¿Comprar con inquilino dentro o esperar a que se desocupe?

Comprar un departamento con inquilino dentro o esperar a que se desocupe depende de una sola línea del Código Civil: si el contrato de alquiler está inscrito en Sunarp, el comprador debe respetarlo hasta su vencimiento; si no está inscrito, puede darlo por concluido, salvo que en la compraventa se haya comprometido a mantenerlo (art. 1708). En Lima, el precio de compra equivale en promedio a 16,7 años de alquiler (PER del BCRP, 12 distritos, primer trimestre de 2026), es decir, una rentabilidad bruta cercana al 6 % anual, sobre la que SUNAT cobra el 5 % de la renta como impuesto de primera categoría. Con esos tres datos, y el contrato en la mano, se decide.

Comprar un departamento con inquilino dentro te da renta desde el primer día y suele conseguir un precio mejor; a cambio heredas un contrato que no negociaste. La pregunta correcta no es si conviene, sino qué dice exactamente ese contrato.

Comparación

El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.

Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.

Qué lugar ocupa este paso dentro de todo el proceso lo explica las cuatro vías de desalojo de inquilino en el Perú.

Los derechos y las obligaciones del inquilino, con tablas de plazos y un checklist por etapa, están en qué derechos tiene un inquilino en el Perú, etapa por etapa.

Cuánto rinde un departamento alquilado por distrito (BCRP, 1T2026)

El PER del BCRP divide el precio de venta entre el alquiler anual de departamentos comparables en cada distrito: cuanto más bajo, más rápido se recupera la compra con la renta. Su inverso es la rentabilidad bruta anual, antes de vacancia, mantenimiento, predial e impuesto a la renta.

Lectura para quien compra alquilado: divide el precio que te piden entre el PER del distrito y entre 12. Si el alquiler vigente del contrato heredado está claramente por debajo de ese número, la "renta inmediata" es menor que la de mercado y el contrato tiene un costo que debe reflejarse en el precio. Haz la cuenta completa, con vacancia e impuestos, en la calculadora de rentabilidad de alquiler.

Lo que hay que exigir antes de firmar

• El contrato completo, con sus adendas, no un resumen del vendedor.
• Constancia de pagos de los últimos meses: un inquilino al día vale más que uno barato.
• Dónde está la garantía y quién la devuelve al final.
• Estado de los servicios y del mantenimiento: si hay deuda, aparece después.
• Una visita real al interior. Comprar sin haber entrado es comprar a ciegas.
• Si el arrendamiento está inscrito en la partida, porque eso refuerza la posición del inquilino.

Qué revisar en el contrato está en las cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler.

Si el inquilino no paga

Ese es el escenario que hay que tener presupuestado antes de comprar, no después. Existe una vía notarial de desalojo para los casos de vencimiento del contrato o falta de pago, siempre que el contrato cumpla los requisitos de forma que la ley exige. Si el contrato heredado no los cumple, tu única vía es la judicial, que es más larga. Cómo funciona está en por qué fracasa el desalojo notarial y cómo evitarlo.

Cuándo conviene cada opción

Con inquilino si compras como inversión, el contrato está bien hecho, los pagos están al día y el alquiler está cerca del mercado. Desocupado si vas a vivir ahí, si piensas remodelar, o si el alquiler vigente está muy por debajo del mercado y el plazo pendiente es largo: en ese caso la "renta inmediata" es en realidad una renta congelada.

Siete pasos antes de firmar con el inquilino dentro

1. Pide la copia literal de la partida en Sunarp y mira si el arrendamiento está inscrito: eso define si lo heredas obligatoriamente (art. 1708.1 del Código Civil) o puedes concluirlo (art. 1708.2).
2. Decide por escrito en la minuta si asumes o no el contrato. Si lo asumes, haz constar la cesión de la garantía y de las rentas desde la fecha de entrega del inmueble.
3. Comprueba la forma del contrato. Con Formulario Único de Arrendamiento o escritura pública, cláusula de allanamiento y cuenta bancaria tendrás la vía notarial de la Ley 30933; con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento, la vía del art. 594 del Código Procesal Civil, que da al inquilino seis días para acreditar la vigencia del contrato o el pago; sin nada de eso, solo queda la vía judicial ordinaria.
4. Pide los últimos seis comprobantes de la renta y los pagos del Formulario Virtual 1683 de SUNAT hechos por el vendedor: demuestran que el inquilino paga y que la renta declarada coincide con la pactada.
5. Compara la renta vigente con la de mercado usando el PER del distrito; si está muy por debajo y faltan muchos meses de contrato, descuéntalo del precio.
6. Verifica el plazo pendiente y las prórrogas automáticas pactadas: ningún arrendamiento de duración determinada puede exceder de diez años (art. 1688).
7. Inscribe tu compraventa de inmediato y notifica al inquilino por conducto notarial el cambio de arrendador y la cuenta donde pagará desde el mes siguiente.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de alquiler sigue vigente si cambia el propietario?

