En setiembre de 2026 la tasa promedio de los créditos hipotecarios en soles está en 7,69%, el nivel más bajo en más de una década, y el Bono del Buen Pagador llega hasta S/ 27.800 para la vivienda social. Esta guía ordena todo lo que hay que decidir —cuánto necesitas, qué banco, qué plazo, qué seguros y qué programa del Estado te alcanza— y enlaza el detalle de cada paso.
Los números de 2026
- Tasa promedio del sistema en soles: 7,69% al 14 de setiembre de 2026, frente a 7,89% un año antes (SBS).
- Tasa de referencia del BCRP: 4,25%, mantenida en la sesión del 10 de setiembre de 2026.
- Cuota inicial habitual: 10% en producto convencional; 7,5% con el Nuevo Crédito Mivivienda.
- Bono del Buen Pagador: de S/ 7.900 a S/ 27.800 según el tramo (DS N.° 011-2026-VIVIENDA).
- Regla rápida: a 8,5% nominal anual y 20 años, cada S/ 1.000 de cuota mensual equivale a unos S/ 115.000 de crédito.
Cómo está el mercado en 2026
La tasa de referencia del BCRP lleva más de un año en 4,25%, y esa estabilidad se trasladó al crédito hipotecario: la tasa promedio en soles bajó de 7,89% a 7,69% en doce meses. Es un descenso pequeño en el titular y grande en la cuenta: sobre un crédito de S/ 300.000 a 20 años, dos décimas de punto son miles de soles a lo largo del plazo.
Ese promedio, sin embargo, no es la tasa que te van a ofrecer. Es el promedio de una cartera que mezcla perfiles, montos y plazos. Tu tasa concreta la deciden cuatro cosas: tu historial crediticio, cuánta inicial pones, si domicilias tu sueldo en ese banco y el plazo que eliges. Por eso la comparación honesta no se hace con la tasa publicada, sino con la hoja resumen de tres ofertas pedidas con el mismo monto, el mismo plazo y la misma inicial.
Qué pide cada banco
Los requisitos de fondo son parecidos en todo el sistema —ingresos demostrables, historial sin atrasos recientes, inicial mínima y una cuota que no se coma más de un tercio de tu ingreso—, pero cada entidad tiene su tarifario, su sueldo mínimo y su política de seguros. Estas son las fichas de los cuatro bancos más grandes:
| Entidad | Qué revisar antes de postular | Ficha |
|---|---|---|
| BCP | Sueldo mínimo, inicial y condiciones del producto | Qué pide el BCP |
| BBVA | Requisitos de ingreso y documentación | Qué pide el BBVA |
| Interbank | Evaluación, plazos y seguros | Qué pide Interbank |
| Scotiabank | Perfil que financia y condiciones | Qué pide Scotiabank |
| Cajas municipales | Alternativa real fuera de Lima y para perfiles no bancarizados | Cajas municipales |
Las tasas por entidad las publica la SBS y cambian de forma continua: el comparativo oficial es la única fuente que conviene mirar el día que decides, y lo que se compara entre ofertas es la TCEA, no la TEA del anuncio.
Si quieres ver cuánto separa a unos de otros en la práctica, la cuenta está en cuánto cambia la cuota entre BCP, BBVA, Interbank y Scotiabank, y las tasas de hoy de cada banco, con el último cuadro de la SBS y el método para compararlas, en tasas de crédito hipotecario hoy por banco.
