El comprador de vivienda en planos de 2026 no pregunta por los renders: pregunta por la licencia, por el fideicomiso y por la fecha de entrega con penalidad. Es un cambio de comportamiento que conviene a todos, porque la información insuficiente y el incumplimiento de las condiciones ofrecidas son precisamente las dos causas principales de las sanciones que Indecopi impuso al sector: 269 sanciones por 592,84 UIT —equivalentes a S/ 3.260.620— en lo que va del año.
Datos clave
- 269 sanciones al sector construcción e inmobiliario en 2026, por 592,84 UIT (S/ 3.260.620), según Indecopi.
- Las causas principales: incumplimiento de las condiciones ofrecidas e información insuficiente.
- En inmuebles terminados, el proveedor debe entregar la partida registral y los planos, incluidos los de las áreas comunes.
- En proyectos en construcción o bienes futuros, debe entregar la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana, el plano de lotización y la demás documentación exigida.
- Canales de reclamo: Libro de Reclamaciones, Reclama Virtual de Indecopi, Defensoría del Cliente Inmobiliario y Arbitraje de Consumo.
- El marco es la Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor.
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La lista que pide el comprador informado
| Documento | Qué verifica | Señal de alarma si falta |
|---|---|---|
| Licencia de edificación vigente | Que el proyecto está aprobado tal como se ofrece | Alta: sin licencia no debería haber obra |
| Partida registral del predio | Titularidad y cargas del terreno | Alta |
| Contrato de fideicomiso | Dónde va el dinero de las cuotas iniciales | Media-alta |
| Cronograma con fecha de entrega | Cuándo se entrega y qué pasa si no | Alta |
| Especificaciones técnicas | Qué acabados y equipamiento se entregan | Alta: evita el reclamo más común |
| Planos de la unidad y áreas comunes | Metraje, distribución y qué es común | Alta |
| Reglamento interno proyectado | Reglas del edificio y porcentajes de participación | Media |
| Contrato completo antes de firmar | Penalidades, resolución, entrega, garantías | Alta |
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué está obligado a entregar el proveedor?
Depende del tipo de operación. Para inmuebles terminados, la partida registral y los planos correspondientes, incluidos los de las áreas comunes. Para proyectos en construcción o venta de bienes futuros, la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana, el plano de lotización y la demás documentación que exige la normativa.
Esa obligación no es un trámite: es el contenido mismo de la relación de consumo. Un proyecto que no puede entregarla está incumpliendo antes de vender.
¿Qué reclama la gente cuando reclama?
Tres cosas, en orden. Que le entregaron tarde. Que le entregaron algo distinto a lo ofrecido —acabados, metraje, áreas comunes prometidas—. Y que no le dieron información suficiente para decidir. Las tres son evitables desde el diseño comercial del proyecto, y las tres cuestan mucho más como sanción y como reputación de lo que hubiera costado prevenirlas.
El detalle para el comprador está en qué reclamar si te entregan tarde y en las cifras de sanciones de Indecopi.
¿Dónde reclama el comprador?
Primero en el Libro de Reclamaciones de la empresa, que debe estar disponible. Después tiene el servicio Reclama Virtual de Indecopi, la Defensoría del Cliente Inmobiliario y el Arbitraje de Consumo. La ruta importa porque un reclamo bien planteado en el primer canal muchas veces se resuelve sin escalar, y porque el registro deja constancia si hay que escalar.
¿Por qué al desarrollador le conviene tener la lista lista?
Por tres razones prácticas. Acorta el ciclo de venta: un comprador que recibe todo de una vez decide antes. Filtra mejor: quien pregunta por documentos suele ser un comprador serio. Y reduce el riesgo de reclamo posterior, porque lo que se entregó por escrito no se discute después. Tener el paquete armado y disponible en la sala y en línea no es un costo: es una herramienta comercial.
El detalle de esas obligaciones está en obligaciones del desarrollador al vender en planos, y la verificación del promotor en cómo verificar el historial de una inmobiliaria.
Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para comprar un departamento en planos en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos debo pedir al comprar en planos?
Licencia de edificación vigente, partida registral del predio, contrato de fideicomiso, cronograma con fecha de entrega, especificaciones técnicas, planos de la unidad y de áreas comunes, y el contrato completo antes de firmar.
¿Qué está obligado a entregar la inmobiliaria?
En inmuebles terminados, la partida registral y los planos, incluidos los de áreas comunes. En bienes futuros, la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana, el plano de lotización y la documentación exigida por la normativa.
¿Cuántas sanciones ha impuesto Indecopi al sector?
269 sanciones en lo que va de 2026, por 592,84 UIT equivalentes a S/ 3.260.620, principalmente por incumplir condiciones ofrecidas y por información insuficiente.
¿Dónde reclamo si algo sale mal?
En el Libro de Reclamaciones de la empresa y, si no se resuelve, mediante Reclama Virtual de Indecopi, la Defensoría del Cliente Inmobiliario o el Arbitraje de Consumo.
¿Es mala señal que no haya fideicomiso?
No automáticamente, pero eleva la exigencia sobre todo lo demás: historial del promotor, licencia vigente, avance real de obra y garantías contractuales tienen que compensar lo que la estructura no cubre.
Relacionado: publicar un proyecto en preventa, con el estado de cada unidad.
Fuentes
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, 08/06/2026
- Multas del Indecopi al sector inmobiliario en 2026 superan los S/ 3,26 millones: los motivos — Gestión
- Ley N.° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor — texto oficial
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- Ley General del Sistema Financiero (Ley 26702), régimen de fideicomiso bancario — SBS
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