En ocho pasos: precalificación, búsqueda, verificación legal, oferta y arras, minuta, escritura pública, pago de alcabala e inscripción en Sunarp. El orden no es decorativo. La mayoría de compras que salen mal se rompen porque alguien firmó arras antes de revisar la partida, o entregó dinero antes de tener la aprobación del banco.
Datos clave
- Primero el banco, después la casa: la precalificación define tu techo de precio real.
- La partida antes de las arras: nunca se entrega dinero sin haber leído la copia literal.
- Alcabala: 3% sobre el exceso de S/ 55.000, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- La compra termina con la inscripción, no con la firma en la notaría.
- Plazo total habitual: entre 6 y 12 semanas con crédito; menos al contado.
Los ocho pasos, con lo que se firma y se paga
| # | Paso | Qué se firma | Qué se paga |
|---|---|---|---|
| 1 | Precalificación bancaria | Solicitud y autorización de consulta | Nada |
| 2 | Búsqueda y visitas | Nada | Nada |
| 3 | Verificación legal del inmueble | Nada | Copia literal y certificados |
| 4 | Oferta, separación y arras | Contrato de arras | Separación o arras pactadas |
| 5 | Aprobación del crédito y tasación | Aprobación del banco | Tasación |
| 6 | Minuta de compraventa | Minuta | Honorario del abogado |
| 7 | Escritura pública | Escritura ante notario | Cuota inicial, honorario notarial, desembolso del banco |
| 8 | Alcabala e inscripción | Parte notarial a Sunarp | Alcabala y arancel registral |
Los tres errores que rompen la operación
- Firmar arras sin precalificación. Si el banco luego aprueba menos de lo esperado, puedes perder las arras. Ver cómo funciona la precalificación y qué pasa si te aprueban menos.
- No leer la partida. Cargas, embargos, un titular distinto o un área que no coincide se detectan en una copia literal de S/ 5 por página. Ver cómo leer los gravámenes.
- Quedarse en la escritura. Sin inscripción, la compra no es oponible frente a terceros. Ver qué pasa si no inscribes la casa.
El paso que más gente se salta
El tercero. La verificación legal no cuesta casi nada comparada con el precio del inmueble y es la única que puede evitar una pérdida total. Como mínimo: copia literal actualizada, certificado de gravámenes, verificación de identidad del vendedor y su estado civil, constancia de no adeudo municipal y, si hay junta, estado de cuentas del edificio. Ver cómo saber si una casa es legal y checklist antes de la minuta.
Después de la inscripción
Quedan tres trámites que casi siempre se olvidan y que evitan problemas más adelante: la declaración jurada en la municipalidad para pasar el predial a tu nombre, el cambio de titularidad de los servicios y la activación de la alerta registral de Sunarp. Ver cómo cambiar el predial a tu nombre, cómo cambiar el recibo de luz y cómo activar la alerta registral.
La guía completa, por etapas
Comprar una vivienda son unas treinta decisiones encadenadas. Este es el índice completo del proceso, en el orden en que ocurre:
Antes de empezar: la decisión y el presupuesto
- Comprar por primera vez: por dónde empiezo
- ¿Comprar o seguir alquilando?
- ¿Comprar ahora o esperar?
- Cuánto cuesta esperar un año
- Qué casa puedo comprar con mi sueldo
- Cuánto debo ganar para comprar
- Los errores del primer departamento
- En qué mes conviene comprar
De dónde sale el dinero
- La guía completa del crédito hipotecario
- Cuánto es la cuota inicial
- ¿Inicial mínima o esperar y ahorrar más?
- ¿Mivivienda o crédito tradicional?
- ¿Puedo comprar con mi AFP?
- ¿Puedo usar mi CTS?
- Comprar sin ahorros suficientes
- ¿Con un préstamo personal?
- Cómo sustentar el origen de los fondos
Elegir el inmueble
- Casa o departamento: la diferencia
- ¿En planos o de estreno?
- ¿Edificio nuevo o antiguo?
- ¿Flat o dúplex?
- ¿Primer piso o último piso?
- ¿Interior o exterior?
- ¿Con amenities o sencillo?
- Ventajas y desventajas de muchas amenidades
- ¿Metros o ubicación?
- ¿Distrito consolidado o emergente?
- ¿Lima o provincia?
- Cuántos dormitorios conviene
Verificar antes de ofertar
- Qué revisar en la partida registral
- Cómo verificar la partida en Sunarp
- Gravámenes y cargas: cómo leerlos
- Cómo saber si una casa es legal
- Si el área no coincide con la real
- Cómo evitar una estafa
- Si tiene deuda de mantenimiento
- Si está hipotecado
- ¿Con inquilino dentro o desocupado?
- El checklist del comprador
- El checklist sísmico
- Cómo detectar humedad
- Qué preguntar en la visita
Negociar, separar y firmar arras
- Arras y separación: cómo asegurar el inmueble
- Arras confirmatorias o de retractación
- Modelo de contrato de arras
- ¿Recupero las arras si la compra se cae?
- Qué pasa con la inicial si se cae
- ¿Es legal la penalidad por desistirse?
- La carta de intención de compra
Notaría, minuta y escritura
- Qué es una minuta de compraventa
- Minuta y escritura: en qué se diferencian
- Las cláusulas que te protegen
- Cómo elegir la notaría
- Cuánto cobra la notaría
- Qué paga cada parte en la notaría
- ¿Hace falta un abogado?
- Si firmas la minuta y no la escritura
- Firmar desde el extranjero
Impuestos y gastos de cierre
- Cuánto cuesta en total comprar una casa
- Los gastos de cierre, con ejemplo
- Por qué el precio del anuncio no es el final
- Qué impuestos paga el comprador
- Cómo se calcula la alcabala
- La alcabala según el precio: tabla
- Quién paga qué en una compraventa
- Gastos notariales y registrales
- Cuánto cuesta inscribir en Sunarp
- Qué es el ITF
Después de comprar
- Los trámites del primer mes
- Cómo declararlo en la municipalidad
- Trámites municipales
- Qué documentos te deben entregar
- Cómo blindar la partida
Casos particulares
- Si estás reportado
- Si eres jubilado
- Si recién empiezas a trabajar
- Siendo madre soltera
- Solo a tu nombre estando casado
- En pareja sin casarse
- Con un familiar
- A nombre de una empresa
- Siendo extranjero
- ¿A un particular o a una inmobiliaria?
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora comprar una casa?
Con crédito, entre 6 y 12 semanas desde la aprobación hasta la inscripción. Ver el desglose por etapa.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero la verificación legal es el paso que más pérdidas evita. Ver si necesitas abogado para comprar.
¿Puedo comprar sin inscribir en Sunarp?
Puedes, pero quedas expuesto: quien inscribe primero tiene mejor derecho frente a terceros.
¿Qué pasa si el vendedor está casado?
Se requiere la intervención del cónyuge para disponer de bienes sociales. Ver si se puede vender sin la firma del cónyuge.
¿Cuándo entrego el dinero?
En la escritura pública y bancarizado. Nunca antes de la verificación legal ni fuera del sistema financiero.
El recorrido inverso, el de quien vende, tiene su propia secuencia: los siete pasos para vender por internet.
Las otras guías del blog
Fuentes
- Conoce cómo registrar una compraventa de inmueble en la Sunarp
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Res. 097-2013-SUNARP-SN
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS 156-2004-EF — alcabala
- Valor de la UIT en el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cada paso tiene un documento que lo cierra y un error típico que lo arruina. Estos servicios te acompañan en los ocho:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.