Lima va por un récord de ventas en 2026: qué significa si vas a comprar

El sector inmobiliario limeño apunta a cerrar 2026 con la comercialización de poco más de 28.000 viviendas nuevas, lo que sería un máximo histórico. Es una buena noticia para el sector, pero conviene entender de dónde sale ese número antes de sacar conclusiones sobre el futuro.

Los tres motores del récord

1. Tasas hipotecarias alrededor de 7,8 %

La tasa promedio de los créditos hipotecarios bancarios se ubicó en 7,8% a fines de julio de 2026, según Scotiabank. Con la tasa de referencia del BCRP en 4,25%, el costo del crédito dejó de ser el obstáculo que fue entre 2022 y 2024. En una hipoteca a 20 años, cada punto porcentual de tasa cambia la cuota en aproximadamente 7%: no es un detalle, es la diferencia entre calificar y no calificar.

2. El esfuerzo de compra cayó a su menor nivel desde 2014

El indicador de esfuerzo —cuántos años de ingreso familiar cuesta una vivienda, o qué porcentaje del ingreso se va en la cuota— retrocedió a mínimos de doce años. Esto ocurre cuando los ingresos crecen más rápido que los precios, cuando baja la tasa, o ambas. En 2026 se dieron las dos condiciones: precios subiendo alrededor de 2% mientras el crédito se abarataba.

3. La vivienda social sigue empujando

El Nuevo Crédito Mivivienda, con tasa referencial de 4% TREA y cuota inicial desde 7,5%, más el Bono del Buen Pagador, mantienen activo el segmento de entrada. Buena parte del volumen de unidades vendidas está ahí, no en el segmento premium.

La contracara: se vende más de lo que se lanza

Aquí está la tensión del mercado en 2026. Mientras las ventas van a récord, los lanzamientos de nuevos proyectos cayeron 16,5% en el primer trimestre. Se está vendiendo inventario existente a un ritmo mayor al de reposición.

Con unas 30.000 viviendas vendidas al año y una oferta disponible que apenas supera las 50.000 unidades, el mercado limeño trabaja con menos de dos años de inventario. Si el ritmo de ventas se mantiene y los lanzamientos no se recuperan, hacia 2027 el problema deja de ser de demanda y pasa a ser de disponibilidad.

Qué tan sólido es este récord

Un récord de ventas sostenido por crédito barato es más frágil que uno sostenido por crecimiento de ingresos. Las señales que conviene vigilar:

• La tasa de referencia del BCRP. Si sube, las hipotecas siguen con rezago de uno o dos trimestres.
• La mora hipotecaria. Si empieza a crecer, indica que se está prestando a hogares con menos margen.
• El plazo promedio de los créditos. Cuando para sostener las ventas hay que estirar los plazos, es señal de que la capacidad de pago está al límite.
• La proporción de compras de inversionistas. Un mercado con demasiada compra especulativa es más volátil ante un cambio de ciclo.

Qué significa para ti

Si estás comprando: el momento del financiamiento es favorable, probablemente el mejor en una década. Pero estás compitiendo con más compradores por menos producto. Llegar con la precalificación resuelta y el historial crediticio revisado te pone en otra categoría de comprador frente al vendedor.

Si estás vendiendo: hay demanda real y financiada. El error típico en un mercado así es sobrepreciar creyendo que "todo se vende": las propiedades bien puestas se mueven rápido, las sobrevaloradas siguen esperando y terminan cerrando por debajo de lo que hubieran obtenido con un precio correcto desde el inicio.

Si estás invirtiendo: con crédito barato y un alquiler que devuelve cerca de 6% bruto del precio al año en los distritos que mide el BCRP (PER de 16,7 años, primer trimestre de 2026), el apalancamiento funciona a tu favor. Solo cuida que los números cierren también con la tasa de hoy más dos puntos: si el proyecto solo funciona con la tasa mínima histórica, el margen es demasiado fino.

Ver también: lima llega a 40 centros comerciales: qué dice eso del retail y del suelo urbano, lima vende 30.000 viviendas al año y su oferta apenas pasa las 50.000: la brecha que define los precios y qué distritos de Lima suben de precio según el BCRP: sube en dólares, no tanto en soles.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas viviendas se venderán en Lima en 2026?

El sector apunta a cerrar el año con la comercialización de poco más de 28.000 viviendas nuevas, lo que sería un máximo histórico.

¿Qué explica el récord de ventas?

Tres motores: una tasa hipotecaria promedio en soles de 7,47% (BCRP, agosto de 2026); el esfuerzo de compra en su menor nivel en doce años; y la vivienda social, con el Nuevo Crédito Mivivienda y el Bono del Buen Pagador sosteniendo el segmento de entrada.

¿Cuánto pesa un punto de tasa en la cuota?

En una hipoteca a 20 años, cada punto porcentual de tasa cambia la cuota en aproximadamente 7%: es la diferencia entre calificar y no calificar.

¿Qué riesgo tiene un récord sostenido por crédito barato?

Es más frágil que uno sostenido por crecimiento de ingresos. Conviene vigilar la tasa de referencia del BCRP, la mora hipotecaria, el plazo promedio de los créditos y la proporción de compras de inversionistas.

¿Se está vendiendo más de lo que se lanza?

Sí: mientras las ventas van a récord, los lanzamientos cayeron 16,5% en el primer trimestre. Se consume inventario existente más rápido de lo que se repone.

¿Qué error se comete al vender en un mercado así?

Sobrepreciar creyendo que todo se vende. Las propiedades bien puestas se mueven rápido; las sobrevaloradas siguen esperando y terminan cerrando por debajo de lo que habrían obtenido con un precio correcto desde el inicio.

Y a qué precio se están vendiendo: cuánto cuesta un departamento nuevo en Lima.

Fuentes

• Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas — RPP
• CAPECO: venta de viviendas mantiene dinamismo, pero la oferta comienza a contraerse — El Comercio
• Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
• Mercado inmobiliario 2026: prepárese para la expansión — El Peruano