Como regla, el comprador debe respetar el arrendamiento en los términos pactados, y con más razón si está inscrito en la partida. Conviene revisarlo con un abogado antes de firmar.

¿Puedo subir el alquiler apenas compro?

No unilateralmente: rige lo pactado hasta el vencimiento. Después, puedes proponer el valor de mercado.

¿Puedo pedirle que se vaya para mudarme yo?

No antes del vencimiento, salvo acuerdo con el inquilino. Es la limitación principal de comprar alquilado para uso propio.

¿Se compra más barato con inquilino?

Suele haber margen, porque el universo de compradores es menor: quien busca vivienda para vivir descarta el inmueble.

¿Quién me devuelve la garantía al inquilino?

Debe quedar definido en la compraventa: lo habitual es que el vendedor la transfiera al comprador, y que eso conste por escrito.

¿Comprar o alquilar un departamento en 2026?

En Lima el precio de compra equivale a 16,7 años de alquiler (PER promedio del BCRP, primer trimestre de 2026). Comprar conviene cuando piensas quedarte o rentar más allá de ese horizonte y la cuota del crédito (7,5 % de tasa promedio en soles entre enero y agosto de 2026, según el BCRP) no supera con holgura el alquiler equivalente; alquilar conviene si tu horizonte es corto o el PER de tu distrito es alto, como en Surco (18,2) o Miraflores (17,8).

¿Qué pasa con el inquilino cuando se vende el departamento?

Si su contrato está inscrito en Sunarp, el nuevo dueño lo respeta y pasa a ser su arrendador con todos los derechos y obligaciones (art. 1708.1 del Código Civil). Si no está inscrito, el comprador puede darlo por concluido, salvo que en la compraventa se haya obligado a respetarlo (art. 1708.2); según el IV Pleno Casatorio Civil, ese inquilino pasa a ser poseedor precario frente al nuevo dueño.

¿El nuevo dueño puede desalojar al inquilino de inmediato?

Con contrato no inscrito y no asumido, puede concluirlo, pero debe requerirle la restitución con documento de fecha cierta (carta notarial o invitación a conciliar) y, si no entrega, demandar el desalojo por precario. Con contrato inscrito o asumido, solo por vencimiento del plazo o falta de pago, por la vía notarial de la Ley 30933 si el contrato cumple sus requisitos.

¿Cuánto impuesto pago por el alquiler que heredo?

El 5 % de la renta bruta cada mes como renta de primera categoría (equivale a 6,25 % sobre el 80 % de la renta), con una renta mínima presunta de 6 % del autovalúo al año; se paga con el Formulario Virtual 1683 de SUNAT desde el mes en que eres propietario.

Seguir leyendo

• ¿Cómo se compra una casa paso a paso?
• Alquilar tu propiedad y elegir al inquilino

Fuentes

• Código Civil peruano — arrendamiento y compraventa
• Ley N° 30933 — desalojo notarial por vencimiento del contrato o falta de pago
• SUNAT — Rentas de primera categoría: alquiler de predios
• Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
• Artículo 1708 del Código Civil: enajenación del bien arrendado — LP Derecho
• IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali): el arrendatario con contrato no inscrito es precario frente al adquirente, salvo compromiso de respetarlo
• Artículo 1697 del Código Civil: causales de resolución del arrendamiento
• Artículo 1688 del Código Civil: plazo máximo del arrendamiento de duración determinada
• Artículo 594 del Código Procesal Civil: desalojo con cláusula de allanamiento a futuro
• Ley 30933, texto consolidado: requisitos (art. 4), causales (art. 7) y plazos del desalojo notarial (arts. 8 y 9) — Congreso de la República
• Series trimestrales del mercado inmobiliario: PER y precio de venta por distrito, 1T2026 — BCRPData, consultado el 14 de octubre de 2026
• Notas de Estudios del BCRP N.º 16-2026 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (PER de 16,3 años)
• Tasa promedio del crédito hipotecario en soles de 7,5 % entre enero y agosto de 2026 (BCRP) — Andina, 18/09/2026
• Renta de primera categoría: tasa efectiva de 5 % y renta presunta de 6 % del autovalúo — SUNAT, material de charlas 2024