Cuánto te alcanza: la cuenta antes de mirar propiedades
El orden correcto es al revés de como suele hacerse: primero el número, después las visitas. Con 8,5% a 20 años y 20% de inicial, esto es lo que hace falta ganar para cada precio, tomando la cuota con seguros incluidos y el criterio conservador del banco (un tercio del ingreso):
| Precio del inmueble | Inicial 20% | Préstamo | Cuota con seguros | Ingreso sugerido |
|---|---|---|---|---|
| S/ 150.000 | S/ 30.000 | S/ 120.000 | S/ 1.125 | S/ 3.749 |
| S/ 200.000 | S/ 40.000 | S/ 160.000 | S/ 1.500 | S/ 4.999 |
| S/ 300.000 | S/ 60.000 | S/ 240.000 | S/ 2.249 | S/ 7.498 |
| S/ 400.000 | S/ 80.000 | S/ 320.000 | S/ 2.999 | S/ 9.997 |
| S/ 500.000 | S/ 100.000 | S/ 400.000 | S/ 3.749 | S/ 12.497 |
Cálculo de EximiaHaus: sistema francés a 8,5% nominal anual y 20 años sobre el 80% del precio, más un 8% estimado por seguros de desgravamen e inmueble. El porcentaje máximo de carga lo fija cada entidad: 30% es el criterio conservador y 40% el techo habitual.
Para tu caso exacto, la calculadora de crédito hipotecario lo resuelve en los dos sentidos: la cuota a partir del precio, o cuánto te alcanza a partir del sueldo.
Dos herramientas para hacer esta cuenta antes de ir al banco: la calculadora de cuánto sueldo necesito para comprar, que parte del distrito y los metros que buscas, y el test ¿estoy listo para un crédito hipotecario?, diez preguntas sobre ingresos, antigüedad, calificación SBS, deudas e inicial que te dicen qué ordenar primero. Tus respuestas del test no se guardan.
TEA, TCEA y seguros: los tres números que deciden el costo
La TEA es el costo del dinero y es la que sale en la publicidad. La TCEA incluye además seguros, comisiones y gastos, y es la única cifra que permite comparar dos ofertas de verdad: dos créditos con la misma TEA pueden tener TCEA muy distintas. Los seguros —desgravamen sobre el saldo y multirriesgo sobre la construcción— se pagan todos los meses junto con la cuota y, en la mayoría de bancos, pueden contratarse con una aseguradora externa por endoso.
El detalle de cada uno está en qué es la TCEA, Seguro de desgravamen y seguro de inmueble: qué cubren y cómo ahorrar y qué comisiones te pueden cobrar.
Antes de descartar: ¿tu compra entra en Mivivienda?
El Nuevo Crédito Mivivienda financia viviendas dentro de un rango de precio y exige una inicial menor que el producto convencional: 7,5%. Además otorga el Bono del Buen Pagador, que no es un préstamo sino un subsidio que se descuenta de la deuda. Tras el DS N.° 011-2026-VIVIENDA (junio de 2026) los tramos quedaron así:
| Tramo | Valor de la vivienda | Bono del Buen Pagador |
|---|---|---|
| 1 | S/ 69.900 – S/ 99.600 | S/ 27.800 |
| 2 | S/ 99.600 – S/ 149.200 | S/ 23.200 |
| 3 | S/ 149.200 – S/ 248.300 | S/ 21.200 |
| 4 | S/ 248.300 – S/ 367.600 | S/ 7.900 |
Tramos y montos del DS N.° 011-2026-VIVIENDA. Las condiciones vigentes —tasa, plazo y requisitos— se confirman siempre en el Fondo MIVIVIENDA antes de firmar.
La diferencia entre caer en el tramo 3 o en el 4 son S/ 13.300 de subsidio, mucho más de lo que mueve medio punto de tasa. Por eso conviene comprobar el rango antes de elegir el inmueble: el detalle está en los tramos exactos del BBP y en qué es el Crédito Mivivienda.
