Cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026

"¿Cuánto necesito de inicial?" es la primera pregunta de casi todo comprador primerizo, y la respuesta corta —"depende del producto"— es cierta pero inútil. Estos son los números concretos con los que se trabaja en Perú en 2026.

Los tres escenarios

• Nuevo Crédito MIVIVIENDA: cuota inicial desde 7,5% del valor de la vivienda, para inmuebles de S/ 69.900 a S/ 496.200; el Bono del Buen Pagador se aplica hasta los de S/ 367.600.
• Crédito hipotecario tradicional: habitualmente entre 10% y 20%, según el banco, el perfil del solicitante y el tipo de inmueble.
• Segunda vivienda o inmueble de inversión: los bancos suelen exigir 20% o más, porque el riesgo percibido es mayor.

Sobre una vivienda de S/ 350.000, esa diferencia va de S/ 26.250 a S/ 70.000. Es la razón por la que verificar si tu compra califica para Mivivienda debería ser el primer paso, no el último. Las ferias inmobiliarias regionales concentran proyectos y bonos en un solo lugar; conviene ir con preguntas listas y sin firmar ese día.

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.

¿Cuánto es la cuota inicial en soles?

Aplicado a precios habituales de departamento, el porcentaje se traduce así. La columna del 7,5% solo vale si la vivienda entra en el rango del Nuevo Crédito MIVIVIENDA y cumples sus requisitos.

Ejemplo: cuánta inicial para un departamento de S/ 350.000

La inicial no solo decide cuánto dinero pones hoy: decide la cuota de los próximos veinte años. Con un crédito a 20 años y una TEA supuesta de 9,5%:

Entre la primera y la tercera opción hay S/ 634 al mes durante veinte años. A esa cuota súmale lo que el recibo del mes trae aparte: el seguro de desgravamen y el del inmueble, el mantenimiento del edificio, los arbitrios y el impuesto predial. Si el departamento cuesta más o menos, la proporción se mantiene: aplica el mismo porcentaje a tu precio.

Para ver la cuota inicial, la cuota mensual y el ingreso que necesitarías según el distrito y los metros que buscas, usa la calculadora de cuánto sueldo necesito para comprar. Y antes de ir al banco, el test ¿estoy listo para un crédito hipotecario? te dice qué conviene ordenar primero.

La inicial no es el único desembolso

Este es el error que más descoloca a quien compra por primera vez: llegar a la firma con la inicial exacta y sin nada más. Presupuesta además:

• Impuesto de Alcabala: 3% sobre el exceso de las 10 UIT del valor de transferencia.
• Gastos notariales: elaboración de minuta y escritura pública.
• Derechos registrales en SUNARP por la inscripción.
• Tasación exigida por el banco.
• Estudio de títulos, si contratas asesoría legal (muy recomendable).

En conjunto, entre 4% y 6% adicional sobre el valor del inmueble. Sobre S/ 350.000, entre S/ 14.000 y S/ 21.000 que no financia el banco.

Un ejemplo con números: sobre un inmueble de S/ 300.000, la alcabala es de S/ 7.350 (3% sobre lo que excede las 10 UIT), la inscripción en Sunarp ronda los S/ 944,50 y la escritura parte de unos S/ 250 en los tarifarios publicados de notarías de Lima. Son unos S/ 8.545 antes de sumar la tasación y el estudio de títulos, y ninguno lo financia el crédito.

Piensa entonces en tres bolsas de ahorro, no en una: la cuota inicial, los gastos de cierre y un colchón para los primeros meses (mudanza, arreglos, muebles básicos, primeras cuotas de mantenimiento y arbitrios). El orden sensato es asegurar primero los gastos de cierre, porque son inevitables; después construir la inicial; y mantener el colchón en una cuenta aparte para no gastarlo sin darte cuenta. Si la inicial va a salir de vender otro inmueble, empieza esa venta antes: es la causa más frecuente de operaciones que se caen por tiempo.

