Un modelo de reglamento interno de junta de propietarios en el Perú debe incluir, como mínimo, los diez puntos del artículo 153 del DS 035-2006-VIVIENDA: la relación de secciones exclusivas y bienes comunes, derechos y obligaciones, usos permitidos, servicios comunes, porcentajes de participación, régimen de la junta y reglas de sesiones, quórum y votaciones. Se inscribe en Sunarp y obliga también a quien compra después.
Comprar o alquilar un departamento no solo implica adquirir un espacio privado, sino también convertirte en parte de una comunidad regida por un reglamento interno y una junta de propietarios. Conocer cómo funcionan te ayuda a evitar conflictos y sorpresas.
¿Qué es el reglamento interno?
Es el documento que establece las normas de convivencia y uso de las áreas comunes del edificio o condominio: horarios de uso de piscina o gimnasio, políticas sobre mascotas, ruido, mudanzas, y las reglas para el uso y mantenimiento de espacios compartidos.
El lugar de esta verificación dentro de toda la revisión previa a la compra está explicado en la guía maestra de qué revisar antes de comprar.
¿Qué debe contener un modelo de reglamento interno?
El artículo 153 del Reglamento de la Ley 27157 (DS 035-2006-VIVIENDA) fija el contenido obligatorio. Si usas un modelo, revisa que traiga estos diez puntos antes de firmarlo e inscribirlo:
| Punto obligatorio | Qué debes completar | Base legal |
|---|---|---|
| a) Unidad matriz y secciones | Relación de departamentos, estacionamientos y depósitos con área, numeración y uso; bienes comunes y cuáles son intransferibles | Art. 153 a), DS 035-2006-VIVIENDA |
| b) Derechos y obligaciones | Qué puede y qué debe cada propietario | Art. 153 b) |
| c) Limitaciones de uso | Reglas sobre áreas comunes y sobre el uso de cada unidad (mascotas, ruidos, alquileres, mudanzas) | Art. 153 c) |
| d) Reglamentos especiales | Obras, usos, publicidad u otros, si aplican | Art. 153 d) |
| e) Servicios comunes | Vigilancia, ascensor, bombas de agua, limpieza, iluminación | Art. 153 e) |
| f) Participación en bienes comunes | Porcentaje de cada propietario | Art. 153 f) |
| g) Participación en gastos comunes | Igual al de bienes comunes, salvo que se adopte otro criterio | Art. 153 g) |
| h) Régimen de la junta | Órganos de administración, facultades y responsabilidades | Art. 153 h) |
| i) Sesiones | Ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones y acuerdos | Art. 153 i) |
| j) Otros pactos | Cualquier acuerdo lícito que los propietarios quieran incluir | Art. 153 j) |
El mismo reglamento (artículo 155) permite que los propietarios adopten el "Modelo de Reglamento Interno" aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción. La junta se constituye al otorgarse el reglamento, que debe nombrar al presidente si ya hay varios propietarios, y se inscribe en la partida del predio matriz o de los bienes comunes (artículo 145).
La junta de propietarios: cómo funciona
Es el órgano formado por todos los propietarios del edificio (o representantes), responsable de aprobar el presupuesto de mantenimiento, decidir sobre gastos extraordinarios y elegir a un administrador o junta directiva encargada de la gestión diaria.
¿Quién administra la junta de propietarios?
Todo edificio sujeto a este régimen debe tener un Administrador General designado por la junta (artículo 151 del DS 035-2006-VIVIENDA). Puede ser el presidente de la junta, cualquier ocupante de una unidad —propietario o no— o una persona natural o empresa contratada para esa función. Sus tareas mínimas (artículo 152): cuidar el mantenimiento y la limpieza de las áreas comunes, cobrar las cuotas, mantener al día los pagos de servicios, llevar las cuentas, proponer el presupuesto anual, llevar el libro de actas como secretario y hacer cumplir los acuerdos.
La representación legal no es del administrador sino del presidente de la junta, que puede demandar en nombre de todos con copia certificada notarialmente del acta que lo nombró (artículo 150).
Tus derechos como propietario
- Participar y votar en las asambleas de la junta de propietarios, generalmente en proporción a tu porcentaje de propiedad sobre las áreas comunes.
- Acceder a la información sobre el estado financiero del mantenimiento y los gastos comunes del edificio.
- Usar las áreas comunes conforme a lo establecido en el reglamento interno vigente.
Tus obligaciones
- Pagar puntualmente la cuota de mantenimiento acordada por la junta.
- Respetar el reglamento interno en el uso de tu unidad y de las áreas comunes.
- Responder por daños que tu unidad cause a áreas comunes o a otras unidades (por ejemplo, una filtración originada en tu departamento).
¿Y si eres inquilino, no propietario?
Aunque no participas en las decisiones de la junta, estás obligado a cumplir el reglamento interno vigente mientras ocupes la unidad, y es responsabilidad del propietario informarte sobre sus términos al momento de firmar el contrato de alquiler.
Deudas de mantenimiento: un punto crítico al comprar
Antes de comprar un departamento, verifica que no existan deudas significativas de mantenimiento asociadas a la unidad o pendientes de la gestión general del edificio, ya que en algunos casos estas obligaciones pueden trasladarse al nuevo propietario.
