Segunda hipoteca: cómo comprar otra propiedad sin vender la primera

Una segunda hipoteca es un gravamen nuevo sobre un inmueble que ya tiene una hipoteca vigente. En el Perú es lícita: el Código Civil declara irrenunciable la facultad de constituirla (artículo 1113), y queda en segundo rango por antigüedad del registro. Es uno de los tres caminos para comprar otra propiedad sin vender la primera, con la tasa hipotecaria de la banca en 7,47% en soles (setiembre 2026).

¿Qué es una segunda hipoteca y por qué importa el rango?

En el lenguaje de los bancos y de la notaría, una segunda hipoteca no es "la hipoteca de tu segunda casa": es una segunda carga sobre el mismo inmueble. Tu propiedad ya responde por un crédito y pasa a responder también por otro. Las dos hipotecas conviven sobre la misma partida registral, y lo que las ordena es el rango.

El rango lo decide la fecha de inscripción, no la fecha de la escritura ni el monto. El Código Civil lo dice en el artículo 1112: las hipotecas tienen preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango. La hipoteca inscrita primero cobra primero si el inmueble se remata; la de segundo rango cobra con lo que sobre. Por eso un acreedor que acepta quedar en segundo rango asume más riesgo, y lo compensa financiando un porcentaje menor del valor del inmueble o pidiendo más garantías.

Hay un detalle que casi nadie menciona y que puede cambiar una negociación: el acreedor de primer rango puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario (artículo 1114). Para que esa cesión tenga efecto contra el deudor, este debe aceptarla o serle comunicada de modo fehaciente. Si tu segunda entidad exige quedar en primer rango, esa es la vía formal, y se negocia entre acreedores, no se impone.

Ese detalle explica casi todo lo que viene después: por qué la segunda operación es más difícil de aprobar que la primera, por qué conviene revisar la partida antes de prometer nada, y por qué el saldo de tu hipoteca actual pesa tanto en la decisión del banco.

Si lo que buscas no es una segunda carga sobre tu casa sino financiar una casa nueva como segunda vivienda, el detalle de la cuota inicial y de lo que cambia si la vas a alquilar está en crédito para una segunda vivienda: cuota inicial, tasa y lo que cambia si la vas a alquilar.

Camino 1: crédito hipotecario nuevo sobre la segunda propiedad

Es lo más directo: pides un hipotecario para la nueva propiedad, que queda como garantía. Tu primera propiedad no se toca.

• Cuota inicial: los bancos suelen exigir una inicial mayor que en la primera vivienda cuando el inmueble es de inversión o es una segunda vivienda.
• Evaluación: tienes que soportar las dos cuotas dentro del ratio cuota/ingreso permitido. Aquí es donde la mayoría se topa con el techo.
• Ventaja: tu primera propiedad queda libre de riesgo adicional.

Si el inmueble nuevo va a generar alquiler, algunas entidades consideran una parte de esa renta proyectada dentro de tus ingresos. Pregunta explícitamente: no todas lo hacen y no todas lo hacen igual.

El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para comprar una casa o departamento.

Una hipoteca vigente no impide vender: cómo se cancela con parte del precio y se levanta en el mismo acto está explicado en la guía para vender una casa hipotecada, paso a paso.

Camino 2: crédito con garantía hipotecaria sobre tu propiedad actual

Usas el inmueble que ya tienes como garantía para obtener efectivo, y con ese dinero pagas la nueva compra —al contado o como cuota inicial de un segundo crédito.

• Ventaja: tasas mucho más bajas que un préstamo personal, porque hay garantía real.
• Riesgo: pones en juego la propiedad donde probablemente vives. Si la inversión no sale, el activo comprometido es tu casa.
• Requisito: normalmente el inmueble debe estar libre de gravámenes o con un saldo hipotecario bajo.

La lista completa de lo que pide una entidad para este tipo de operación está en requisitos para un préstamo con garantía hipotecaria en 2026.