¿Conviene poner la inicial mínima?

No necesariamente. Aportar más inicial tiene tres efectos concretos:

• Baja la cuota mensual, lo que mejora tu ratio cuota/ingreso y tu margen de maniobra.
• Mejora la tasa que te ofrecen, porque reduce el riesgo del banco.
• Reduce el total de intereses pagados durante toda la vida del crédito, que es donde está el ahorro grande.

Del otro lado, vaciar tus ahorros para maximizar la inicial te deja sin colchón. La regla práctica: aporta la mayor inicial posible conservando un fondo de emergencia equivalente a seis meses de gastos, cuota hipotecaria incluida. Quedarse sin liquidez el mes uno es una de las formas más rápidas de meterse en problemas.

¿Comprar ya con la inicial mínima o esperar un año para ahorrar más?

Esperar para dar más inicial conviene solo si en ese tiempo ahorras claramente más de lo que pagas de alquiler y el inmueble no sube de precio. Ejemplo: departamento de S/ 300.000, crédito al 8,5% a 20 años, alquiler de S/ 1.800 al mes (S/ 21.600 en un año de espera) y S/ 30.000 más ahorrados para pasar de 10% a 20% de inicial.

La lectura: esperar solo por bajar la cuota rara vez sale a cuenta si pagas alquiler. Sí puede convenir si vives sin pagar alquiler, si la espera te consigue una tasa claramente menor o si hoy tu inicial no llega al mínimo que pide el banco. Y si esperas, aprovecha ese año para ordenar tus deudas: un mejor perfil crediticio mejora la tasa, y una mejor tasa vale tanto como varios puntos de inicial. Si decides entrar con el mínimo, planifica amortizaciones tempranas: en los primeros años casi toda la cuota es interés, y cada adelanto rinde más al principio.

Cómo reunir la inicial

Las vías más usadas en Perú, con sus advertencias:

• Ahorro programado. Lo más simple y lo más efectivo. Una cuenta separada, con transferencia automática el día que cobras.
• CTS. Puedes disponer del excedente según la normativa vigente. Verifica el límite disponible antes de contar con ese dinero.
• Retiro de AFP para primera vivienda. La normativa permite, bajo ciertas condiciones, usar parte del fondo para la cuota inicial. Confirma las condiciones vigentes: cambian con frecuencia.
• Apoyo familiar. Si un familiar aporta, documéntalo. Los bancos piden sustentar el origen de los fondos, y una transferencia sin explicación puede frenar la operación.
• Venta de otro activo. Considera los tiempos: vender un inmueble toma meses, no semanas.

Tres precisiones sobre esas fuentes para 2026:

• CTS: la Ley 32322 permite retirar el 100% del fondo hasta el 31 de diciembre de 2026, sin autorización del empleador; desde 2027 vuelve el tope del 50%. Planifica el retiro para que el dinero ya esté en tu cuenta cuando el banco evalúe.
• AFP: puedes destinar hasta el 25% de tu fondo a la cuota inicial de tu primera vivienda, siempre que no seas propietario de ningún inmueble en el país. El dinero va directamente al banco, la inmobiliaria o la constructora.
• Bono del Buen Pagador: si compras con Mivivienda y calificas, es un subsidio no reembolsable de hasta S/ 27.800, según el valor de la vivienda, que se suma a tu inicial. Complementa tu aporte del 7,5%, no lo reemplaza.

Cuánto ahorrar al mes para la inicial

Para juntar S/ 60.000 en 24 meses hay que apartar S/ 2.500 al mes; si ese ahorro rinde 7,13% anual en un depósito a plazo, bastan S/ 2.338. La diferencia la pone el rendimiento.

Lo que mejor funciona es tratar la inicial como una cuota fija del presupuesto: una transferencia automática el mismo día que cobras, hacia un producto separado de tu gasto corriente. Sostenido durante 18 o 24 meses, ese hábito es el que cierra la mayoría de las iniciales en el Perú.