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El marco legal en una línea
La convivencia en edificios se rige por la Ley 27157 y su reglamento, que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: qué es área común, cómo se constituye la junta, cómo se convoca y con qué mayorías decide. El reglamento interno de cada edificio se inscribe en la partida y es oponible a quien compra después: al adquirir un departamento aceptas reglas que no negociaste, así que conviene leerlas antes.
Ojo con el cambio de norma: el Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal (mayo de 2023), deroga el Título III de la Ley 27157, pero rige recién a los 180 días calendario de publicado su reglamento, del que el Ministerio de Vivienda publicó un proyecto en julio de 2024 (RM 242-2024-VIVIENDA). Mientras tanto, siguen aplicándose la Ley 27157 y el DS 035-2006-VIVIENDA.
Lo que hay que pedir antes de comprar
Cuatro documentos que anticipan casi todos los conflictos: el reglamento interno inscrito, la constancia de no adeudo de mantenimiento, las últimas actas de junta —donde aparecen cuotas extraordinarias aprobadas y obras pendientes— y el presupuesto vigente. Una cuota extraordinaria aprobada antes de tu compra te alcanza igual. Ver comprar con deuda de mantenimiento.
Cuando la deuda llega a la partida
Las deudas de mantenimiento pueden terminar inscritas en la partida registral del departamento, y eso complica venderlo o hipotecarlo hasta regularizarlas. Es la razón por la que la constancia de no adeudo no es un trámite formal sino una verificación real. Está en deuda de mantenimiento inscrita en la partida.
¿Con qué mayorías y plazos decide la junta?
Salvo que el reglamento interno diga otra cosa, el DS 035-2006-VIVIENDA fija estas reglas:
- Convocatoria: la hace el presidente con al menos 5 días naturales de anticipación, por carta, correo u otro medio con constancia de entrega, y con carteles en lugares visibles del edificio (artículo 146).
- Mayoría calificada: el voto de los propietarios que representen dos tercios de las participaciones en los bienes comunes (artículo 148).
- Propietario moroso: queda inhabilitado para votar si debe tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria; puede asistir con voz pero sin voto (artículo 143).
- Cobro judicial: con tres meses consecutivos de mora, el presidente puede demandar por la vía ejecutiva sin conciliación previa (artículo 157).
- Actas: van en un libro de actas legalizado, con lugar, fecha, asistentes y sus porcentajes, agenda, votaciones y acuerdos (artículos 148 y 149).
Para que el presidente pueda acreditar su cargo ante bancos y juzgados, la junta se inscribe en la partida matriz del edificio: requisitos y tasa de 2026 en cómo inscribir la junta de propietarios en Sunarp.
Si tu edificio o tu quinta está en copropiedad o en un régimen de unidades exclusivas, las reglas cambian. La diferencia está en ¿copropiedad y propiedad horizontal es lo mismo?
Si la junta contrata personal o cobra por alquilar áreas comunes, entra en juego SUNAT: ¿la junta de propietarios debe tener RUC?
Preguntas frecuentes
¿El reglamento interno me obliga si lo firmé nadie?
Sí. Está inscrito en la partida del edificio y es oponible a quien adquiere después, aunque no haya participado en su aprobación.
¿Puede la junta prohibir mascotas?
Puede establecer reglas de convivencia dentro del marco de la Ley 27157, con límites: una prohibición absoluta suele ser discutible según cómo esté redactada.
¿Qué pasa si compro un departamento con deuda de mantenimiento?
La deuda sigue al departamento y puede llegar a inscribirse en la partida, complicando su venta o hipoteca. Por eso se pide constancia de no adeudo.
¿El inquilino puede participar en la junta?
La junta la integran los propietarios. El inquilino se rige por el reglamento interno, y conviene que el contrato lo mencione expresamente.
¿Se pueden aprobar cuotas extraordinarias?
Sí, con las mayorías que fije el reglamento. Por eso conviene revisar las últimas actas antes de comprar.
¿Dónde consigo un modelo de reglamento interno de junta de propietarios?
El artículo 155 del DS 035-2006-VIVIENDA permite adoptar el modelo aprobado por el Viceministerio de Vivienda. También puedes partir de un modelo editable y completarlo con los diez puntos obligatorios del artículo 153; luego se otorga por los propietarios y se inscribe en Sunarp.
¿Es obligatorio tener administrador en un edificio?
Sí. El artículo 151 del DS 035-2006-VIVIENDA exige un Administrador General en toda edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común. Lo designa la junta y puede ser el presidente, un vecino, propietario o inquilino, o una empresa contratada.
¿Qué ley regula la junta de propietarios en el Perú?
La Ley 27157 y su reglamento, el DS 035-2006-VIVIENDA, que en su Sección Tercera regula bienes comunes, junta de propietarios, administración, reglamento interno y solución de controversias. Lo que el reglamento interno no regule se rige por esas normas.
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Fuentes
- Ley 27157 y su reglamento — régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (juntas de propietarios y reglamento interno)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (artículos 143 a 157), texto publicado en Gob.pe
- Resolución Ministerial 359-2023-VIVIENDA (vigencia del DL 1568 a los 180 días de su reglamento) — MVCS, 12 de agosto de 2023
- Código Civil peruano — arrendamiento, arras y copropiedad
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