"¿Cuánto necesito de inicial?" es la primera pregunta de casi todo comprador primerizo, y la respuesta corta —"depende del producto"— es cierta pero inútil. Estos son los números concretos con los que se trabaja en Perú en 2026.
Los tres escenarios
- Nuevo Crédito MIVIVIENDA: cuota inicial desde 7,5% del valor de la vivienda, para inmuebles en un rango aproximado de S/ 67.100 a S/ 464.800.
- Crédito hipotecario tradicional: habitualmente entre 10% y 20%, según el banco, el perfil del solicitante y el tipo de inmueble.
- Segunda vivienda o inmueble de inversión: los bancos suelen exigir 20% o más, porque el riesgo percibido es mayor.
Sobre una vivienda de S/ 350.000, esa diferencia va de S/ 26.250 a S/ 70.000. Es la razón por la que verificar si tu compra califica para Mivivienda debería ser el primer paso, no el último.
La inicial no es el único desembolso
Este es el error que más descoloca a quien compra por primera vez: llegar a la firma con la inicial exacta y sin nada más. Presupuesta además:
- Impuesto de Alcabala: 3% sobre el exceso de las 10 UIT del valor de transferencia.
- Gastos notariales: elaboración de minuta y escritura pública.
- Derechos registrales en SUNARP por la inscripción.
- Tasación exigida por el banco.
- Estudio de títulos, si contratas asesoría legal (muy recomendable).
En conjunto, entre 4% y 6% adicional sobre el valor del inmueble. Sobre S/ 350.000, entre S/ 14.000 y S/ 21.000 que no financia el banco.
¿Conviene poner la inicial mínima?
No necesariamente. Aportar más inicial tiene tres efectos concretos:
- Baja la cuota mensual, lo que mejora tu ratio cuota/ingreso y tu margen de maniobra.
- Mejora la tasa que te ofrecen, porque reduce el riesgo del banco.
- Reduce el total de intereses pagados durante toda la vida del crédito, que es donde está el ahorro grande.
Del otro lado, vaciar tus ahorros para maximizar la inicial te deja sin colchón. La regla práctica: aporta la mayor inicial posible conservando un fondo de emergencia equivalente a seis meses de gastos, cuota hipotecaria incluida. Quedarse sin liquidez el mes uno es una de las formas más rápidas de meterse en problemas.
Cómo reunir la inicial
Las vías más usadas en Perú, con sus advertencias:
- Ahorro programado. Lo más simple y lo más efectivo. Una cuenta separada, con transferencia automática el día que cobras.
- CTS. Puedes disponer del excedente según la normativa vigente. Verifica el límite disponible antes de contar con ese dinero.
- Retiro de AFP para primera vivienda. La normativa permite, bajo ciertas condiciones, usar parte del fondo para la cuota inicial. Confirma las condiciones vigentes: cambian con frecuencia.
- Apoyo familiar. Si un familiar aporta, documéntalo. Los bancos piden sustentar el origen de los fondos, y una transferencia sin explicación puede frenar la operación.
- Venta de otro activo. Considera los tiempos: vender un inmueble toma meses, no semanas.
Lo que no deberías hacer
Financiar la cuota inicial con un préstamo personal o con tarjetas es contraproducente por dos motivos: encarece muchísimo la operación —esas tasas duplican o triplican la hipotecaria— y aparece en tu evaluación crediticia, reduciendo el monto que el banco te aprobará. Es común que quien lo intenta termine calificando para menos de lo que calificaba antes de pedir el préstamo.
Un orden que funciona
Revisa tu historial crediticio y corrige lo que haya que corregir; calcula tu capacidad real de cuota; define el rango de precio que eso implica; verifica si ese rango califica para Mivivienda; y recién entonces empieza a mirar propiedades. Hacerlo al revés —enamorarse primero, calcular después— es la receta para la frustración.
Ver también: comprar vivienda en Perú cuesta menos esfuerzo que en cualquier año desde 2014, tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte y crédito hipotecario para independientes: cómo calificar sin planilla.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta cuota inicial necesito en el Perú?
Desde 7,5% con el Nuevo Crédito Mivivienda, habitualmente entre 10% y 20% en un crédito hipotecario tradicional, y 20% o más para una segunda vivienda o un inmueble de inversión.
¿Cuánto cambia elegir un producto u otro?
Sobre una vivienda de S/ 350.000, la inicial va de S/ 26.250 a S/ 70.000. Por eso verificar si tu compra califica para Mivivienda debería ser el primer paso, no el último.
¿Qué otros gastos hay además de la inicial?
La alcabala (3% sobre el exceso de las 10 UIT del valor de transferencia), gastos notariales, derechos registrales en Sunarp, la tasación que exige el banco y el estudio de títulos: entre 4% y 6% adicional sobre el valor del inmueble.
¿Conviene poner la inicial mínima?
No necesariamente. Aportar más baja la cuota, mejora la tasa que te ofrecen y reduce el total de intereses, que es donde está el ahorro grande.
¿Hasta dónde conviene estirar la inicial?
La regla práctica es aportar la mayor inicial posible conservando un fondo de emergencia equivalente a seis meses de gastos, cuota hipotecaria incluida. Quedarse sin liquidez el mes uno lleva a problemas rápido.
¿Se puede usar la CTS para la inicial?
Puedes disponer del excedente según la normativa vigente, pero conviene verificar el límite disponible antes de contar con ese dinero.
Este artículo es una pieza de la guía completa del crédito hipotecario, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Crédito hipotecario Perú 2026: tasas SBS y MiVivienda — TrámitesPerú
- Bono Mi Vivienda Verde: requisitos — Ministerio de Vivienda
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya tengas la inicial, estos son los pasos que siguen:
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