En un mercado donde el comprador compara por metro cuadrado, un departamento sobrepreciado en 10% no se vende, se queda. El mercado está activo —una proyección de Scotiabank prevé que la venta de viviendas nuevas en Lima crezca cerca de 15% en 2026, con poco más de 28.000 unidades colocadas— pero el precio casi no se mueve en soles: según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el m² de departamentos en su panel de 12 distritos subió 10,9% en dólares en el último año, pero solo 1,5% en soles. Es un mercado de compradores informados y financiados, que comparan por metro cuadrado y llegan con una tasación bancaria de por medio.
Datos clave
- +10,9% en dólares, +1,5% en soles: el precio por m² del panel de 12 distritos del BCRP pasó de US$ 1.841 a US$ 2.042 (y de S/ 6.812 a S/ 6.916) entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026. En soles de poder adquisitivo constante, bajó 1,0%.
- Alzas muy desiguales: de +3,1% en Lince a +21,5% en San Isidro, en dólares.
- Cerca de 15% más de ventas de vivienda nueva proyectadas para 2026 y poco más de 28.000 unidades, según Scotiabank: hay demanda, pero es selectiva.
- El sobreprecio se paga: un aviso que se queda meses publicado termina recibiendo ofertas más bajas.
Cuánto demora, cuánto cuesta y qué papeles hacen falta, en una sola página: vender mi casa o departamento en Lima, paso a paso.
Qué dice el dato oficial del precio
El BCRP publica cada trimestre el precio por m² de departamentos en venta en 12 distritos de Lima. El último dato disponible es el del primer trimestre de 2026, publicado el 31 de julio de 2026:
| Distrito | T1-2025 (US$/m²) | T1-2026 (US$/m²) | Variación interanual |
|---|---|---|---|
| San Isidro | 2.144 | 2.605 | +21,5% |
| Jesús María | 1.749 | 2.103 | +20,3% |
| San Miguel | 1.418 | 1.637 | +15,5% |
| Magdalena del Mar | 1.730 | 1.986 | +14,8% |
| Pueblo Libre | 1.653 | 1.875 | +13,4% |
| Miraflores | 2.230 | 2.464 | +10,5% |
| San Borja | 1.944 | 2.099 | +7,9% |
| Barranco | 2.376 | 2.556 | +7,6% |
| Surquillo | 1.732 | 1.856 | +7,2% |
| Santiago de Surco | 1.706 | 1.818 | +6,6% |
| La Molina | 1.451 | 1.510 | +4,1% |
| Lince | 1.838 | 1.894 | +3,1% |
| Panel de 12 distritos | 1.841 | 2.042 | +10,9% |
Fuente: BCRP, series trimestrales "Venta de departamentos por distrito (dólares corrientes por m2)" y "Departamentos (12 distritos) – Precios por m2 (US$ corrientes)". Variaciones calculadas por EximiaHaus sobre las cifras del BCRP.
La lectura para quien vende tiene dos partes. Primero, el alza en dólares se explica en buena medida por el tipo de cambio: el dólar se abarató cerca de 8% frente al sol entre ambos trimestres, así que el mismo departamento cuesta más dólares pero casi los mismos soles. Segundo, el promedio esconde mucha dispersión: si tu distrito está entre los rezagados, tu margen para subir el precio es menor de lo que sugiere el titular.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Para ver cómo encaja esto con el resto del cálculo del precio, revisa cómo se fija el precio de venta de una propiedad en el Perú.
Qué mide el panel del BCRP y sus límites
- Son 12 distritos, no toda Lima: Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, Santiago de Surco y Surquillo. Si vendes en Lima Norte, Lima Este, Lima Sur o el Callao, no hay un dato oficial por distrito: tu referencia son los comparables.
- Mide departamentos, no casas ni terrenos.
- Es un precio por m² del distrito, no el valor de tu inmueble: piso, antigüedad, vista, estacionamiento y estado pueden moverlo mucho.
- Es trimestral y con rezago: el dato del primer trimestre de 2026 se publicó a fines de julio.
Regla 1: el precio se fija con comparables, no con expectativas
El error clásico es partir de lo que necesitas para tu próxima compra, o de lo que pedía el vecino en 2022. El comprador de 2026 revisa varios avisos y ordena por precio por metro cuadrado en tu distrito. Si tu número está fuera de rango, tu aviso funciona como referencia para que otro venda.
Empieza por ubicar tu inmueble frente al precio de tu zona —si tu distrito está en el panel del BCRP, ese es un buen punto de partida—, ajusta por piso, antigüedad, vista, estacionamiento y estado, y contrasta con una tasación. Ver cómo tasar tu propiedad antes de vender.
