El ascensor es un bien común del edificio, así que su mantenimiento lo pagan todos los propietarios a través de la cuota de mantenimiento, vivan en el piso 1 o en el 12. El régimen de propiedad horizontal obliga a los propietarios de unidades exclusivas a contribuir con las cuotas necesarias para la conservación de los bienes y servicios comunes, y ahí entran la limpieza, las instalaciones de uso común y la reparación o reemplazo de sus partes.
Datos clave
- Quién paga: todos los propietarios, vía cuota de mantenimiento. Salvo pacto distinto, las cuotas se pagan en partes iguales por unidad de propiedad exclusiva.
- Mantenimiento preventivo: la norma EM.070 exige que se realice al menos una vez al mes.
- Inspección: revisión anual a cargo de un organismo autorizado.
- Empresas: el sector Vivienda exige que las empresas de mantenimiento e inspección estén registradas.
- Quién contrata: el administrador, ejecutando el acuerdo de la junta de propietarios.
¿El del primer piso también paga el ascensor?
Sí, y es la discusión más repetida en las asambleas del país. La contribución no depende del uso que cada quien le dé al bien común, sino de la condición de propietario dentro del régimen. La excepción es que el propio reglamento interno establezca un reparto distinto —por ejemplo, porcentajes diferenciados por piso—, porque el régimen admite pacto en contrario. Si tu edificio quiere ese esquema, la vía es modificar el reglamento interno, no dejar de pagar. Ver cómo modificar el reglamento interno y quién paga cada gasto común.
| Concepto | Frecuencia | A cargo de |
|---|---|---|
| Mantenimiento preventivo | Mensual (mínimo, según EM.070) | Empresa contratada por la junta |
| Inspección técnica | Anual | Organismo autorizado |
| Reparaciones y repuestos | Según necesidad | Fondo de mantenimiento |
| Modernización o cambio de equipo | Cada muchos años | Cuota extraordinaria acordada en junta |
¿Qué pasa si el edificio no contrata mantenimiento?
Tres consecuencias, en este orden. Primero, el equipo se degrada y las paradas se vuelven frecuentes: reparar de emergencia siempre cuesta más que mantener. Segundo, si alguien se accidenta, la ausencia de mantenimiento documentado deja a la junta y a su presidente en una posición muy incómoda. Ver de qué responde el presidente de la junta. Tercero, cuando un propietario vende, el comprador pregunta por el estado del ascensor y el historial de mantenimiento: un edificio sin papeles se castiga en el precio.
¿Se puede parar el ascensor a un moroso?
No. El ascensor es un servicio común y bloquear su uso a una unidad concreta es una vía de hecho, no una sanción válida. Para la morosidad el régimen prevé mecanismos propios: inhabilitar al deudor para participar en las sesiones de la junta a partir de tres meses de no pago, activar la cobranza y registrar la deuda. Ver qué significa la deuda de mantenimiento inscrita en la partida.
¿Cuánto debería costar el servicio?
Depende del número de paradas, de la antigüedad del equipo y de si el contrato incluye repuestos o solo mano de obra, así que no hay una cifra única publicada. Lo que sí conviene exigir al comparar propuestas es lo mismo en todas: frecuencia de visitas, tiempo de respuesta ante emergencia, si cubre rescate de personas atrapadas, qué repuestos entran y quién asume la inspección anual. Un contrato barato que no cubre repuestos suele terminar más caro.
¿Cómo se decide cambiar el ascensor?
Con acuerdo de junta, presupuesto comparado y cuota extraordinaria. Es una inversión que sí se refleja en el valor de las unidades, sobre todo en edificios de más de 20 años. La mecánica de decisión es la misma que se usa para un reforzamiento estructural: convocatoria correcta, quórum, acta y cronograma. Ver cómo se decide una obra mayor en el edificio.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se debe hacer mantenimiento al ascensor?
Al menos una vez al mes en mantenimiento preventivo, y una inspección anual a cargo de un organismo autorizado, según la norma EM.070.
¿El inquilino paga el mantenimiento del ascensor?
Depende del contrato. En la práctica peruana lo habitual es que la cuota de mantenimiento ordinaria la asuma el inquilino y las extraordinarias el propietario, pero eso debe estar escrito. Ver quién paga cada cosa en un alquiler.
¿Quién responde si alguien queda atrapado?
La junta como titular del bien común, y la empresa de mantenimiento según su contrato. Por eso el contrato debe incluir expresamente el servicio de rescate y el tiempo de respuesta.
¿Puedo pedir el historial de mantenimiento antes de comprar?
Sí, y deberías: pídelo junto con las actas de junta y el estado de cuentas. Un edificio que no puede mostrarlo es una señal de alerta.
¿La cuota se calcula por porcentaje de área o por unidad?
Salvo pacto distinto en el reglamento interno, el régimen prevé cuotas iguales por unidad de propiedad exclusiva.
Fuentes
- Norma Técnica EM.070, Transporte Mecánico — Reglamento Nacional de Edificaciones (RM 084-2019-VIVIENDA)
- Decreto Legislativo 1568, régimen de la propiedad horizontal — LP Derecho
- Mantenimiento, áreas comunes y obras: lo que trae el régimen de propiedad horizontal — Gestión
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un edificio con mantenimiento al día se vende y se alquila mejor que uno igual con la junta desordenada. Estos servicios trabajan sobre esa diferencia:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.