¿Cuánto me prestan con mi casa como garantía? El monto sale de multiplicar el valor de tasación por el LTV y restar las deudas ya inscritas. El umbral prudencial que fija la SBS para otros créditos hipotecarios es 80% del valor del inmueble en soles (70% en dólares), y por encima de él el capital que la entidad debe inmovilizar se duplica.
El monto de un préstamo con garantía hipotecaria se calcula así: valor de tasación × LTV − saldos de gravámenes ya inscritos. En el mercado peruano de préstamos con respaldo hipotecario el LTV se mueve habitualmente entre 30% y 50% del valor comercial, de modo que un inmueble tasado en US$ 120.000 sostiene un préstamo típico de entre US$ 36.000 y US$ 60.000, y no de US$ 100.000. Esa brecha entre expectativa y realidad es la primera causa de operaciones frustradas. Antes de fijar el precio conviene entender cómo funciona la tasación de inmuebles: quién la firma, qué mira y cuánto demora.
Datos clave
- Fórmula: monto máximo = valor de tasación × LTV − deudas garantizadas vigentes sobre el mismo inmueble.
- LTV típico: 30% a 50% en préstamos con garantía hipotecaria; 80%-90% en crédito hipotecario de vivienda.
- Manda la tasación, no el aviso: el precio que pides en un anuncio no es el valor que el prestamista usa para calcular.
- Descuentan cargas: hipotecas previas, embargos y demandas anotadas en la partida reducen el monto disponible.
- Capacidad de pago: aunque haya garantía, la cuota debe caber en el flujo mensual; sin repago demostrable el expediente se cae.
¿Por qué prestan menos de lo que vale la casa?
Porque el prestamista no calcula sobre el precio de venta ideal, sino sobre el valor de realización: cuánto obtendría si tuviera que rematar el inmueble. Y en un remate judicial la base parte de dos tercios del valor de tasación y baja 15% en cada nueva convocatoria. Si a eso se le suman costos del proceso, intereses acumulados y tiempo, el colchón necesario es grande. Lo explicamos con el cronograma real en por qué en la tercera convocatoria tu casa se vende por menos.
La cuenta del remate, con los artículos en la mano
Esta es la aritmética que está detrás del recorte, y no es una opinión de mercado: está en el Código Procesal Civil. El artículo 736, inciso 1, dispone que la base de la postura será el equivalente a las dos terceras partes del valor de tasación, no admitiéndose oferta inferior. Y el artículo 742, en la versión vigente por la Ley N° 27740, manda reducir la base en 15% en la segunda convocatoria y en un 15% adicional en la tercera.
| Convocatoria del remate | Regla aplicable | Base sobre el valor de tasación |
|---|---|---|
| Primera | Dos terceras partes del valor de tasación (artículo 736, inciso 1) | 66,7% |
| Segunda | La base se reduce en 15% (artículo 742) | 56,7% |
| Tercera | 15% adicional de reducción (artículo 742) | 48,2% |
| Sin postores en la tercera | El ejecutante puede pedir la adjudicación directa al precio base de la última convocatoria | 48,2% |
Con ese escenario a la vista, un prestamista que presta el 80% del valor de tasación puede terminar persiguiendo una deuda mayor que la base de la tercera convocatoria. Ahí está el origen del margen. Y hay un detalle que se firma sin leer: el artículo 729 del mismo código señala que no es necesaria la tasación si las partes han convenido el valor del bien o su valor especial para el caso de ejecución forzada. Ese número pactado en la escritura es el que puede servir de punto de partida del remate, no el valor de mercado del día.
