Obligaciones del desarrollador al vender en planos: qué exige la ley entregar e informar

Vender un inmueble que todavía no existe genera obligaciones concretas, y su incumplimiento tiene un precio medible: en lo que va de 2026 Indecopi impuso 269 sanciones al sector construcción e inmobiliario por 592,84 UIT, equivalentes a S/ 3.260.620. Las dos causas principales no son técnicas ni constructivas: son el incumplimiento de las condiciones ofrecidas y la entrega de información insuficiente. Es decir, se sanciona lo que se prometió y no se cumplió, y lo que no se dijo.

¿Qué hay que entregar según el tipo de operación?

Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.

Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.

Desde la precalificación hasta la escritura definitiva, el recorrido completo está en comprar en planos en el Perú: ventajas, riesgos, contrato y entrega.

¿Qué prácticas comerciales están en zona de riesgo?

Cinco, y todas son habituales. Precios "desde" que no corresponden a ninguna unidad realmente disponible. Renders y piloto que muestran acabados o equipamiento que no están incluidos en la especificación contractual. Fechas de entrega optimistas comunicadas como compromiso. Promociones con condiciones no informadas con la misma visibilidad que el beneficio. Y omitir información relevante sobre el estado del proyecto, como que la licencia aún está en trámite.

Ninguna es ilegal por naturaleza; todas se vuelven infracción cuando el consumidor recibe algo distinto de lo que razonablemente entendió que se le ofrecía. La forma de evitarlo es documental: que lo ofrecido y lo contratado coincidan por escrito.

¿Cómo debe funcionar el Libro de Reclamaciones?

Debe estar disponible para el consumidor, permitir el registro del reclamo y generar constancia. Su función no es solo de cumplimiento: un reclamo bien atendido en ese primer canal muchas veces evita que escale a Indecopi, y el registro interno permite detectar problemas repetidos antes de que se conviertan en un patrón sancionable.

Además del Libro, el consumidor puede acudir a Reclama Virtual de Indecopi, a la Defensoría del Cliente Inmobiliario o al Arbitraje de Consumo.

¿Qué pasa con la venta de lotes?

Es el terreno de mayor exposición. En febrero de 2026 Indecopi embargó cuentas de dos inmobiliarias por la presunta venta de lotes sin saneamiento legal. Vender lotes que se presentan como habilitados sin que la habilitación esté aprobada y recibida no es una venta con riesgo informado: es exactamente el supuesto de incumplimiento de condiciones ofrecidas.

La secuencia completa de lo que hace falta antes de vender un lote está en desarrollo horizontal.

¿Cómo se convierte el cumplimiento en ventaja comercial?

Teniendo el paquete documental armado y disponible antes de que lo pidan. Acorta el ciclo de venta, filtra compradores serios, reduce reclamos posteriores y diferencia al proyecto frente a los que responden con evasivas. En un mercado donde el comprador investiga la reputación del desarrollador antes de decidir, cumplir es una decisión comercial y no solo legal.

La lista exacta que pide el comprador está en qué exige hoy el comprador y la atención posterior en postventa inmobiliaria.

Publicar cada unidad con su plano, su metraje, su precio y su estado al día es la forma más simple de cumplir con la información en la etapa comercial: lo explicamos en cómo publicar un proyecto con todas sus unidades.

Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para comprar un departamento en planos en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.

Preguntas frecuentes

¿Qué debe entregar una inmobiliaria al vender en planos?

En bienes futuros, la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana, el plano de lotización y la demás documentación exigida. En inmuebles terminados, la partida registral y los planos, incluidos los de áreas comunes.

¿Qué es lo que más se sanciona en el sector?

El incumplimiento de las condiciones ofrecidas y la entrega de información insuficiente, que son las dos causas principales de las 269 sanciones impuestas en 2026.

¿Un render obliga?

Lo que obliga es lo que el consumidor razonablemente entendió que se le ofrecía. Si el render muestra acabados que no están en la especificación contractual, hay riesgo de infracción.

¿Es obligatorio el Libro de Reclamaciones?

Sí, debe estar a disposición del consumidor. Además, un reclamo bien atendido en ese canal suele evitar que escale a Indecopi.

¿Se puede vender un lote sin habilitación aprobada?

No presentándolo como lote habilitado. Indecopi ha embargado cuentas de inmobiliarias por presunta venta de lotes sin saneamiento legal en 2026.

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Fuentes

• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, 08/06/2026
• Multas del Indecopi al sector inmobiliario en 2026 superan los S/ 3,26 millones: los motivos — Gestión
• Indecopi embarga cuentas a dos inmobiliarias por presunta venta de lotes sin saneamiento legal — La República, 16/02/2026
• Ley N.° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor — texto oficial
• TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp