El equipo de Estudios Geoanalíticos de Equifax identificó 757 proyectos inmobiliarios y 92.458 viviendas proyectadas en Lima Metropolitana, y el detalle contiene el hallazgo más interesante del mercado limeño de 2026: Lima Oeste tiene 610 proyectos (81% del total) con unas 55.475 viviendas (60% del total), mientras Lima Centro tiene 70 proyectos (9%) con 19.510 viviendas (21%). Es decir, 91 viviendas por proyecto en una zona y 279 en la otra. Contar proyectos no describe el mercado: hay que contar viviendas por proyecto.
Datos clave
- 757 proyectos y 92.458 viviendas proyectadas en Lima Metropolitana (Equifax, junio de 2026).
- Lima Oeste: 610 proyectos (81%) y ≈55.475 viviendas (60%) → ≈91 viviendas por proyecto.
- Lima Centro: 70 proyectos (9%) y 19.510 viviendas (21%) → ≈279 viviendas por proyecto.
- Miraflores: 118 proyectos y 8.684 unidades → ≈74 por proyecto.
- Rímac: 2 proyectos y 5.184 unidades → ≈2.592 por proyecto.
- San Martín de Porres: 5 proyectos y 5.620 unidades → más de 1.100 por proyecto.
¿Qué significa esa diferencia?
| Distrito o zona | Proyectos | Viviendas | Promedio por proyecto | Modelo |
|---|---|---|---|---|
| Miraflores | 118 | 8.684 | ≈ 74 | Muchos edificios pequeños en lotes escasos y caros |
| Lima Oeste (conjunto) | 610 | ≈ 55.475 | ≈ 91 | Densificación distribuida |
| Lima Centro (conjunto) | 70 | 19.510 | ≈ 279 | Proyectos de escala sobre suelo grande |
| San Martín de Porres | 5 | 5.620 | > 1.100 | Macroproyectos |
| Rímac | 2 | 5.184 | ≈ 2.592 | Macroproyectos sobre terrenos industriales o grandes |
Son dos negocios distintos. Uno compra lotes pequeños y caros y construye edificios de decenas de unidades con precios altos por metro. El otro consigue un terreno grande y barato —muchas veces de uso industrial previo— y produce miles de unidades a precios que solo funcionan con escala. Ambos son desarrollo inmobiliario y casi no compiten entre sí.
¿Por qué el Rímac tiene dos proyectos con 5.184 viviendas?
Porque ahí quedaban terrenos grandes. La escala solo es posible donde existe suelo continuo de tamaño suficiente, y en Lima ese suelo está en zonas que tuvieron uso industrial, agrícola o institucional. Es la razón por la que los macroproyectos aparecen en distritos que no figuran en ningún ranking de precio por metro cuadrado: no se eligen por prestigio, se eligen por disponibilidad de suelo.
Es también la explicación de por qué la vivienda de interés social es viable en unas zonas y no en otras: el tope de precio del programa solo cierra donde el suelo permite producir dentro de él. Está en VIS como producto de desarrollo.
¿Qué le dice esto a un comprador?
Que la zona determina el tipo de producto que va a encontrar, y con él el tipo de riesgo. Un edificio de 70 unidades tiene una junta de propietarios manejable, costos de mantenimiento repartidos entre pocos y un promotor que probablemente construyó solo ahí. Un conjunto de 2.500 unidades tiene economías de escala en el mantenimiento, pero también una administración compleja, entregas por etapas y una convivencia que depende de un reglamento interno bien hecho.
Ninguno es mejor: son decisiones distintas. Lo que sí conviene es saber en cuál de los dos estás entrando. Está en el DL 1568 y la propiedad horizontal.
¿Y a un propietario de terreno?
Que el valor de su lote depende de a qué modelo sirve. Un lote de 300 m² en una zona consolidada interesa al desarrollador de edificios pequeños y su precio se calcula sobre una cabida acotada. Un terreno de una hectárea en una zona con suelo disponible interesa a otro tipo de operador, con otro cálculo y otro plazo. Ofrecerle un terreno grande a un desarrollador de edificios pequeños —o al revés— es la forma más común de no recibir ninguna oferta.
Cómo se calcula ese valor está en método residual y cómo se negocia, en cómo se compra suelo para desarrollar.
¿Contradice esto la caída de lanzamientos?
No, la explica. Los lanzamientos cayeron 16,5% en el primer trimestre de 2026, con los mayores desplomes en Lima Top (-46,3%) y Lima Centro (-44,4%), que son justamente las zonas donde el modelo depende de conseguir lotes pequeños y caros. Donde ya no hay lotes disponibles a precio compatible, no hay proyectos nuevos, por mucha demanda que exista.
Está en el 12% de distritos con PDU y en zonas en desarrollo en Lima 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos proyectos inmobiliarios hay en Lima?
757 proyectos con 92.458 viviendas proyectadas en Lima Metropolitana, según los Estudios Geoanalíticos de Equifax publicados en junio de 2026.
¿Qué distrito tiene los proyectos más grandes?
El Rímac destaca con 2 proyectos que suman 5.184 unidades, un promedio de casi 2.600 viviendas por proyecto. San Martín de Porres registra 5 proyectos con 5.620 unidades.
¿Por qué Miraflores tiene tantos proyectos y tan pocas unidades cada uno?
Porque el suelo disponible son lotes pequeños y caros: 118 proyectos con 8.684 unidades dan un promedio de unas 74 viviendas por proyecto.
¿Dónde se hacen los macroproyectos?
Donde hay suelo continuo de gran tamaño, generalmente de uso industrial, agrícola o institucional previo. No se eligen por prestigio de la zona sino por disponibilidad de terreno.
¿Qué modelo conviene más a un comprador?
Depende de lo que busque: un edificio pequeño tiene administración simple y menos vecinos; un conjunto grande tiene economías de escala pero exige un reglamento interno bien hecho y entregas por etapas.
Fuentes
- Mercado inmobiliario en Lima se transforma: nuevas zonas con pocos proyectos, pero alta densidad de viviendas — Gestión, 18/06/2026 (Estudios Geoanalíticos de Equifax)
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Capeco: nuevos proyectos de vivienda caen 16,5% en Lima Metropolitana y ya reducen la oferta disponible — La República, 05/06/2026 (IEC N.° 101)
- Lima Norte y los Balnearios del Sur, los polos con mayor potencial inmobiliario para 2026 — RPP, 28/01/2026 (CODIP, Ana Cecilia Gálvez)
- Mercado inmobiliario 2026: nuevas inversiones redibujan el mapa urbano de Lima — Gestión
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