En una hipoteca inversa el flujo se invierte: el banco o la aseguradora te paga a ti, usando tu vivienda como garantía, y la deuda se cancela recién al fallecimiento del titular. Puedes recibir el dinero en una sola armada o como renta periódica. En el Perú la figura está regulada: el reglamento fue aprobado por el Decreto Supremo N° 202-2018-EF, en coordinación con la SBS, y cubre tasaciones, pagos anticipados y ejecución de garantías.
Datos clave
- 65 años o más al momento de la solicitud, según el reglamento vigente.
- Ser propietario de un inmueble inscrito en la Sunarp, libre de cargas y gravámenes.
- Tasación actualizada del inmueble como requisito.
- Marco normativo: DS N° 202-2018-EF, coordinado con la SBS; se trata como crédito hipotecario tanto para bancos como para aseguradoras.
- Los herederos tienen la primera opción de cancelar la deuda y conservar el inmueble.
¿Cómo funciona en la práctica?
- Se tasa la vivienda y se determina el monto que la entidad puede desembolsar, en función del valor del inmueble y de la edad del titular.
- Se firma el contrato y se constituye la hipoteca a favor de la entidad. El titular sigue siendo propietario y sigue viviendo en su casa.
- La entidad paga: en una sola armada o como renta periódica.
- Al fallecer el titular, la deuda acumulada se hace exigible. Los herederos pueden pagarla y quedarse con el inmueble o, si no lo hacen, la entidad ejecuta la garantía.
Al firmar el contrato, el propietario declara a sus herederos, que serán notificados del saldo pendiente y del plazo para cancelarlo tras el fallecimiento.
¿A quién le sirve?
| Situación | ¿Tiene sentido? |
|---|---|
| Jubilado con vivienda propia sin deuda y pensión insuficiente | Sí: convierte un activo ilíquido en ingreso sin mudarse |
| Propietario que quiere financiar salud o cuidados en casa | Sí, evaluando alternativas de menor costo financiero |
| Herederos que planean conservar el inmueble | Con cautela: la deuda tendrá que pagarse para retenerlo |
| Propietario con hipoteca vigente sobre la vivienda | No, mientras el inmueble no esté libre de gravámenes |
Lo que hay que mirar con lupa
- La tasación. Todo el cálculo parte del valor del inmueble: una tasación baja se traduce en un desembolso bajo. Ver cómo tasar tu propiedad.
- El costo financiero total. Al ser una deuda que capitaliza en el tiempo, el saldo crece; conviene proyectarlo a distintos horizontes.
- La conversación familiar. Los herederos serán notificados de todas formas: es mejor que se enteren antes por el titular.
- Las alternativas. Vender y mudarse a un inmueble menor, alquilar una parte de la vivienda o una segunda hipoteca pueden resolver la misma necesidad con otro costo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la hipoteca inversa?
Es un crédito en el que la entidad financiera o aseguradora paga al propietario —en una armada o como renta periódica— usando su vivienda como garantía. El titular conserva la propiedad y el uso del inmueble, y la deuda se hace exigible tras su fallecimiento.
¿Desde qué edad se puede pedir una hipoteca inversa en Perú?
Desde los 65 años, según el reglamento vigente. Además se exige ser propietario de un inmueble inscrito en la Sunarp, libre de cargas y gravámenes, y contar con una tasación actualizada.
¿Qué pasa con la casa cuando fallece el titular?
Los herederos tienen la primera opción de cancelar el saldo de la deuda y conservar el inmueble. Son notificados del monto pendiente y del plazo disponible; si no pagan, la entidad puede ejecutar la garantía.
¿Pierdo la propiedad de mi casa al firmar?
No. El titular sigue siendo propietario y puede seguir viviendo en el inmueble. Lo que se constituye es una hipoteca a favor de la entidad, que se ejecuta recién si la deuda no se cancela después del fallecimiento.
Fuentes
- SBS aprueba reglamento para las operaciones de hipoteca inversa — Perú21
- Hipoteca inversa: qué requisitos deben cumplir las viviendas para aplicar a este crédito — El Comercio
- Marco legal de la hipoteca inversa en Perú — Edifica
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una hipoteca inversa se decide sobre el valor real de la vivienda y su situación registral. Antes de conversar con un banco:
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