encima del mercado.
- Confirma que el predio no esté en zona de frontera si compras en regiones limítrofes.
- Verifica el estado civil del vendedor: si el bien es social, se requiere la firma de ambos cónyuges. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Perú?
Sí. La legislación peruana permite a los extranjeros adquirir inmuebles sin exigir residencia permanente, en las mismas condiciones que a un nacional, salvo la restricción constitucional de la franja de frontera.
¿Cuál es la restricción de los 50 kilómetros?
El artículo 71 de la Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir o poseer, directa o indirectamente, tierras, aguas, minas, bosques y fuentes de energía dentro de los 50 kilómetros de las fronteras del país, salvo declaración de necesidad pública mediante decreto supremo.
¿Necesito visa especial para firmar la compra?
Con visa de negocios se pueden firmar contratos en territorio peruano. Si ingresas con visa de turista o de estudiante, debes solicitar en Migraciones el sello de "hábil para contratar" en el pasaporte.
¿Puedo comprar sin viajar al Perú?
Sí, mediante un poder por escritura pública otorgado ante el consulado peruano o ante notario extranjero con apostilla, inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp, con facultades específicas para comprar e inscribir.
Una pregunta cada vez más frecuente entre compradores que traen fondos de fuera: si se puede comprar un inmueble con criptomonedas.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- Guía legal para extranjeros que compran propiedad en el Perú — NVC Abogados
- Extranjeros que desean comprar un inmueble en el Perú — análisis legal
- Comprar inmueble en Lima siendo español, mexicano, argentino o colombiano: trámites 2026 — Penthouse
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