Regla 2: el sobreprecio no se corrige después, se paga
| Estrategia | Qué suele pasar |
|---|---|
| Publicar 10%-15% por encima "para negociar" | Pocas visitas los primeros 60 días; el aviso se quema y luego hay que bajar más de lo que se habría negociado |
| Publicar en rango de mercado | Visitas desde la primera semana; la negociación se da sobre ofertas reales |
| Publicar levemente por debajo | Genera competencia entre interesados; funciona si el inmueble está impecable |
Un inmueble que lleva seis meses publicado transmite un mensaje al comprador: "algo tiene". A partir de ahí, las ofertas que llegan son más bajas que si hubieras puesto el precio correcto desde el día uno.
Regla 3: si tu distrito va rezagado, no pelees contra el dato
No todos los distritos se mueven al mismo ritmo. En el panel del BCRP, Lince (+3,1%) y La Molina (+4,1%) subieron mucho menos que el promedio, y en el último trimestre Lince, San Miguel y Surco retrocedieron entre 2,9% y 3,8%. Si el precio de tu zona se estancó o retrocedió, insistir con el precio de hace un año solo alarga el proceso. Dos alternativas mejores: ajustar al mercado actual y cerrar, o —si no tienes urgencia y el inmueble es rentable— pasarlo a alquiler mientras la zona se recupera.
Y haz la cuenta en la moneda en la que vives: si tu próxima compra o tus deudas son en soles, un alza de 5% en dólares puede significar recibir menos soles que hace un año.
Regla 4: la presentación mueve el precio más que la negociación
Con compradores selectivos, lo que decide es la primera impresión. Tres acciones de bajo costo y efecto medible: pintura y reparaciones menores, despersonalización y orden, y fotografía profesional con luz de día. Ver Cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender: guía completa 2026 (qué mejoras sí devuelven la inversión) y Fotos para vender mi casa: 10 reglas que sí traen visitas (2026).
Regla 5: llega con los papeles listos
Buena parte de las operaciones que se caen no se caen por precio, sino por documentos. Antes de publicar, ten a la mano:
- Partida registral actualizada, sin cargas ni gravámenes pendientes.
- Constancia de no adeudo de predial y arbitrios.
- Declaratoria de fábrica inscrita si hiciste ampliaciones.
- Documentación de la junta de propietarios y estado de las cuotas de mantenimiento.
Un expediente completo acorta el cierre en semanas y evita que el banco del comprador frene el desembolso. Ver 10 errores comunes al vender.
Ver también: vale más tu departamento si lo vendes con los muebles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto subió el precio de los departamentos en Lima?
Según el BCRP, en su panel de 12 distritos el precio por m² pasó de US$ 1.841 a US$ 2.042 entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 (+10,9%). En soles subió solo 1,5% (de S/ 6.812 a S/ 6.916) y en soles constantes bajó 1,0%.
¿Por qué sube en dólares y casi nada en soles?
Porque el dólar se abarató cerca de 8% frente al sol en ese período. El mismo departamento cuesta más dólares, pero casi los mismos soles.
¿Cuánto tiempo toma vender un departamento en Lima?
Depende sobre todo del precio de salida. Un inmueble publicado en rango de mercado recibe visitas desde las primeras semanas; uno sobrepreciado puede permanecer meses y terminar cerrando por debajo del valor que habría obtenido con un precio correcto desde el inicio.
¿Conviene vender o alquilar en 2026?
Si tu distrito viene rezagado o retrocediendo y el inmueble puede rentarse a un valor razonable, alquilar es una alternativa defendible. Como referencia, el indicador PER del BCRP (precio de venta sobre alquiler anual) promedió 16,7 en su panel en el primer trimestre de 2026: el precio equivale a unos 16,7 años de alquiler, es decir, un alquiler bruto cercano a 6% anual del valor. Si necesitas liquidez o el inmueble exige inversión para ser rentable, vender al precio de mercado es lo más eficiente.
¿Mi distrito aparece en el dato del BCRP?
Solo si es uno de estos 12: Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, Santiago de Surco o Surquillo. Para el resto, la referencia son los comparables reales y una tasación.
¿Debo aceptar la primera oferta?
No automáticamente, pero tampoco descartarla por reflejo: esperar seis meses para conseguir 3% más rara vez compensa los costos de mantener el inmueble y el riesgo de que la zona no acompañe.
Fuentes
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026 publicado el 31-jul-2026
- Departamentos (12 distritos), precio por m² en soles corrientes, serie PD37946PQ — BCRP, consultada en septiembre de 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Vender bien empieza por saber cuánto vale de verdad tu inmueble, no cuánto te gustaría que valiera:
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