El precio por metro cuadrado no es un dato del inmueble: es el resultado de una división, y cambia según qué área se ponga en el denominador. Si el área que uso incluye muros, ductos, terraza y parte de las áreas comunes, el precio por m² baja; si uso solo el piso pisable dentro del departamento, sube. Dos avisos del mismo edificio pueden mostrar precios por m² muy distintos sin que ninguno mienta, simplemente porque midieron cosas distintas.
Datos clave
- Área útil (o pisable): el piso efectivamente usable dentro del inmueble, sin muros.
- Área techada: lo cubierto por techo, incluidos muros y ductos.
- Área ocupada: la proyección del inmueble sobre el terreno.
- Área total: puede sumar terraza, jardín, estacionamiento y depósito.
- Regla al comparar: usa siempre la misma definición en los dos inmuebles.
La misma vivienda, tres números distintos
Un departamento inscrito con 85 m² de área techada puede tener 78 m² útiles —porque los muros, columnas y ductos ocupan espacio— y anunciarse con 95 m² totales si se le suman una terraza de 10 m². Aplicado a un precio de venta, la aritmética queda así:
| Área usada | Metros | Precio del inmueble | Precio por m² |
|---|---|---|---|
| Área útil | 78 m² | USD 156.000 | USD 2.000 |
| Área techada | 85 m² | USD 156.000 | USD 1.835 |
| Área total con terraza | 95 m² | USD 156.000 | USD 1.642 |
La conclusión práctica es incómoda: el precio por m² más bajo suele ser el que más área metió en el denominador, no el inmueble más barato. Por eso un aviso puede parecer una ganga y no serlo.
Cuál usar en cada situación
Para comparar dos departamentos entre sí: el área techada inscrita en la partida, porque es la única cifra verificable y homogénea. Es también la que va a usar el banco.
Para saber cuánto espacio vas a habitar: el área útil. Es la que decide si entra la cama, la mesa y el clóset.
Para valorizar un terreno: el área del terreno según la partida, y aparte los parámetros de qué se puede construir encima.
Para evaluar una casa: hay que separar área ocupada de área libre, porque un jardín de 60 m² no vale lo mismo por metro que un salón techado.
Qué preguntar en el aviso y en la visita
Dos preguntas resuelven casi todo. La primera: "¿el área que publican es la de la partida registral?". La segunda: "¿la terraza, el estacionamiento y el depósito están incluidos en esa área o van aparte?". Si el estacionamiento tiene partida independiente, sumarlo al metraje del departamento distorsiona el precio por m² hacia abajo y no corresponde.
La respuesta de referencia siempre está en la partida y en la declaratoria de fábrica. Cuando el metraje del aviso y el de la partida no coinciden, el problema aparece en la tasación del banco, no en la visita, y ahí ya hay una operación en marcha: por eso conviene resolverlo antes, como se explica en qué hacer si el departamento tiene menos metros de los ofrecidos.
El caso de las áreas comunes
En algunos mercados se reparte proporcionalmente el área común entre los propietarios y se publica un área "vendible" mayor que la del departamento. En el Perú lo habitual en el aviso es publicar el área propia del inmueble, y las áreas comunes se describen aparte como amenidades. Si un aviso muestra un metraje llamativamente mayor al de sus vecinos del mismo edificio, la explicación suele estar ahí.
Ver también: área techada, libre y ocupada, cómo se calcula el precio por m² de verdad, si conviene publicar el plano y cuántos m² alcanza tu presupuesto por distrito.
Preguntas frecuentes
¿Cuál área usa el banco para la tasación?
La que consta en la partida y en los planos, verificada en la inspección. Si hay ampliaciones no inscritas, normalmente no las computa.
¿Cuál se usa para el impuesto predial?
El autoavalúo se calcula sobre el área construida declarada y el terreno, con valores arancelarios oficiales, que es una lógica distinta a la del precio de mercado.
¿La terraza vale igual que el interior?
No. En el mercado se valoriza a una fracción del metro techado, y cuánto depende de si es de uso exclusivo, si está techada y de su tamaño.
¿Y el estacionamiento?
Se valoriza como unidad aparte, no por metro cuadrado sumado al departamento.
¿Cómo mido el área útil yo mismo?
Midiendo cada ambiente por dentro con cinta o medidor láser y sumando. Da un número muy cercano y sirve para contrastar el aviso.
¿Qué área conviene publicar si vendo?
La inscrita, diciendo cuál es, y aparte la terraza o los adicionales. Publicar el número más grande sin explicarlo genera desconfianza justo cuando el comprador ya estaba decidido.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — Reglamento Nacional de Edificaciones
- Sunarp — publicidad registral y partidas de predios
- Instituto Nacional de Estadística e Informática — indicadores de vivienda
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