Si te rechazan o te aprueban menos de lo que necesitas
Un rechazo o una aprobación recortada casi nunca es un "no" definitivo: es un diagnóstico que puedes completar. Primero, pide el motivo por escrito. Segundo, identifica la causa, porque cada una se corrige distinto. Tercero, no vuelvas a postular de inmediato en otro banco: cada evaluación deja una consulta registrada y reintentar sin haber cambiado nada solo suma registros.
| Causa | Cómo se detecta | Cómo se corrige |
|---|---|---|
| Historial con atrasos o deuda castigada | Calificación y atrasos de los últimos 12 meses en tu reporte | Regularizar y esperar unos meses de historial limpio |
| Cuota/ingreso demasiado alto | Suma de todas tus cuotas vigentes frente a tu ingreso neto | Cancelar deudas de consumo antes de volver a postular |
| Ingresos no sustentados | El banco pide documentos adicionales | Bancarizar y documentar con antelación |
| Cuota inicial sin origen acreditado | Observación al sustento de fondos | Trazabilidad bancaria del ahorro |
| Tasación por debajo del precio | Informe del perito | Renegociar el precio o poner más inicial |
| Inmueble con problema legal | Revisión registral del banco (fábrica no inscrita, independización pendiente, cargas) | Sanear la partida: es tarea del vendedor |
Las tres primeras causas dependen de ti; las tres últimas, del inmueble. Si el problema fue el inmueble, en realidad calificas. Cuando la brecha la abre la tasación: el banco presta sobre el valor tasado, no sobre el precio pactado. Si pactaste S/ 400.000 con S/ 80.000 de inicial y el perito fija S/ 370.000, al 80% te prestan S/ 296.000 y te faltan S/ 24.000; con la tasación en la mano puedes proponer al vendedor bajar a S/ 376.000, porque cualquier otro comprador con crédito se topará con el mismo número. Qué cobra el banco por ese informe está en Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Cuando la brecha la abre tu capacidad de pago, estas son las palancas, de mayor a menor efecto:
- Bajar el precio del inmueble: cada S/ 100.000 menos son unos S/ 870 menos de cuota a 20 años (tasa nominal de 8,5% anual, TEA de 8,84%). A veces significa un dormitorio menos o un distrito contiguo.
- Sumar un codeudor: puede duplicar el ingreso evaluado, a cambio de una deuda solidaria y de definir la titularidad.
- Más inicial: con ahorro, apoyo familiar o la CTS, que puede retirarse al 100% hasta el 31 de diciembre de 2026 (Ley 32322).
- Cancelar deudas vigentes: libera capacidad de inmediato, porque el banco las descuenta de tu ingreso; el historial mejora más despacio.
- Alargar el plazo: baja la cuota pero encarece mucho el total; si lo usas para calificar, acompáñalo de un plan de prepago.
- Un programa con bono: el Bono del Buen Pagador reduce el capital que necesitas, hasta S/ 27.800 en 2026; no cambia la cuota que el banco cree que puedes pagar.
Lo que no conviene: completar con un préstamo personal, que es más caro y además reduce tu capacidad evaluada. Si ya entregaste arras o una separación, revisa la cláusula de devolución, pide más plazo por escrito y guarda la constancia del banco; en la próxima compra, pacta la aprobación del crédito como condición suspensiva. Antes de volver a postular, consulta otra vez tu reporte y recalcula tu cuota sobre ingreso con las deudas ya canceladas: si ambos números están donde deben, presenta.
La guía completa, por etapas
El crédito hipotecario no es una decisión, son unas veinte. Este es el índice del clúster, en el orden en que aparecen:
Antes de postular: cuánto necesitas
- Qué es una hipoteca, explicado fácil
- ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?
- Precalificación: cuánto te presta el banco antes de buscar casa
- Qué departamento alcanzo según la cuota que puedo pagar
- Cuánto es la cuota inicial de un departamento
- Cuota inicial 2026: cuánto necesitas de verdad
- De dónde puede salir la inicial y cómo se sustenta
- Cómo juntar la inicial en dos años
- Retirar el 25% de la AFP para la inicial
- ¿Se puede comprar sin cuota inicial?