Dónde guardar el dinero mientras ahorras

En una entidad supervisada por la SBS, en un producto seguro y que puedas retirar en la fecha en que lo vas a necesitar. Cuanto más cerca está la compra, más importa la liquidez y menos la tasa:

La diferencia de tasa se nota: en agosto de 2026 una cuenta de ahorro en banco pagó en promedio 0,86% anual y un plazo fijo a más de un año, 4,62% (BCRP); algunas cajas municipales llegaron a 7,13% en 2026. El Fondo de Seguro de Depósitos cubre hasta S/ 123.000 por persona en cada entidad entre septiembre y noviembre de 2026 (el tope se actualiza cada trimestre): si tu ahorro lo pasa, repártelo en dos entidades. Los intereses de depósitos de personas naturales están exonerados del Impuesto a la Renta hasta el 31 de diciembre de 2026.

Ahorra en la moneda en la que vas a pagar: si el departamento se vende en dólares, un ahorro en soles queda expuesto al tipo de cambio. Y evita el efectivo en casa, los fondos de riesgo o criptomonedas, las entidades no supervisadas que prometen tasas muy por encima del mercado y los adelantos a una inmobiliaria sin contrato. Una ventaja más de guardarlo en el sistema financiero: los estados de cuenta prueban ante el banco de dónde salió el dinero.

Si no tienes ahorros suficientes

No hay crédito hipotecario sin aporte propio en el mercado estándar, pero sí caminos que bajan o reparten la inicial:

• Comprar en planos. En preventa la inicial se paga en armadas durante la obra. Antes de firmar, revisa que la separación se descuente de la inicial, si el cronograma sigue el avance de la obra o solo el calendario, y qué pasa si no llegas a una armada.
• Techo Propio. Para viviendas de precio más bajo, el bono reemplaza buena parte de la inicial: se exige un ahorro mínimo de S/ 2.475 a nombre del postulante, el bono llega a S/ 52.250 en casa unifamiliar (precio máximo S/ 109.100) y a S/ 47.850 en departamento (precio máximo S/ 136.100), y el ingreso familiar no debe superar S/ 3.715 al mes. El saldo lo cubre un crédito complementario, así que confirma que calificas antes de postular.
• Comprar en copropiedad con un familiar, sumando ingresos y ahorros, con los porcentajes de cada uno escritos en el contrato y un acuerdo sobre cómo se sale de la copropiedad.
• Ordenar tu perfil crediticio mientras juntas el dinero: reducir deudas de consumo, no atrasarte en los meses previos y corregir deudas mal reportadas puede cambiar la tasa y el monto que te aprueban.

Lo que no deberías hacer

Financiar la cuota inicial con un préstamo personal o con tarjetas es contraproducente por dos motivos: encarece muchísimo la operación —esas tasas duplican o triplican la hipotecaria— y aparece en tu evaluación crediticia, reduciendo el monto que el banco te aprobará. Es común que quien lo intenta termine calificando para menos de lo que calificaba antes de pedir el préstamo.

Un orden que funciona

Revisa tu historial crediticio y corrige lo que haya que corregir; calcula tu capacidad real de cuota; define el rango de precio que eso implica; verifica si ese rango califica para Mivivienda; y recién entonces empieza a mirar propiedades. Hacerlo al revés —enamorarse primero, calcular después— es la receta para la frustración.

Ver también: comprar vivienda en Perú cuesta menos esfuerzo que en cualquier año desde 2014, tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte y crédito hipotecario para independientes: cómo calificar sin planilla.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta cuota inicial necesito en el Perú?

Desde 7,5% con el Nuevo Crédito Mivivienda, habitualmente entre 10% y 20% en un crédito hipotecario tradicional, y 20% o más para una segunda vivienda o un inmueble de inversión.

¿Cuánto cambia elegir un producto u otro?

Sobre una vivienda de S/ 350.000, la inicial va de S/ 26.250 a S/ 70.000. Por eso verificar si tu compra califica para Mivivienda debería ser el primer paso, no el último.

