La diferencia de fondo no es el precio: es a qué régimen te acoges si algo sale mal. Cuando el vendedor es una empresa que se dedica a esto, la relación está bajo el régimen de protección al consumidor y hay una vía administrativa de reclamo. Cuando es un particular, la relación se rige por el Código Civil y el camino es otro.
Lo esencial
- A una inmobiliaria: proveedor formal, deber de información, libro de reclamaciones y vía ante Indecopi.
- A un particular: relación civil entre privados; los remedios están en el contrato y en el Código Civil.
- Precio: con un particular suele haber más margen de negociación.
- En los dos casos: la copia literal, el estado de cargas y las deudas municipales las verificas tú.
Comparación
| Variable | Inmobiliaria o desarrollador | Particular |
|---|---|---|
| Régimen aplicable | Protección al consumidor y Código Civil | Código Civil |
| Vía de reclamo | Libro de reclamaciones e Indecopi | Negociación, conciliación o vía judicial |
| Margen de negociación | Menor, con política comercial | Mayor |
| Documentación | Estandarizada | Variable, a veces incompleta |
| Estado del inmueble | Nuevo o remodelado | El que tenga |
| Plazos | Los del proyecto | Los que acuerden las partes |
| Riesgo típico | Retrasos y diferencias con lo ofrecido | Cargas, sucesiones y áreas que no coinciden |
Elaboración de EximiaHaus sobre el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N° 29571) y el régimen civil de compraventa. La calificación de proveedor depende de la habitualidad de la actividad, no del tamaño de la empresa.
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Lo que se verifica igual en los dos casos
Copia literal de la partida al día, que el vendedor sea el titular inscrito, que no haya cargas ni gravámenes desconocidos, que el área de la partida coincida con la realidad física, que el predial y los arbitrios estén al día y que la declaratoria de fábrica esté inscrita si hay construcción. Ninguna de estas verificaciones depende de quién te vende: dependen de ti.
La lista completa está en qué documentos te deben entregar al comprar.
Lo específico de comprarle a un particular
Aparecen los casos que una empresa ya resolvió antes de vender: herencias sin inscribir, cónyuge que debe intervenir, copropietarios que no aparecen, poderes vencidos, ampliaciones no declaradas. Ninguno es insalvable, pero todos alargan la operación, y conviene detectarlos antes de entregar arras y no después. Qué pasa cuando el titular ya falleció está en la casa sigue a nombre de mis padres fallecidos.
Lo específico de comprarle a una empresa
El deber de información es más exigente: lo ofrecido en la publicidad y en el contrato obliga. Si el acabado, el área o el plazo no coinciden con lo comprometido, existe una vía administrativa concreta. A cambio, el margen de negociación es menor y las condiciones de pago suelen ser las del proyecto. Las obligaciones de quien vende en planos están en obligaciones del desarrollador al vender en planos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar ante Indecopi si le compré a un particular?
El régimen de protección al consumidor aplica a proveedores, es decir, a quien se dedica habitualmente a la actividad. Entre particulares, la vía es civil.
¿Se consigue mejor precio con un particular?
Suele haber más margen, porque no hay política comercial ni estructura de costos detrás del precio.
¿Quién paga los gastos notariales y registrales?
Es pactable. En la práctica los asume mayoritariamente el comprador, y conviene dejarlo por escrito desde la oferta.
¿Y si compro a una inmobiliaria pequeña?
Lo que define el régimen es la habitualidad de la actividad, no el tamaño. Igual conviene revisar su trayectoria y sus proyectos entregados.
¿Cambia algo para el crédito?
El banco evalúa el inmueble y al comprador, no al vendedor. Lo que sí cambia es la rapidez: un proyecto ya evaluado por el banco avanza más rápido.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: la guía de los ocho pasos para comprar una casa.
Fuentes
- Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor — productos inmobiliarios
- Indecopi — reclamos en el sector inmobiliario y derechos del comprador
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Código Civil peruano — arrendamiento y compraventa
Cómo te ayuda EximiaHaus
Le compres a quien le compres, la verificación documental es tuya:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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