Camino 3: ampliación de tu hipoteca vigente

Si ya amortizaste una parte importante, algunas entidades permiten ampliar el crédito hasta un porcentaje del valor actualizado de la propiedad. Es útil cuando el inmueble se ha valorizado desde que lo compraste.

Requiere una tasación nueva. Si tu propiedad está en un distrito que subió de precio, esa revalorización puede darte un margen que no sabías que tenías.

Los tres caminos comparados

La diferencia real entre los tres no es la tasa: es qué inmueble queda en riesgo y en qué rango queda la hipoteca nueva.

Los caminos 2 y 3 se parecen, pero no son lo mismo: en el 3 no nace una hipoteca nueva, se modifica la que ya está inscrita, y por eso conserva el primer rango. Esa diferencia suele valer puntos de tasa.

Paso a paso para constituir una segunda hipoteca

El orden importa, porque dos de estos pasos pueden frenar la operación entera:

1. Pide la partida registral actualizada en Sunarp. Necesitas ver qué cargas y gravámenes tiene el inmueble hoy. Si aparece un embargo, el orden de cobro cambia: la comparación entre embargo e hipoteca está en embargo o hipoteca: cuál pesa más sobre tu inmueble.
2. Revisa si tu contrato actual exige autorización del primer acreedor. Muchos contratos hipotecarios incluyen esa cláusula, y saltarla puede activar el vencimiento anticipado del crédito. Es el punto que más operaciones frena y el más fácil de revisar: está en tu propio contrato.
3. Pide una tasación del inmueble. Define cuánto margen queda entre el valor actual y el saldo que aún debes. Ese margen es lo único que puede respaldar la segunda hipoteca.
4. Presenta la solicitud y tu sustento de ingresos. La entidad evaluará las dos cuotas juntas, no solo la nueva.
5. Firma la escritura pública en notaría. La hipoteca necesita escritura pública para poder inscribirse.
6. Inscribe la hipoteca en el Registro de Predios de Sunarp. Hasta que no esté inscrita, no tiene rango. Entre la firma y la inscripción hay días de riesgo: otra carga inscrita antes se te adelanta en el orden de cobro.
7. Guarda el asiento de inscripción. Lo vas a necesitar el día que pagues todo y toques levantar el gravamen, trámite que se explica en levantamiento de hipoteca en Sunarp.

Cuánto cuesta el crédito en 2026: tasas y referencias oficiales

Estas son las cifras oficiales vigentes, para que compares contra lo que te ofrezcan. Las tasas son promedios de lo que el sistema desembolsó, no ofertas: la que te den depende de tu perfil, del monto, del plazo y de la inicial.

La diferencia entre la entidad más barata y la más cara en soles es de casi siete puntos de TEA. Sobre un crédito a 20 años, esa brecha no es un detalle: es la razón por la que conviene cotizar en más de una entidad antes de firmar. Cómo comparar sin equivocarte está en tasas hipotecarias en Perú 2026, y para estimar la cuota exacta está el simulador de crédito hipotecario 2026.

Ojo con una confusión frecuente: la TEA no es lo que acabas pagando. La TCEA de tu hoja resumen incluye seguros y comisiones, y es la cifra que sirve para comparar ofertas entre entidades.

Costos del trámite en 2026: Sunarp y alcabala

Inscribir la hipoteca tiene un arancel fijado por Sunarp, y comprar el segundo inmueble activa el impuesto de alcabala. Estos son los montos vigentes, con su norma:

Un ejemplo con los dos datos oficiales juntos: si inscribes una hipoteca por S/ 300 000, el derecho de inscripción se calcula al 1,5 por mil sobre el valor del acto —S/ 450— más los S/ 44,55 de calificación. Y como el tramo no afecto de alcabala son 10 UIT, con la UIT de 2026 en S/ 5 500 ese tramo equivale a S/ 55 000: el 3% se aplica solo sobre lo que exceda ese monto. Los honorarios de la notaría no están en ningún tarifario oficial único, así que conviene pedir dos o tres cotizaciones antes de firmar.