- Ventajas y desventajas de una inicial baja
- Qué deudas cancelar antes de postular
- Cómo mejorar tu score en los seis meses previos
La evaluación: qué mira el banco
- Qué documentos pide el banco
- Qué sueldo mínimo pide cada banco
- Qué score necesito
- Qué mira el banco en tu reporte
- Cuánto tiempo hay que llevar trabajando
- Por qué el banco rechaza un crédito
- Hasta qué edad dan crédito hipotecario
- Crédito para independientes, sin planilla
- ¿Puede pedirlo un extranjero?
- Peruanos en el exterior: qué cambió en 2026
- Comprar en pareja o con un familiar
- Cuánto demora la aprobación
- De la aprobación al desembolso
Elegir banco, moneda y producto
- Qué banco tiene la mejor tasa
- Tasas de crédito hipotecario hoy por banco (cuadro de la SBS)
- Cuánto cambia la cuota entre los cuatro grandes
- Misma tasa, distinta cuota: por qué
- Cómo negociar la tasa: las seis palancas
- Qué es la TCEA y por qué manda sobre la TEA
- La hoja resumen: qué mirar en ella
- ¿Conviene pedirlo donde recibo mi sueldo?
- Cajas municipales: la puerta fuera de Lima
- Por qué cuesta más conseguirlo en provincia
- En soles o en dólares
- Tasa fija o variable
- ¿Al contado o con crédito?
Mivivienda, Techo Propio y bonos
- Qué es el Crédito Mivivienda y quién puede pedirlo
- Qué bancos dan el Crédito Mivivienda
- Bono del Buen Pagador 2026: tramos y montos exactos
- Quién califica al Bono del Buen Pagador
- Ventajas y desventajas del Crédito Mivivienda
- Mivivienda o Techo Propio
- ¿Techo Propio o un hipotecario normal?
- Bono Mivivienda Verde
- En qué distrito hay más viviendas con Mivivienda
La cuota, el plazo y el costo total
- Cómo se calcula la cuota
- Tabla de cuotas por monto y plazo
- A 15, 20 o 25 años: cuánto cambia el costo total
- Cuántos años dura y qué plazo conviene
- Qué porcentaje del sueldo es sano
- Cuánto baja la cuota por cada S/ 10.000 más de inicial
- Cuánto sube la cuota si la tasa sube un punto
- Por qué al principio casi toda la cuota es interés
- Cómo leer el cronograma de pagos
- El primer año: cuánto pagas y cuánto amortizas
- Cuánto terminas pagando por una casa a crédito
- Qué es el periodo de gracia
- Qué es la cuota balón
- Qué son las cuotas dobles
Seguros, comisiones y gastos de cierre
- Cuánto pagas de seguros al mes
- ¿Puedo elegir mi propia aseguradora?
- Seguro de desempleo: ¿vale la pena?
- Comisiones y portes: qué te pueden cobrar
- Qué comisiones puede cobrarte el banco
- Cuánto cuesta constituir la hipoteca
- Cuánto cobra el banco por la tasación
- Checklist legal antes de firmar
- Qué firmas exactamente al constituir la hipoteca
Ya tengo el crédito: qué puedo hacer
- Adelantar cuotas: ventajas y desventajas
- Amortizar capital o reducir cuota
- Cuánto adelantar para quitar un año
- Prepago y cancelación anticipada
- Cambiar la hipoteca de banco: cuánto te ahorras
- Compra de deuda: cuándo conviene
- Refinanciar o subrogar
- ¿Puedo pedir que me bajen la cuota?
- ¿Puedo cambiar la fecha de pago?
- Qué pasa si te atrasas en una cuota
- ¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca? Las etapas, mes a mes
- Qué pasa si te quedas sin trabajo
- Qué pasa si cambias de trabajo
- Si el banco vende tu crédito a otra entidad
- Tu tasa es fija pero la cuota subió
- Cómo revisar si te cobraron de más
- Levantamiento de hipoteca en Sunarp
Comprar o vender con una hipoteca de por medio
- Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026)
- ¿Se puede publicar un inmueble hipotecado?
