Más del 80% de las viviendas que se venden en Lima se compran en planos o en construcción, según CODIP. Eso significa que tu departamento terminado compite contra un producto que no existe todavía, y que llega con folleto, render, financiamiento del desarrollador y promesa de áreas comunes. La buena noticia es que tienes tres ventajas que ningún proyecto en preventa puede igualar, y casi ningún vendedor las usa bien.
Datos clave
- Más del 80% de las compras en Lima son en planos o en obra (CODIP).
- 15.477 unidades vendidas en Lima y Callao en el primer semestre de 2026, +26% interanual.
- La mitad de las ventas se concentra entre 40 y 60 m²; 78% son de dos y tres dormitorios.
- Ticket promedio: S/ 435.630 con área media de 63,9 m².
- Tus tres ventajas: entrega inmediata, riesgo cero de obra y costos conocidos.
Para ver el proceso completo, con costos y plazos reales: cómo vender una casa o departamento en Lima.
Ventaja 1: lo que se ve, se compra
Un comprador de preventa está confiando en un render. El tuyo puede caminar el departamento, medir el clóset, abrir la ventana y escuchar el ruido de la calle a las siete de la tarde. Esa certeza tiene valor y hay que nombrarla explícitamente en el anuncio, no dejarla implícita: "entrega inmediata, sin esperar obra" es un argumento comercial, no un dato administrativo.
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Ventaja 2: los costos ya son conocidos
En un proyecto nuevo, el mantenimiento mensual, el consumo real y el funcionamiento de las áreas comunes son estimaciones. En tu edificio son hechos. Un vendedor que llega con el monto exacto de mantenimiento, el estado de la junta de propietarios y los recibos promedio de servicios está entregando algo que el desarrollador todavía no puede: información verificada.
Ventaja 3: cero riesgo de plazo
La preventa concentra el riesgo en la entrega. Tu inmueble no tiene ese riesgo. Para un comprador que ya vivió un atraso —o que conoce a alguien que lo vivió—, eso pesa más que un descuento.
| Criterio | Proyecto en planos | Tu vivienda usada |
|---|---|---|
| Disponibilidad | Futura | Inmediata |
| Riesgo de plazo | Existe | Ninguno |
| Costos de mantenimiento | Estimados | Conocidos y verificables |
| Precio | Descuento por riesgo | Negociable con datos |
| Financiamiento del vendedor | Frecuente | Vía crédito hipotecario |
| Entorno y vecindario | Por conocer | Comprobable hoy |
¿Cómo se pone el precio en este escenario?
Con comparables de vivienda usada de tu zona, no con el precio por m² del proyecto nuevo de la esquina. Son dos productos distintos: el proyecto nuevo incorpora acabados de estreno, garantía de constructor y áreas comunes recién entregadas. Tomar su precio de lista como referencia es el error más caro que comete un vendedor particular.
Empieza por una referencia objetiva en el Valorizador Inmobiliario, que trabaja con comparables reales y devuelve un rango, no un número mágico. Si el monto lo justifica —o si vas a negociar con un comprador que financia con banco—, una tasación profesional ordena la conversación.
¿Y la presentación?
Aquí es donde se define la mayoría de las ventas y donde el vendedor particular compite en desventaja por decisión propia. Frente a un catálogo profesional, tres fotos oscuras tomadas de noche no compiten.
Lo mínimo razonable: fotografía con buena luz de todos los ambientes, plano o croquis de distribución, y un recorrido en video que muestre la circulación real del departamento. Sobre eso está nuestra guía de cómo preparar un inmueble para grabarlo y el análisis de ¿Vale la pena hacer un video de mi propiedad?.
¿Dónde tiene que estar publicado?
Donde el comprador busca, que hoy es en varios sitios a la vez: portales, buscadores y redes sociales. Publicar en un solo canal reduce el alcance justo cuando la competencia es un desarrollador con presupuesto de marketing. Cuando publicas tu vivienda usada en EximiaHaus, además llevamos la propiedad a Facebook, Instagram, TikTok y YouTube con el formato propio de cada red.
Preguntas frecuentes
¿Se vende peor una vivienda usada en 2026?
No necesariamente: el mercado creció 26% en el primer semestre. Lo que ocurre es que la mayor parte de la demanda está mirando preventa, así que la vivienda usada necesita argumentos y presentación explícitos.
¿Debo bajar el precio para competir con proyectos nuevos?
Antes de bajar el precio conviene revisar la presentación y el alcance. Muchos inmuebles que "no se venden" tienen precio razonable y difusión pobre.
¿Cómo pongo precio si al lado hay un proyecto en preventa?
Con comparables de vivienda usada de la misma zona. El precio de lista de un proyecto nuevo corresponde a un producto distinto y no es un comparable directo.
¿Qué documentos debo tener listos para vender?
Partida registral actualizada, licencia y declaratoria de fábrica si corresponde, constancia de no adeudo municipal, estado de mantenimiento del edificio y el cálculo del impuesto a la renta si habrá ganancia.
¿Cuánto tarda en venderse un departamento en Lima?
Depende de zona, precio y presentación. En zonas con alta absorción, un inmueble bien puesto se mueve rápido; cuando se estanca, la causa suele estar en el precio o en la calidad del anuncio, no en el mercado.
Seguir leyendo
- ¿Dónde está la oferta de vivienda nueva en Lima en 2026?
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
Fuentes
- Ocho de cada 10 viviendas en Lima se compran en planos o en construcción — RPP (datos CODIP)
- Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima — Gestión (datos CODIP)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Publicar un inmueble en EximiaHaus
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