Los números que tienen que cerrar

Antes de elegir camino, verifica estas tres condiciones:

• Ratio cuota/ingreso total. Suma todas las cuotas —la actual, la nueva, tus otras deudas— y compáralo con tu ingreso neto. Si la suma se come una parte grande de tu sueldo, ningún banco serio te va a acompañar, y con razón.
• Rendimiento del alquiler frente al costo del crédito. El indicador precio de venta/alquiler anual (PER) que publica el BCRP para los distritos de Lima que mide fue de 16,67 años en el primer trimestre de 2026: su inverso equivale a un rendimiento bruto cercano al 6% anual. Si tu crédito está en el promedio de la banca —7,47% TEA en soles en setiembre de 2026— el alquiler no cubre el costo financiero: la diferencia la pones tú, apostando a la valorización. Conviene saberlo desde el inicio, no descubrirlo en el mes seis.
• Colchón para vacancia. Presupuesta al menos dos meses al año sin inquilino, más mantenimiento, predial y arbitrios.

El error clásico

Es asumir que el alquiler pagará la cuota. Con los números de mercado actuales, en la mayoría de los casos no la paga completa: la cubre parcialmente. La inversión sigue teniendo sentido —estás construyendo patrimonio con dinero de un tercero— pero solo si puedes sostener la diferencia mes a mes sin ahogarte.

Qué pasa si dejas de pagar una de las dos hipotecas

Con dos cargas sobre el mismo inmueble, el incumplimiento de cualquiera de las dos puede terminar en la ejecución de la garantía y el remate del bien. El rango decide quién cobra con el producto del remate: primero el acreedor de primer rango por el íntegro de su crédito, y el de segundo rango solo con el saldo que quede.

Esto tiene una consecuencia que conviene entender antes de firmar: si el inmueble se remata por debajo de lo esperado, el acreedor de segundo rango puede quedarse sin cobrar todo y seguir reclamándote la diferencia como deuda personal. Perder la casa no siempre significa que la deuda se extinguió.

Las etapas del atraso, mes a mes, y el margen real de negociación antes de llegar al remate están en ¿qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?.

Cómo decidir

• Si tienes ingresos holgados y quieres proteger tu vivienda: camino 1.
• Si tu propiedad actual está libre y quieres tasas bajas asumiendo el riesgo: camino 2.
• Si tu propiedad se valorizó mucho y ya amortizaste buena parte: camino 3.

En los tres casos, la prueba de estrés es la misma: recalcula todo con la propiedad vacía tres meses y con la tasa dos puntos más alta. Si el plan sobrevive a ese escenario, es un plan. Si no, es una apuesta.

Ver también: cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026, tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte y rentabilidad del alquiler en Lima 2026: qué retorno esperar realmente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar otra propiedad sin vender la primera?

Sí, por tres vías: un crédito hipotecario nuevo sobre la segunda propiedad, un crédito con garantía sobre la actual, o la ampliación de la hipoteca vigente.

¿Qué evalúa el banco en una segunda hipoteca?

Tu capacidad de pago considerando la cuota que ya tienes, tu nivel de endeudamiento total y tu historial crediticio.

¿Conviene usar mi casa actual como garantía?

Permite acceder a mejores condiciones, pero pone en riesgo la vivienda que ya tienes si la operación no sale como esperabas.

¿Qué impuestos aparecen en la segunda compra?

Los mismos de cualquier compraventa: alcabala a cargo del comprador y, en el futuro, Impuesto a la Renta si vendes con ganancia. La alcabala es del 3% y no afecta el tramo de las primeras 10 UIT del valor del inmueble, según el artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal; con la UIT de 2026 en S/ 5 500, ese tramo equivale a S/ 55 000.

¿Cuál es el error más común?

