En un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la estructura —columnas, vigas, placas, losas, cimentación y fachada— es bien común. Eso tiene dos consecuencias inmediatas: ningún propietario puede intervenirla por su cuenta, y ninguno puede desentenderse de su mantenimiento. Cuando aparece la necesidad de una evaluación o un reforzamiento estructural, la decisión pasa por la junta de propietarios.
Datos clave
- La estructura del edificio es bien común, junto con cimientos, columnas, vigas, losas, fachadas y áreas de circulación.
- Los gastos de bienes comunes se reparten según los porcentajes de participación del reglamento interno.
- Las decisiones se adoptan en junta, convocada conforme al reglamento interno, con las mayorías que este establezca.
- Ningún propietario puede modificar por su cuenta elementos estructurales, aunque estén dentro de su departamento.
- La junta puede y debe contratar la evaluación cuando hay indicios de daño estructural.
¿Cómo se inicia el proceso?
Paso 1: constatación. Alguien detecta el problema —fisuras recurrentes, filtraciones, daños tras un sismo— y lo comunica formalmente al presidente de la junta o al administrador, por escrito.
Paso 2: convocatoria. Se convoca la junta conforme al reglamento interno, con la agenda expresa de aprobar una evaluación estructural. La agenda importa: un acuerdo sobre un punto no incluido puede ser impugnado.
Paso 3: cotizaciones. Lo razonable es llevar dos o tres propuestas de ingenieros civiles colegiados, comparando alcance —inspección, ensayos, informe, cuantificación— y no solo precio.
Paso 4: acuerdo y ejecución. Se aprueba en acta, se ejecuta la evaluación y el informe se distribuye a todos los propietarios.
Paso 5: decisión sobre la obra. Con el informe en mano, la junta decide qué intervenciones ejecutar, en qué plazo y con qué financiamiento.
| Elemento | ¿Bien común o exclusivo? | Quién decide |
|---|---|---|
| Columnas, vigas, placas y losas | Común | Junta de propietarios |
| Cimentación | Común | Junta de propietarios |
| Fachada | Común | Junta de propietarios |
| Tabiques interiores no portantes | Exclusivo | Propietario, con verificación técnica |
| Acabados interiores | Exclusivo | Propietario |
| Tanques, cisternas y azotea | Común (salvo aires independizados) | Junta de propietarios |
¿Quién paga y en qué proporción?
Los gastos de conservación de los bienes comunes se distribuyen entre los propietarios según los porcentajes de participación establecidos en el reglamento interno del edificio. Ese porcentaje suele guardar relación con el área de cada unidad, pero lo que manda es el documento inscrito, no la percepción de justicia de cada uno.
Es un punto donde conviene ser explícito en el acta: monto total, distribución por unidad, cronograma de pagos y consecuencias del incumplimiento.
¿Qué pasa si un propietario se niega a pagar?
Los acuerdos válidamente adoptados en junta obligan a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron. Frente al incumplimiento, la junta puede requerir el pago y, según lo previsto en el reglamento interno, aplicar los mecanismos de cobranza que este contemple, incluida la vía judicial.
En la práctica, lo que más destraba estos casos es el informe técnico: cuando el peritaje concluye que hay riesgo, la conversación deja de ser una discusión de gustos y pasa a ser una responsabilidad compartida — también frente a terceros que puedan resultar afectados.
¿Y si la junta no existe o no funciona?
Es la situación más común en edificios antiguos. El primer paso es regularizar la junta: verificar el reglamento interno inscrito, convocar y elegir directiva, e inscribirla. Sin junta constituida no hay quién contrate, quién cobre ni quién represente al edificio. Nuestra guía sobre reglamento interno y junta de propietarios cubre ese proceso.
¿Conviene reforzar aunque cueste?
Además del argumento obvio de seguridad, hay uno patrimonial: un edificio con evaluación estructural vigente, mantenimiento documentado y, si correspondió, reforzamiento ejecutado, se vende mejor unidad por unidad. Lo contrario también es cierto: un edificio con historial de fisuras no atendidas termina afectando el precio de todos los departamentos.
Si quieres dimensionar ese efecto en tu unidad, parte de una valorización de referencia y complementa con el alcance de un peritaje.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reforzar mi departamento por mi cuenta?
No cuando la intervención afecta elementos estructurales, que son bienes comunes del edificio. Esas obras requieren acuerdo de la junta de propietarios y proyecto de un ingeniero civil.
¿Cómo se reparte el costo de un reforzamiento?
Según los porcentajes de participación establecidos en el reglamento interno inscrito del edificio, que rigen la distribución de los gastos de los bienes comunes.
¿Qué pasa si un propietario no quiere pagar?
Los acuerdos válidamente adoptados en junta obligan a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra. La junta puede requerir el pago conforme a lo previsto en el reglamento interno.
¿Quién contrata el peritaje estructural en un edificio?
La junta de propietarios, porque la estructura es bien común. Lo eficiente es una evaluación única para todo el edificio en lugar de estudios parciales por departamento.
¿Qué hago si mi edificio no tiene junta constituida?
Regularizarla: revisar el reglamento interno inscrito, convocar a los propietarios, elegir directiva e inscribirla, para que exista un órgano que pueda contratar y representar al edificio.
Fuentes
- Vicios ocultos en edificios: responsabilidad de las constructoras — Casa Grande, administración de edificios
- Construcción antisísmica: qué características debe tener una vivienda para proteger a las familias ante un terremoto — Revista Constructivo
- Seguros, créditos hipotecarios y más: qué pasa con una vivienda si un sismo la deja inhabitable o la destruye — El Comercio
- 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
- Resolución Ministerial N.º 183-2026-VIVIENDA — Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Las decisiones de un edificio se ordenan con documentos y acuerdos bien redactados. Te acompañamos:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.