Qué dice la norma de la SBS sobre el LTV máximo
En el Perú no existe un tope legal que prohíba prestar por encima de cierto porcentaje del valor del inmueble, pero sí existe un umbral que encarece hacerlo. El artículo 21 del Reglamento para el Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito define el indicador prudencial como el porcentaje que representa el saldo del crédito respecto del valor del inmueble al momento de otorgarse el crédito, y fija estos umbrales:
| Tipo de crédito hipotecario | Umbral en moneda nacional | Umbral en moneda extranjera |
|---|---|---|
| Adquisición o construcción de primera vivienda a tasa fija | 90% | 80% |
| Adquisición o construcción de primera vivienda a tasa variable o mixta | 80% | 70% |
| Otros créditos hipotecarios, con la regla procíclica desactivada | 80% | 70% |
| Otros créditos hipotecarios, con la regla procíclica activada | 70% | 65% |
Lo que cambia al cruzar ese umbral es el costo de capital de la entidad. Con un plazo de hasta 20 años, un crédito con garantía inscrita por debajo del indicador prudencial pondera 50%; si lo excede, pondera 100%. Entre 20 y 30 años la diferencia es 75% contra 150%, y por encima de 30 años, 100% contra 200%. Como el requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito es el 10% de los activos ponderados (artículo 7 del mismo reglamento), pasar el umbral duplica el capital inmovilizado por cada sol prestado. Por eso el LTV ofrecido baja en lugar de subir.
Dos consecuencias prácticas. La primera: un préstamo de libre disponibilidad respaldado por tu casa entra en la categoría de "otros créditos hipotecarios", la más exigente de la tabla. La segunda: pedirlo en dólares reduce el umbral entre cinco y diez puntos, lo que explica parte de la diferencia de monto entre monedas. Lo desarrollamos en la decisión de moneda.
Los cuatro factores que mueven el monto
| Factor | Sube el monto | Lo baja |
|---|---|---|
| Tipo de inmueble | Departamento o casa urbana con demanda | Terreno rústico, local muy específico, predio alejado |
| Situación registral | Partida limpia, área e independización correctas | Sucesión sin inscribir, fábrica no declarada, cargas antiguas |
| Liquidez del mercado local | Distrito con transacciones frecuentes | Zona con poca rotación |
| Perfil de pago | Ingresos verificables y buen historial | Deudas atrasadas y flujo informal |
Qué valor del inmueble se usa para el cálculo
La norma es explícita y resuelve la discusión más frecuente: el valor del inmueble que se usa para calcular el indicador prudencial es el menor valor entre el valor de compra y el valor comercial (artículo 21 del reglamento de la SBS). Es decir, si compraste barato y el mercado subió, para el cálculo regulatorio puede seguir pesando lo que pagaste; y si pides más de lo que vale, manda la tasación.
Por eso la tasación no es un trámite accesorio: es el denominador de toda la operación. Qué revisa el perito y qué documentos conviene tener listos está en qué miran en la tasación, y la diferencia entre tasación y valorización, en cuál necesitas y cuándo.
Hay un tercer número que también limita el monto y vive en la escritura: el monto del gravamen. El artículo 1099 del Código Civil exige, para la validez de la hipoteca, que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y que se inscriba en el registro. El inmueble responde hasta ese importe inscrito, así que el gravamen suele pactarse por encima del capital para cubrir intereses y gastos; es una cláusula que conviene leer antes de firmar, junto con las que repasamos en las cláusulas clave del contrato de mutuo con garantía hipotecaria.
Qué es el LTV y cómo se calcula el ratio préstamo-valor
LTV viene de loan to value, ratio préstamo-valor. Se calcula dividiendo el monto del préstamo entre el valor del inmueble y multiplicando por cien: un préstamo de S/ 150.000 sobre un inmueble de S/ 500.000 es un LTV de 30%. Cuando hay deudas anteriores inscritas sobre el mismo predio, el LTV relevante es el acumulado: la norma de la SBS obliga a incluir todos los créditos otorgados sobre un mismo inmueble en el cálculo y a tomar como referencia el indicador prudencial mayor.
- Toma el valor de tasación vigente del inmueble, o el valor de compra si es menor.
- Suma los saldos de capital de todas las deudas que ya tienen garantía inscrita sobre ese predio.
- Multiplica el valor por el LTV que te ofrecen y réstale esos saldos: el resultado es el techo por garantía.