- Comprar un inmueble hipotecado: riesgos reales
- Vender a alguien que compra con crédito
- Cuánto te cuesta vender si el comprador usa crédito
- El banco no me aprobó: ¿me devuelven la separación?
- La tasación salió menor al precio
- Crédito para una segunda vivienda
- ¿Se pueden tener dos créditos a la vez?
- Segunda hipoteca: comprar sin vender la primera
Si trabajas en el sector público o eres pensionista del Estado, revisa también el crédito hipotecario del Banco de la Nación.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa de un crédito hipotecario en el Perú en 2026?
La tasa promedio del sistema en soles fue de 7,69% al 14 de setiembre de 2026, frente a 7,89% un año antes, según la SBS. La que te ofrezcan a ti dependerá de tu historial, de la inicial que aportes, del plazo y de si domicilias tu sueldo en esa entidad.
¿Cuánto necesito ganar para un crédito hipotecario?
Como regla, la cuota con seguros no debería superar un tercio de tu ingreso neto. Para un departamento de S/ 300.000 con 20% de inicial, eso significa alrededor de S/ 7.500 mensuales con el criterio conservador, y menos si el banco acepta una carga de hasta 40%.
¿Cuánta cuota inicial piden?
El producto convencional suele partir en 10% del valor del inmueble. El Nuevo Crédito Mivivienda exige 7,5%. Más inicial no solo baja la cuota: también mejora la tasa que te ofrecen.
¿Qué es mejor, la TEA o la TCEA?
No son alternativas: la TEA es el interés y la TCEA es el costo total, con seguros y comisiones incluidos. Para comparar bancos siempre se usa la TCEA de la hoja resumen.
¿Puedo adelantar cuotas sin penalidad?
Sí. En el Perú el pago anticipado no puede penalizarse, y puedes elegir entre reducir el plazo o reducir la cuota. Reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota alivia el mes a mes.
¿Qué hago si me rechazaron el crédito hipotecario?
Pide el motivo por escrito, revisa tu reporte (calificación, atrasos recientes, número de deudas, cuota sobre ingreso y consultas recientes) y corrige la causa antes de volver a postular. Un rechazo deja registrada la consulta de evaluación, no una marca de "rechazado", pero cada nuevo intento suma otra consulta.
¿Qué hago si el banco me aprueba menos de lo que necesito?
Averigua si la brecha viene de tu capacidad de pago o de la tasación. Si es capacidad, las palancas más fuertes son bajar el precio, sumar un codeudor y poner más inicial; si es la tasación, renegocia el precio con el vendedor. Evita cubrir la diferencia con un préstamo personal.
¿Conviene el crédito en soles o en dólares?
En la moneda en la que cobras. Financiarte en una moneda distinta traslada el riesgo cambiario a tu cuota, y ese riesgo dura todo el plazo del crédito.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en Cómo comprar una casa o departamento en el Perú: guía completa 2026 (requisitos, costos y paso a paso).
Las otras guías del blog
- Comprar una vivienda
- Vender una propiedad
- Alquilar como propietario
- Invertir en inmuebles
Fuentes
- SBS — Tasas de interés de créditos hipotecarios por tipo de crédito y empresa bancaria
- SBS — Portal del Usuario: créditos hipotecarios, TCEA y hoja resumen
- BCRP — Notas informativas del Programa Monetario (tasa de referencia)
- SBS — Central de Riesgos y Reporte de Deudas del Sistema Financiero
- Retiro del 100% de la CTS hasta el 31 de diciembre de 2026, Ley 32322 — El Peruano
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
- El Peruano — Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA, valores de vivienda y montos del BBP
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un crédito hipotecario se decide con números y con el historial en orden. Te damos los dos:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de amortización anticipada — compara cuánto ahorras si reduces el plazo o si reduces la cuota con un pago adelantado.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
