Segunda hipoteca: cómo comprar otra propiedad sin vender la primera

Ya tienes una propiedad, la estás pagando o la terminaste de pagar, y quieres comprar otra sin venderla. Es una de las formas más comunes de empezar a invertir en inmuebles en Perú, y hay tres caminos con costos y riesgos muy distintos.

Camino 1: crédito hipotecario nuevo sobre la segunda propiedad

Es lo más directo: pides un hipotecario para la nueva propiedad, que queda como garantía. Tu primera propiedad no se toca.

• Cuota inicial: los bancos suelen exigir 20% o más para segunda vivienda o inmueble de inversión.
• Evaluación: tienes que soportar las dos cuotas dentro del ratio cuota/ingreso permitido. Aquí es donde la mayoría se topa con el techo.
• Ventaja: tu primera propiedad queda libre de riesgo adicional.

Si el inmueble nuevo va a generar alquiler, algunas entidades consideran una parte de esa renta proyectada dentro de tus ingresos. Pregunta explícitamente: no todas lo hacen y no todas lo hacen igual.

Camino 2: crédito con garantía hipotecaria sobre tu propiedad actual

Usas el inmueble que ya tienes como garantía para obtener efectivo, y con ese dinero pagas la nueva compra —al contado o como cuota inicial de un segundo crédito.

• Ventaja: tasas mucho más bajas que un préstamo personal, porque hay garantía real.
• Riesgo: pones en juego la propiedad donde probablemente vives. Si la inversión no sale, el activo comprometido es tu casa.
• Requisito: normalmente el inmueble debe estar libre de gravámenes o con un saldo hipotecario bajo.

Camino 3: ampliación de tu hipoteca vigente

Si ya amortizaste una parte importante, algunas entidades permiten ampliar el crédito hasta un porcentaje del valor actualizado de la propiedad. Es útil cuando el inmueble se ha valorizado desde que lo compraste.

Requiere una tasación nueva. Si tu propiedad está en un distrito que subió de precio, esa revalorización puede darte un margen que no sabías que tenías.

Los números que tienen que cerrar

Antes de elegir camino, verifica estas tres condiciones:

• Ratio cuota/ingreso total. Suma todas las cuotas —la actual, la nueva, tus otras deudas— y compáralo con tu ingreso neto. Si pasa del 40%, ningún banco serio te va a acompañar, y con razón.
• Rendimiento del alquiler frente al costo del crédito. La rentabilidad bruta promedio de una vivienda en alquiler en Lima ronda el 5,53% anual. Si tu crédito está al 7,8%, el alquiler no cubre el costo financiero: la diferencia la pones tú, apostando a la valorización. Conviene saberlo desde el inicio, no descubrirlo en el mes seis.
• Colchón para vacancia. Presupuesta al menos dos meses al año sin inquilino, más mantenimiento, predial y arbitrios.

El error clásico

Es asumir que el alquiler pagará la cuota. Con los números de mercado actuales, en la mayoría de los casos no la paga completa: la cubre parcialmente. La inversión sigue teniendo sentido —estás construyendo patrimonio con dinero de un tercero— pero solo si puedes sostener la diferencia mes a mes sin ahogarte.

Cómo decidir

• Si tienes ingresos holgados y quieres proteger tu vivienda: camino 1.
• Si tu propiedad actual está libre y quieres tasas bajas asumiendo el riesgo: camino 2.
• Si tu propiedad se valorizó mucho y ya amortizaste buena parte: camino 3.

En los tres casos, la prueba de estrés es la misma: recalcula todo con la propiedad vacía tres meses y con la tasa dos puntos más alta. Si el plan sobrevive a ese escenario, es un plan. Si no, es una apuesta.

Ver también: cuota inicial para comprar vivienda en Perú: cuánto necesitas realmente en 2026, tasas hipotecarias en Perú 2026: cómo comparar bancos sin equivocarte y rentabilidad del alquiler en Lima 2026: qué retorno esperar realmente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar otra propiedad sin vender la primera?

Sí, por tres vías: un crédito hipotecario nuevo sobre la segunda propiedad, un crédito con garantía sobre la actual, o la ampliación de la hipoteca vigente.

¿Qué evalúa el banco en una segunda hipoteca?

Tu capacidad de pago considerando la cuota que ya tienes, tu nivel de endeudamiento total y tu historial crediticio.

¿Conviene usar mi casa actual como garantía?

Permite acceder a mejores condiciones, pero pone en riesgo la vivienda que ya tienes si la operación no sale como esperabas.

¿Qué impuestos aparecen en la segunda compra?

Los mismos de cualquier compraventa: alcabala a cargo del comprador y, en el futuro, Impuesto a la Renta si vendes con ganancia.

¿Cuál es el error más común?

Calcular con la renta esperada del segundo inmueble como si estuviera garantizada, sin considerar meses vacíos ni gastos.

Para ubicar este paso dentro del proceso completo: nuestra guía del crédito hipotecario 2026.

Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en por dónde empezar a invertir en inmuebles.

Fuentes

• Crédito hipotecario Perú 2026: condiciones — TrámitesPerú
• Rentabilidad al invertir en departamentos en Lima — Infobae