- Calcula la cuota que resulta de ese monto, al plazo y a la tasa de la propuesta, y compárala con tu ingreso líquido mensual.
- El monto que te van a aprobar es el menor de los dos techos: el de la garantía y el de la capacidad de pago.
Cómo se arma la cuota y cómo cambia con el plazo está en plazo, cuota y amortización, y qué conceptos entran al costo total en tasa, costo y comisiones.
Un ejemplo numérico completo
Inmueble tasado en S/ 420.000, sin cargas. Con LTV de 40%, el monto máximo es S/ 168.000. Si sobre ese mismo inmueble hay una hipoteca vigente con saldo de S/ 60.000, el disponible baja a S/ 108.000. Y si la cuota resultante supera lo que el flujo mensual soporta, el prestamista reduce el monto o alarga el plazo. Ese es el orden real de la conversación.
Vale la pena mirar el mismo inmueble con el umbral regulatorio puesto: 80% de S/ 420.000 son S/ 336.000, y esa cifra marca el punto a partir del cual el crédito deja de ponderar 50% y pasa a ponderar 100%. En la tercera convocatoria de un remate, en cambio, la base de la postura de ese inmueble sería S/ 202.440 (el 48,2% de la tasación) antes de costas y costos. Entre esos dos números vive la decisión de cuánto prestar.
La capacidad de pago: el segundo techo del monto
La garantía fija un máximo, pero el flujo mensual fija otro, y manda el más bajo. Hay una referencia oficial útil para calibrar: en el Nuevo Crédito MIVIVIENDA, el Fondo MIVIVIENDA exige que la relación cuota total sobre ingreso líquido no supere el 40% para las viviendas de menor valor y el 50% para las de mayor valor, y pide un aporte del cliente de entre el 10% y el 30% del valor de la vivienda, de modo que el financiamiento no exceda del 90% del valor de vivienda.
No es la regla de un préstamo de libre disponibilidad, que es más exigente, pero sirve de piso de realidad: si la cuota que resulta del monto que pides se come la mitad de tu ingreso, el expediente se va a ajustar hacia abajo. Y si tu caso parte de un historial deteriorado, conviene leer antes préstamo con garantía hipotecaria con mal historial crediticio.
Cuánto te presta una entidad con tu casa en garantía frente a un crédito hipotecario
Son dos productos distintos y la diferencia de monto no es un capricho. En el crédito hipotecario de vivienda el dinero sirve para comprar el propio inmueble que queda en garantía, el umbral prudencial de primera vivienda a tasa fija llega al 90% en soles y el plazo es largo. En el préstamo con garantía hipotecaria el dinero es de libre disponibilidad, el inmueble ya es tuyo, la operación cae en "otros créditos hipotecarios" y el LTV ofrecido baja.
Las diferencias de requisitos, destino, plazo y riesgo están comparadas en préstamo con garantía hipotecaria frente a crédito hipotecario, y el expediente que piden en cada caso, en los requisitos para un préstamo con garantía hipotecaria. Si todavía no tienes claro cómo funciona el producto de punta a punta, empieza por cómo funciona un préstamo con garantía hipotecaria en el Perú.
Para una primera cifra, en las operaciones que asesoramos el monto suele llegar hasta alrededor del 40 % del valor comercial del inmueble. Puedes probar tu caso con la calculadora de préstamo con garantía hipotecaria: pones el valor, el plazo y la tasa, y te muestra el monto referencial, la cuota y el total de intereses.
Cómo llegar con el monto máximo posible
Uno: sanea la partida antes de pedir. Una Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes pendiente o una sucesión sin inscribir bajan el valor utilizable. Ver saneamiento físico legal.
Dos: lleva una tasación reciente y bien sustentada. Ver qué mira el tasador.
Tres: ordena tu historial. Una deuda pequeña reportada puede costar más que un punto de tasa. Consulta tu situación en el reporte crediticio completo y revisa cómo leer un score.
