El crédito promotor es la línea que un banco abre a un proyecto inmobiliario —no a la empresa— para financiar la construcción, y se libera por avance de obra contra valorizaciones. Su función económica es precisa: evita que el desarrollador tenga que invertir el 100% de los egresos del proyecto para obtener su utilidad. Lo hace con dos mecanismos: permite usar las ventas para financiar la obra y cubre las brechas con crédito cuando la caja comercial no alcanza.
Datos clave
- Es un crédito al proyecto, estructurado normalmente sobre un fideicomiso y una sociedad de propósito específico.
- El banco exige tres cosas: aporte del desarrollador, preventa sustentada con minutas de compraventa y garantías.
- No es dinero libre: se libera contra avance de obra, valorizaciones y documentos.
- El banco sponsor es el actor decisivo: aprueba la línea del proyecto y define el ritmo de los desembolsos.
- La tasa de referencia del BCRP se mantiene en 4,25% (agosto de 2026), y la SBS publica las tasas por tipo de crédito y entidad.
- El crédito se amortiza con la cobranza de las ventas, incluidos los desembolsos de los créditos hipotecarios de los compradores finales.
¿Qué evalúa el banco antes de aprobar?
| Requisito | Qué mira el banco | Por qué |
|---|---|---|
| Aporte del desarrollador | Que haya invertido un porcentaje de los egresos totales, típicamente el suelo y los estudios | Alinea incentivos: quien no arriesga capital propio abandona más fácil |
| Preventa | Un porcentaje de las ventas colocadas y sustentadas con minutas de compraventa | Es la prueba de que existe demanda real al precio proyectado |
| Garantías | Fideicomiso del terreno y de los flujos, hipoteca, fianzas | Aísla el activo y ordena la prelación de pagos |
| Experiencia del promotor | Proyectos anteriores entregados y cumplimiento de plazos | El riesgo de ejecución es el más difícil de garantizar |
| Viabilidad del proyecto | Presupuesto, cronograma, cabida, licencia y estudio de mercado | Un proyecto mal estructurado no se salva con más crédito |
¿Cómo se desembolsa?
Por avance de obra. Cada mes la supervisión valoriza lo ejecutado, se presenta la documentación y el banco libera el monto correspondiente a ese avance. No hay entrega de un monto global al inicio: el diseño está pensado para que el dinero se convierta en obra y para que el riesgo se mantenga acotado en cada etapa.
Esa mecánica tiene una consecuencia práctica que sorprende a los promotores primerizos: hay un desfase entre lo que la constructora factura y lo que el banco libera, y ese desfase lo cubre la caja del proyecto. Si la caja está justa, la obra se frena aunque la línea esté aprobada.
¿Cómo se paga?
Con la cobranza de las ventas. Cuando un comprador obtiene su crédito hipotecario y el banco desembolsa, ese dinero entra al fideicomiso y amortiza la línea del proyecto en la proporción pactada. Al final del proyecto, la línea queda cancelada y lo que sobra —después de pagar a la constructora, al fiduciario y a los proveedores— es la utilidad del promotor y de sus socios.
Por eso el orden de prelación que establece el fideicomiso es tan importante para quien aportó terreno o entró como socio: define quién cobra primero. Está en fideicomiso de un proyecto y en cómo se reparte la utilidad.
¿Qué pasa si el proyecto no alcanza la preventa exigida?
No se desembolsa. Es el escenario más común de proyecto detenido: la línea está aprobada, la licencia está obtenida, pero la preventa no llega al porcentaje pactado y el banco no libera. El promotor tiene entonces tres salidas: bajar precios para acelerar ventas, aportar más capital propio para arrancar igual, o postergar el proyecto.
Las tres cuestan. Por eso el punto de equilibrio se calcula antes y con supuestos conservadores de absorción, no con los optimistas: está en punto de equilibrio de un proyecto.
¿Y el comprador de preventa? ¿Su dinero está protegido?
Depende de la estructura. En un proyecto con fideicomiso, las cuotas iniciales van al patrimonio autónomo y se aplican según las reglas pactadas, no a la caja general del desarrollador. En un proyecto sin fideicomiso, ese dinero entra a la empresa y comparte suerte con sus demás obligaciones. Es la primera pregunta que debería hacer cualquier comprador en planos, y está en comprar en planos y en qué exige hoy el comprador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el crédito promotor?
Una línea de financiamiento que el banco abre a un proyecto inmobiliario para financiar la construcción, liberada por avance de obra contra valorizaciones, y amortizada con la cobranza de las ventas.
¿Qué exige el banco para aprobarlo?
Aporte de capital del desarrollador, un porcentaje de preventa sustentado con minutas de compraventa y garantías, habitualmente estructuradas sobre un fideicomiso.
¿El banco entrega todo el dinero al inicio?
No. Libera por avance de obra contra valorizaciones y documentación. Es una estructura diseñada para que el dinero se convierta en obra y el riesgo se mantenga controlado.
¿Qué pasa si no se alcanza la preventa exigida?
El banco no desembolsa. El promotor debe entonces acelerar ventas, aportar más capital propio o postergar el proyecto.
¿Quién es el banco sponsor?
La entidad que aprueba la línea del proyecto y libera los desembolsos. Es el actor decisivo de la estructura financiera de un desarrollo.
Fuentes
- Línea de Financiamiento Promotor — BBVA Perú Empresas
- Crédito promotor para impulsar la oferta privada de vivienda nueva — Centro de Documentación del Congreso de la República
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — Estadísticas de la SBS
- Programa monetario y tasa de referencia — BCRP
- Ley General del Sistema Financiero (Ley 26702), régimen de fideicomiso bancario — SBS
- Evaluación de proyectos inmobiliarios en Perú — Universidad Privada del Norte, Educación Continua
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