Comprar en planos ofrece el precio más bajo del ciclo y, según Indecopi, concentra la mayor parte de los reclamos por entregas retrasadas y contratos incumplidos. Ambas cosas son ciertas a la vez: el descuento de la preventa es, en buena medida, el precio del riesgo que asume el comprador. La pregunta correcta no es si conviene, sino cómo se traslada parte de ese riesgo al contrato.
Datos clave
- Sector inmobiliario: segundo más sancionado del país por Indecopi.
- 2026: 269 sanciones y 592,84 UIT de multa.
- Infracciones típicas: incumplimiento de condiciones ofrecidas, retraso en la entrega, información insuficiente.
- Recomendación de Indecopi: verificar historial del constructor, documentación y licencias antes de comprar.
- Novedad registral 2026: la anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana permite verificar lotes preindependizados.
Lo que hay que verificar antes de firmar
| Qué | Dónde | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Partida del terreno | Sunarp | Titular distinto del promotor, embargos, litigios |
| Licencia de edificación | Municipalidad | No existe o no corresponde al proyecto ofrecido |
| Parámetros urbanísticos | Municipalidad | El proyecto excede lo permitido |
| Historial del promotor | Indecopi, registros públicos | Sanciones previas, proyectos con entregas fallidas |
| Independización o preindependización | Sunarp | La unidad ofrecida no está identificada |
| Cronograma de obra | Contrato | Fechas vagas o sujetas a "avance de obra" |
Las siete cláusulas que deberían estar
1. Fecha cierta de entrega. Una fecha, no un trimestre ni una referencia al avance.
2. Penalidad por retraso. Sin penalidad, el retraso no le cuesta nada al promotor. Es la cláusula que más se omite y la que más se echa de menos.
3. Tolerancia de área definida. Cuánto puede variar el área respecto de lo ofrecido y qué pasa si se excede: ajuste de precio o resolución.
4. Memoria de acabados con marcas o equivalentes. "Acabados de primera" no significa nada exigible.
5. Condiciones de resolución y devolución. Qué ocurre si el proyecto no se ejecuta y en qué plazo se devuelve lo pagado.
6. Régimen de la separación. Si es imputable al precio, si es devolutiva y en qué supuestos. Ver arras y separación.
7. Procedimiento de entrega y acta. Cómo se recibe, cómo se observa y qué plazo hay para subsanar.
El error de la "reserva" pagada por WhatsApp
Es sorprendentemente frecuente: el interesado transfiere una separación tras una conversación por mensajería, sin documento firmado, confiando en un folleto. Si el proyecto falla, esa transferencia es casi todo lo que tiene como prueba de qué se le ofreció.
Regla simple: ningún pago sin documento firmado que describa el inmueble, el precio, el plazo y las condiciones de devolución.
¿La compra en planos es mala idea?
No. Es una modalidad legítima que ha permitido a muchísima gente acceder a vivienda a un precio que no habría alcanzado de otro modo, y la enorme mayoría de proyectos se entrega. Lo que las cifras de Indecopi indican no es que haya que evitarla, sino que la diligencia previa no es opcional en ella.
Si prefieres eliminar por completo el riesgo de ejecución, la alternativa es el inmueble terminado, que cuesta más y se entrega hoy. Ver departamento de estreno o de segunda.
Ver también: qué significa comprar en planos, en construcción o de estreno.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar un departamento en planos en el Perú?
Puede serlo si se verifican la partida del terreno, la licencia de edificación, los parámetros urbanísticos y el historial del promotor, y si el contrato incluye fecha cierta de entrega, penalidades y condiciones de resolución.
¿Qué pasa si el departamento se entrega tarde?
Si el contrato prevé penalidad por retraso, esta se aplica según lo pactado. Además, el retraso puede constituir una infracción al Código de Protección y Defensa del Consumidor denunciable ante Indecopi.
¿Puedo recuperar mi dinero si el proyecto no se ejecuta?
Depende de lo pactado en las cláusulas de resolución y devolución, y de la situación económica del promotor. Por eso resulta determinante verificar su solvencia y trayectoria antes de pagar.
¿Qué diferencia hay entre separación y arras?
La separación reserva la unidad por un plazo y suele imputarse al precio; las arras tienen efectos específicos en caso de incumplimiento, según se pacten como confirmatorias o de retractación. El tratamiento debe constar por escrito.
¿Qué área me deben entregar?
La pactada, dentro de la tolerancia que el contrato defina expresamente. Si no hay cláusula de tolerancia, cualquier diferencia queda sujeta a discusión, por lo que conviene exigir que se precise.
Buena parte del material de un proyecto en planos son imágenes generadas, y conviene saber leerlas: en qué se diferencia un render de una foto real.
Del otro lado del mostrador, quien vende en obra tiene sus propias reglas: cómo se publica una propiedad en construcción.
Fuentes
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- ¿Esperando la entrega del depa? El sector inmobiliario es el segundo más castigado en Perú, según Indecopi — Infobae, 09/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Indecopi multa a inmobiliarias con más de S/ 3,2 millones en lo que va del 2026 por infringir derechos de los consumidores — RPP
Cómo te ayuda EximiaHaus
En preventa, todo lo que no está en el contrato no existe. Antes de firmar, que lo revise alguien que sepa qué falta:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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