El ticket promedio de una vivienda nueva en Lima fue de S/ 436.000 en el primer trimestre de 2026, según los datos de CODIP publicados por Gestión. Pero ese promedio esconde la diferencia que importa: en Lima Norte el ticket baja a S/ 273.000 y en Lima Este, a S/ 315.000. Elegir zona es, en la práctica, elegir precio.
Datos clave de la vivienda nueva en Lima
- Ticket promedio Lima: S/ 436.000 (1T2026).
- Por zona: Lima Norte S/ 273.000 · Lima Este S/ 315.000 · Lima Sur S/ 296.384.
- Área promedio: 65,9 m² en las viviendas vendidas en 2025.
- Tipología: el 78% de las ventas son de dos y tres dormitorios.
- Precio de entrada más bajo: S/ 178.800 en el Cercado de Lima.
El ticket por zona de Lima
| Zona | Ticket promedio | Qué está pasando |
|---|---|---|
| Lima (total) | S/ 436.000 | 24.713 viviendas vendidas en 2025 |
| Lima Este | S/ 315.000 | Ventas +60% interanual |
| Lima Sur | S/ 296.384 | 4.361 unidades en venta; Chorrillos con ~90% de la oferta |
| Lima Norte | S/ 273.000 | Ventas +20%; el ticket más bajo de la ciudad |
| Lima Centro | S/ 5.930/m² ponderado | +8,9% interanual; 11.000+ unidades disponibles |
Datos de CODIP publicados por Gestión (1T2026 y 1S2026) e Infobae (25-03-2026) para Lima Sur. El dato de Lima Centro se publica por precio ponderado y no por ticket.
Qué se compra con el ticket promedio
Con 65,9 m² de área promedio y un 78% de ventas concentradas en dos y tres dormitorios, el producto típico del mercado es un departamento familiar compacto. En Lima Norte y Lima Este, además, el 68% de lo que se vende es vivienda de interés social, lo que significa precios acotados por el tope del programa y compradores que llegan con bono.
El mapa de precios por distrito está en cuántos m² te alcanzan según tu presupuesto.
El mercado en cifras
En 2025 se vendieron 24.713 viviendas en Lima por S/ 11.189 millones, con 1.199 proyectos activos y un precio promedio de S/ 6.929 por metro cuadrado. En abril de 2026 el promedio de la ciudad fue S/ 6.886 por m², con un acumulado anual de +1,0%. Es un mercado grande, estable en precio y con la demanda desplazándose hacia las zonas periféricas.
Qué cambió en los últimos años
El desplazamiento de la demanda hacia la periferia no es una impresión: se ve en los números. Lima Norte y Lima Este crecieron 20% y 60% en unidades vendidas en un año, mientras el promedio de precios de la ciudad subió apenas 1,0% en lo que iba de 2026. Es un mercado que gana volumen en las zonas accesibles y mantiene el precio estable en el conjunto, justo lo contrario de un ciclo especulativo.
Para el comprador eso significa dos cosas concretas: que hay producto donde antes casi no lo había, y que la presión para decidir rápido es menor que en un mercado con precios disparados. Para el que ya es propietario, que la revalorización viene sobre todo por zona y no por el mercado en su conjunto.
Nuevo o usado: la diferencia que no es el precio
Comprar nuevo permite pagar la inicial en cuotas durante la obra, llega con garantía del constructor y suele calificar mejor al crédito. Comprar usado da entrega inmediata y más metros por el mismo dinero, pero exige revisar estado, papeles y cuentas del edificio. La comparación honesta no es precio contra precio: es precio más gastos esperados de los primeros cinco años.
Si vas a comprar en planos, revisa antes por qué se vende en preventa antes de construir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento nuevo en Lima en 2026?
El ticket promedio fue S/ 436.000 en el primer trimestre de 2026, con un área promedio de 65,9 m².
¿Cuál es la zona más accesible?
Lima Norte, con un ticket promedio de S/ 273.000, seguida de Lima Sur (S/ 296.384) y Lima Este (S/ 315.000).
¿Cuál es el precio de entrada más bajo?
S/ 178.800 en proyectos del Cercado de Lima, el mínimo de Lima Centro.
¿Cuántas viviendas se venden al año en Lima?
24.713 en 2025, por un valor total de S/ 11.189 millones y con 1.199 proyectos activos.
¿Qué tipología se vende más?
Dos y tres dormitorios: el 78% de las operaciones, con metrajes típicos de 40 a 70 m².
Fuentes
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Chorrillos lidera el boom inmobiliario en Lima Sur: ¿por qué nadie construye en Villa El Salvador? — Infobae (25-03-2026)
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
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