La tasa promedio de los créditos hipotecarios bancarios en Perú se ubicó en torno a 7,8% a fines de julio de 2026, el nivel más bajo desde 2014. Pero ese promedio esconde diferencias reales entre entidades: en el comparativo de tasas publicado por la SBS a abril de 2026, la distancia entre el banco más barato y el más caro superaba los 0,65 puntos porcentuales. Sobre un crédito de S/ 400.000 a 20 años, eso son decenas de miles de soles.
Las tasas no son el único número que importa
El error más común al comparar es mirar solo la TEA (Tasa Efectiva Anual) que aparece en la publicidad. Lo que realmente pagas depende de cuatro variables:
- TEA. El costo del dinero. Es el titular, pero no la historia completa.
- TCEA. La Tasa de Costo Efectivo Anual incluye seguros, comisiones y gastos. Es la única cifra que permite comparar manzanas con manzanas, y por ley el banco debe informártela.
- Seguros. Desgravamen e inmueble se pagan mensualmente junto con la cuota y pueden variar significativamente entre entidades. En muchos bancos puedes contratar el seguro con una aseguradora externa (endoso), a veces más barato.
- Comisiones. Por prepago, por estado de cuenta, por modificación de condiciones. Pregunta por el tarifario completo, no por el resumen.
Pide siempre la hoja resumen de cada banco con el mismo monto, el mismo plazo y la misma inicial. Sin esa homogeneidad, la comparación no significa nada.
Qué determina la tasa que te ofrecen a ti
Dos personas pueden recibir tasas distintas en el mismo banco el mismo día. Los factores que más pesan:
- Tu historial crediticio y score. Es la variable que más mueve la aguja. Un historial con atrasos recientes puede costarte más de un punto porcentual.
- El monto de la cuota inicial. Aportar 20% en lugar de 10% reduce el riesgo del banco y suele traducirse en mejor tasa.
- Si eres cliente del banco. Tener ahí tu sueldo o productos activos mejora la oferta.
- El plazo. Plazos más largos suelen implicar tasas ligeramente mayores.
- El tipo de inmueble. Un departamento en un edificio consolidado se financia mejor que una casa en zona con problemas registrales.
El Nuevo Crédito Mivivienda cambia la ecuación
Si tu compra califica, el producto del Fondo MIVIVIENDA suele ser sustancialmente más barato que un hipotecario tradicional: la tasa referencial anunciada fue de 4% TREA —vigente hasta el 30 de junio de 2026, por lo que conviene confirmar la condición actual— con cuota inicial desde 7,5% y financiamiento para viviendas entre S/ 69.900 y S/ 367.600, el rango fijado por el DS N.° 011-2026-VIVIENDA de junio de 2026. Se suma el Bono del Buen Pagador, que tras esa misma norma va de S/ 7.900 a S/ 27.800 según el tramo de precio en el que caiga la vivienda.
Antes de aceptar una oferta hipotecaria tradicional, verifica si la propiedad que quieres comprar está dentro del rango Mivivienda. La diferencia de tasa es demasiado grande como para no comprobarlo.
Cómo negociar de verdad
La tasa hipotecaria es negociable, y el margen está en la preparación:
- Cotiza en al menos tres bancos y pide la propuesta por escrito. La competencia real es tu mejor argumento.
- Lleva la mejor oferta al banco donde tienes tu sueldo. Retener a un cliente con historial es más barato para ellos que captar uno nuevo.
- Negocia también los seguros, no solo la tasa. A veces ahí hay más margen.
- Pregunta explícitamente por comisiones de prepago. Si piensas amortizar antes, esa cláusula puede valer más que medio punto de tasa.
- Aumenta la inicial si puedes. Es la palanca más efectiva y la que menos se usa.
El error de firmar apurado
La aprobación de un crédito tiene vigencia, y los vendedores presionan. Aun así, entre recibir la aprobación y firmar hay días suficientes para pedir una segunda cotización. Un punto de tasa en un crédito de veinte años equivale, en muchos casos, al valor de un auto. Vale la pena dedicarle una semana.
Qué vigilar en los próximos meses
Las tasas hipotecarias siguen con rezago a la tasa de referencia del BCRP, hoy en 4,25%. Si el Banco Central inicia un ciclo de alza, el traslado a las hipotecas suele tomar uno o dos trimestres. Quien tenga la decisión tomada y los números claros, tiene hoy una ventana favorable.
Ver también: cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026, comprar vivienda en Perú cuesta menos esfuerzo que en cualquier año desde 2014 y crédito hipotecario para independientes: cómo calificar sin planilla.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tasa hipotecaria promedio en 2026?
La tasa promedio de los créditos hipotecarios bancarios se ubicó en torno a 7,8% a fines de julio de 2026, el nivel más bajo desde 2014.
¿Qué diferencia hay entre la TEA y la TCEA?
La TEA es el costo del dinero y es la que aparece en la publicidad. La TCEA incluye además seguros, comisiones y gastos, y es la única cifra que permite comparar bancos entre sí; por ley el banco debe informarla.
¿Cuánto se puede ahorrar comparando bancos?
En el comparativo de la SBS a abril de 2026 la distancia entre el banco más barato y el más caro superaba los 0,65 puntos porcentuales. Sobre un crédito de S/ 400.000 a 20 años eso son decenas de miles de soles.
¿Qué determina la tasa que me ofrecen a mí?
El historial crediticio y el score, que es lo que más mueve la aguja; el monto de la cuota inicial; ser cliente del banco; el plazo; y el tipo de inmueble.
¿Conviene revisar si califico para el Nuevo Crédito Mivivienda?
Sí, antes de aceptar una oferta tradicional: si la propiedad está dentro del rango del programa, la diferencia de tasa es demasiado grande como para no comprobarlo.
¿Se puede negociar la tasa hipotecaria?
Sí. Cotizar en al menos tres bancos por escrito, llevar la mejor oferta al banco donde tienes tu sueldo, negociar también los seguros y aumentar la inicial son las palancas que más resultado dan.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: la guía del crédito hipotecario en el Perú.
Fuentes
- Crédito hipotecario Perú 2026: tasas SBS y MiVivienda — TrámitesPerú
- Tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos — DepaMatch
- La tasa hipotecaria cae a su menor nivel desde 2014 — RPP
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Antes de sentarte a negociar con un banco, conviene llegar con dos cosas resueltas:
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