Calcular con la renta esperada del segundo inmueble como si estuviera garantizada, sin considerar meses vacíos ni gastos.

¿Es legal tener dos hipotecas sobre el mismo inmueble en el Perú?

Sí. Ninguna norma peruana lo prohíbe y el Código Civil va más lejos: su artículo 1113 establece que no se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas. Las dos cargas conviven en la misma partida registral y se ordenan por rango. Lo que suele frenar la operación no es el registro, sino tu contrato con el primer acreedor: muchos obligan a pedirle autorización antes de constituir una carga nueva, y saltarse esa cláusula puede activar el vencimiento anticipado del crédito.

¿Qué es el segundo rango hipotecario?

Es la posición que ocupa tu segunda hipoteca en el orden de cobro. Si el inmueble se remata, el acreedor de primer rango cobra primero por el íntegro de su crédito y el de segundo rango cobra solo con el saldo que quede. El artículo 1112 del Código Civil lo fija por antigüedad conforme a la fecha del registro, no por la fecha de la escritura ni por el monto del préstamo, salvo que se ceda el rango.

¿Cuánto cuesta inscribir una segunda hipoteca en Sunarp?

Según el tarifario vigente para 2026 (Resolución 228-2025-SUNARP/GG), el derecho de calificación es 0,81% de la UIT, es decir S/ 44,55 con la UIT de 2026 de S/ 5 500. El derecho de inscripción es 0,75 por mil del valor del acto hasta S/ 35 000 y 1,5 por mil si lo supera, con un mínimo de S/ 8,80. A eso se suman los honorarios de la notaría, que no tienen tarifario oficial único.

¿Puedo pedir la segunda hipoteca en una entidad distinta a la primera?

Sí, no estás obligado a quedarte en la entidad que tiene la primera hipoteca. En la práctica cuesta más: la entidad nueva sabe que quedaría en segundo rango y por eso suele financiar un porcentaje menor del valor del inmueble o pedir garantías adicionales. Conviene cotizar en ambas y comparar por TCEA, no por TEA.

¿Cuál es la tasa hipotecaria promedio en el Perú hoy?

La tasa hipotecaria promedio de las empresas bancarias fue 7,47% TEA en soles y 6,31% TEA en dólares en setiembre de 2026, según el BCRP. La SBS, con corte al 9 de octubre de 2026, publica un promedio del sistema de 7,63% en soles y tasas por entidad entre 7,19% y 14,10%.

¿Puedo vender el inmueble si tiene dos hipotecas inscritas?

Sí. Tener dos cargas no bloquea la venta, pero las dos tienen que quedar canceladas y levantadas para que el comprador reciba la propiedad limpia. En la práctica se cancelan con parte del precio en el mismo acto de la firma, y el orden de pago lo marca el rango de cada hipoteca.

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Fuentes

• Tasas de interés activas promedio de las empresas bancarias por modalidad, MN · Hipotecario (serie PN07848NM), setiembre 2026 — BCRP
• Tasas de interés activas promedio de las empresas bancarias por modalidad, ME · Hipotecario (serie PN07857NM), setiembre 2026 — BCRP
• Tasa de interés promedio del sistema bancario, créditos hipotecarios para vivienda, corte 9-oct-2026 — SBS
• Tipo de cambio venta bancario, serie diaria PD04640PD, 7-oct-2026 — BCRP
• Código Civil, artículos 1097, 1112, 1113 y 1114 (hipoteca y rango de las hipotecas), edición oficial del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Decreto Legislativo 295
• Resolución 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1 · Tasas registrales del servicio de inscripción, Predios, vigentes 2026 — Sunarp
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, artículo 25 (alcabala: tasa de 3% y tramo no afecto de 10 UIT) — Decreto Supremo 156-2004-EF
• Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5 500, Decreto Supremo 301-2025-EF — SUNAT
• Crédito hipotecario Perú 2026: condiciones — TrámitesPerú
• Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER) — BCRP