Cuatro: ten claro el valor de mercado antes de negociar; el valorizador te da una referencia inmediata.
Cinco: cancela y levanta las hipotecas antiguas que ya pagaste pero siguen inscritas. Mientras figuren en la partida, su saldo teórico se resta del monto disponible.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir el 80% del valor de mi casa?
En un préstamo con garantía hipotecaria es muy poco frecuente. Ese nivel de financiamiento existe en el crédito hipotecario de vivienda, donde el destino del dinero es la compra del propio inmueble y el riesgo es distinto.
¿La tasación municipal sirve para calcular el monto?
No. El autoavalúo tiene finalidad tributaria y suele estar por debajo del valor comercial. Ver Autovalúo: para qué trámites te lo piden y por qué no es el valor de tu casa y valor de tasación vs. valor comercial.
¿Un terreno sirve como garantía?
Sí, pero suele obtener menor LTV porque su venta forzada es más lenta. Si está en zona sin habilitación urbana o sin inscripción individual, el descuento es mayor.
¿Cuánto influye mi historial si igual hay garantía?
Influye en la tasa y en el plazo más que en la aprobación. Un historial deteriorado no siempre impide el préstamo, pero lo encarece. Ver préstamo con mal historial crediticio.
¿Existe un tope legal de LTV en el Perú?
No hay una prohibición de prestar por encima de un porcentaje del valor del inmueble. Lo que existe es el indicador prudencial del artículo 21 del reglamento de la SBS: por encima de 80% del valor en soles (70% en dólares) para otros créditos hipotecarios, el crédito pondera 100% en lugar de 50% y la entidad debe inmovilizar el doble de capital. El límite es económico, no una prohibición.
¿Qué valor usan si compré barato hace años y el inmueble subió?
Para el indicador prudencial, la norma manda usar el menor valor entre el valor de compra y el valor comercial. En la práctica se pide una tasación vigente, pero conviene asumir que una compra muy por debajo del mercado puede pesar en el cálculo.
¿Cómo se calcula el LTV si ya tengo una hipoteca sobre la misma casa?
Se suman todos los créditos otorgados sobre ese mismo inmueble y se toma como referencia el indicador prudencial mayor. Es decir, la hipoteca anterior no se ignora: ocupa parte del margen y reduce lo que queda disponible.
¿Hasta cuánto puede bajar el precio de mi casa en un remate?
La primera convocatoria parte de las dos terceras partes del valor de tasación (artículo 736 del Código Procesal Civil); la segunda baja 15% y la tercera un 15% adicional (artículo 742). Eso deja la base en torno al 48% de la tasación, antes de costas, costos e intereses del proceso.
¿Qué es el "valor convenido para la ejecución forzada" que aparece en la escritura?
Es el valor que las partes pactan de antemano para el caso de un remate. El artículo 729 del Código Procesal Civil permite prescindir de una nueva tasación cuando existe ese acuerdo, aunque el juez puede ordenarla si considera que el valor convenido está desactualizado. Conviene revisar esa cifra antes de firmar.
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Fuentes
- Créditos hipotecarios — Portal del Usuario, Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
- Sobre la necesidad de reformar el sistema de garantías y facilitar el acceso al crédito — Ministerio de Economía y Finanzas
- Proceso de ejecución de garantías (Recuadro 3) — Reporte de Estabilidad Financiera del BCRP
- SBS — Reglamento para el Requerimiento de Patrimonio Efectivo por Riesgo de Crédito, Resolución SBS N° 14354-2009 (artículos 7 y 21: indicador prudencial y factores de ponderación)
- SBS — Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones, Resolución SBS N° 11356-2008 (regla procíclica, Anexo I)
- Fondo MIVIVIENDA — Nuevo Crédito MIVIVIENDA: aporte de 10% a 30%, financiamiento hasta 90% del valor de vivienda y relación cuota/ingreso líquido
- Programa Nuevo Crédito MIVIVIENDA — Plataforma del Estado Peruano
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