¿Qué otros gastos hay además de la inicial?

La alcabala (3% sobre el exceso de las 10 UIT del valor de transferencia), gastos notariales, derechos registrales en Sunarp, la tasación que exige el banco y el estudio de títulos: entre 4% y 6% adicional sobre el valor del inmueble.

¿Conviene poner la inicial mínima?

No necesariamente. Aportar más baja la cuota, mejora la tasa que te ofrecen y reduce el total de intereses, que es donde está el ahorro grande.

¿Hasta dónde conviene estirar la inicial?

La regla práctica es aportar la mayor inicial posible conservando un fondo de emergencia equivalente a seis meses de gastos, cuota hipotecaria incluida. Quedarse sin liquidez el mes uno lleva a problemas rápido.

¿Se puede usar la CTS para la inicial?

Puedes disponer del excedente según la normativa vigente, pero conviene verificar el límite disponible antes de contar con ese dinero.

¿Cuánto es la cuota inicial de un departamento de S/ 350.000?

S/ 26.250 con el 7,5% de Mivivienda, S/ 35.000 con 10%, S/ 70.000 con 20% y S/ 105.000 con 30%. A 20 años y TEA supuesta de 9,5%, la cuota va de S/ 2.856 con 10% de inicial a S/ 2.222 con 30%.

¿Puedo usar mi AFP para la inicial?

Sí, hasta el 25% del fondo, si es tu primera vivienda y no eres propietario de ningún inmueble en el país. El dinero se transfiere directamente al banco, la inmobiliaria o la constructora.

¿Cuánto debo ahorrar al mes para la inicial?

Para S/ 60.000 en 24 meses, unos S/ 2.500 mensuales sin rendimiento, o S/ 2.338 si el ahorro rinde 7,13% anual. Para S/ 40.000 en el mismo plazo, S/ 1.667 y S/ 1.559.

¿Dónde guardo el dinero de la cuota inicial?

En una cuenta de ahorro o un depósito a plazo de una entidad supervisada por la SBS, sin pasar el tope del Fondo de Seguro de Depósitos (S/ 123.000 por persona y entidad entre septiembre y noviembre de 2026). Si compras en menos de seis meses, prioriza la liquidez sobre la tasa.

¿Conviene esperar un año para dar más inicial?

Solo si en ese año ahorras claramente más de lo que pagas de alquiler y el precio del inmueble no sube. En un departamento de S/ 300.000, pasar de 10% a 20% baja la cuota unos S/ 281, y recuperar un año de alquiler de S/ 1.800 toma más de seis años.

¿Puedo comprar una casa sin ahorros?

Sin ningún aporte propio, no en el mercado estándar. Lo que sí existe son caminos que reducen o reparten la inicial: la preventa en armadas, Techo Propio para viviendas de menor precio, el Bono del Buen Pagador con Mivivienda, la CTS y el 25% de la AFP.

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• Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa
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• US$ 5.500 millones en remesas: cómo se compra vivienda en el Perú desde el extranjero

Fuentes

• Acerca del Crédito Mivivienda: viviendas de S/ 69.900 a S/ 496.200 y cuota inicial desde 7,5 % — Fondo MIVIVIENDA, consultado el 30-sep-2026
• Crédito hipotecario Perú 2026: tasas SBS y MiVivienda — TrámitesPerú
• Bono Mi Vivienda Verde: requisitos — Ministerio de Vivienda
• Incrementan Bono del Buen Pagador del Crédito Mivivienda hasta S/ 27.800 — Infobae (20-jun-2026)
• Retiro de AFP: reglas de la SBS para el acceso al 25% de fondos para vivienda — RPP
• BCRP — Tasas de interés pasivas promedio de la banca en moneda nacional
• Fondo de Seguro de Depósitos — Cobertura
• Ministerio de Vivienda — programa Techo Propio y Bono Familiar Habitacional