Entre enero y junio de 2026 se comercializaron 15.477 viviendas en Lima y Callao, un 26% más que el mismo período del año anterior, y la proyección para el año supera las 28.000 unidades. Con esos números, cuando una propiedad lleva meses publicada sin una sola oferta seria, la explicación no está en el mercado. Está en una de estas cinco causas, y todas tienen arreglo.
Datos clave
- 15.477 viviendas vendidas en Lima y Callao en el 1S2026 (+26% interanual).
- Proyección 2026: más de 28.000 unidades vendidas en el año.
- Ticket promedio: S/ 435.630; área media 63,9 m².
- Más del 80% de la demanda mira proyectos en planos o en construcción.
- Conclusión: hay demanda; el cuello de botella suele estar del lado de la oferta individual.
Causa 1: el precio está fuera de mercado
Es la causa número uno, por lejos. El precio suele fijarse con tres referencias equivocadas: lo que el vecino pide (no lo que le pagaron), lo que uno pagó más una expectativa de ganancia, o el precio por m² de un proyecto nuevo cercano, que es otro producto.
Qué hacer: obtener una referencia con comparables reales y ajustada por área, antigüedad, estado y amenidades. El Valorizador Inmobiliario devuelve un rango, no una cifra suelta, que es exactamente lo que se necesita para negociar.
Y una regla dura de la práctica: si en cuatro semanas de publicación con buena difusión no hubo ninguna visita, el precio está mal. Si hubo visitas y ninguna oferta, el problema es el producto o su presentación.
Causa 2: la presentación no compite
Tu anuncio compite con catálogos profesionales de desarrolladores. Fotos oscuras, tomadas en vertical, con la cama deshecha y sin plano, pierden esa comparación antes de que alguien lea la descripción.
Qué hacer: luz natural, orden, todos los ambientes fotografiados, plano o croquis, y un recorrido en video. En nuestro trabajo esa producción es parte del servicio —fotografía optimizada, reel con voz en off, video selfie y ediciones especiales—, precisamente porque es donde más se pierde.
Causa 3: el alcance es demasiado chico
| Síntoma | Causa probable | Corrección |
|---|---|---|
| Sin visitas en 4 semanas | Precio fuera de mercado | Revalorizar con comparables |
| Muchas vistas, pocas consultas | Fotos o ficha deficientes | Rehacer material y descripción |
| Pocas vistas totales | Alcance insuficiente | Publicar en más canales y destacar |
| Visitas sin ofertas | Expectativa vs. realidad del inmueble | Home staging y ajuste de precio |
| Ofertas que se caen al final | Documentos incompletos | Sanear antes de negociar |
Causa 4: los documentos no están listos
Esta causa no aparece al inicio: aparece al final, cuando hay un comprador interesado y el expediente se cae. Partida desactualizada, construcción no declarada, deudas municipales, copropietarios que no aparecen, sucesión sin inscribir.
Qué hacer: resolverlo antes de publicar. Un inmueble con papeles en regla amplía el universo de compradores a quienes financian con crédito hipotecario, que son la mayoría. Empieza por revisar tu propia partida registral y por la constancia de no adeudo.
Causa 5: la respuesta llega tarde
El interesado que escribe un martes por la noche y recibe respuesta el jueves ya visitó otras dos propiedades. En un mercado con oferta abundante, la velocidad de respuesta es una ventaja competitiva real y gratuita.
Qué hacer: responder el mismo día, con información concreta y una propuesta de visita. Nuestra guía de cómo responder por WhatsApp para cerrar tiene el guion.
El orden correcto para corregir
Primero documentos, después precio, después presentación, después alcance, después respuesta. En ese orden, porque arreglar el alcance de un anuncio con precio equivocado solo consigue que más gente vea el precio equivocado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo es normal que tarde una venta?
Depende de zona, precio y segmento. La señal útil no es el plazo absoluto sino la actividad: sin visitas en cuatro semanas con buena difusión, el precio está por encima del mercado.
¿Cómo sé si mi precio está mal?
Comparando con transacciones y comparables reales de tu zona, no con precios pedidos. La ausencia total de visitas es el indicador más claro de sobreprecio.
¿Vale la pena invertir en fotos y video?
Sí, porque tu anuncio compite con material profesional de desarrolladores. La presentación no cambia el inmueble, pero determina cuántos lo consideran.
¿Conviene publicar en varios canales?
Sí. La búsqueda de vivienda hoy combina portales, buscadores y redes sociales; limitarse a un solo canal reduce el alcance justo donde está la demanda.
¿Qué documentos debo tener antes de publicar?
Partida registral actualizada, declaratoria de fábrica si hubo construcción, constancia de no adeudo municipal, documentos de identidad y titularidad de todos los propietarios, y el cálculo del impuesto a la renta si habrá ganancia de capital.
Fuentes
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP)
- Ocho de cada 10 viviendas en Lima se compran en planos o en construcción — RPP (datos CODIP)
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año y el mercado inmobiliario tendría avance de doble dígito — Infobae, 11/08/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cada una de estas causas tiene solución concreta, y las cubrimos todas:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Difusión multicanal y contenido — llevamos tu propiedad a Facebook, Instagram, TikTok y YouTube con el formato propio de cada red: fotografía optimizada, reel con voz en off, video selfie y video premium.
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