Un cobro que no estaba pactado ni informado con anticipación es exactamente el tipo de conducta que Indecopi sanciona como información insuficiente. El momento típico es el peor posible: entre la aprobación del crédito y la firma, cuando ya no quieres discutir para no perder la operación. Por eso conviene tener la lista antes.
Datos clave
- Principio: el consumidor debe conocer el costo total antes de obligarse, no en la firma.
- Información insuficiente es una de las dos causales más sancionadas del sector en 2026.
- Regla práctica: pide el detalle de todos los cobros por escrito antes de firmar la separación.
- Los que sí corresponden son los tributos y derechos de ley; los discutibles son los administrativos de la empresa.
¿Cuáles son los siete cobros sorpresa?
| Concepto | ¿Corresponde? | Qué mirar |
|---|---|---|
| Alcabala | Sí, por ley, a cargo del comprador | Debe informarse el monto; calcúlalo tú |
| Gastos notariales y registrales | Sí, si se pactó quién los asume | Que estén cotizados, no estimados al alza |
| "Gastos administrativos" de la empresa | Discutible | Exige detalle y sustento; sin pacto previo, cuestiónalo |
| Independización o numeración | Depende del contrato | Debe estar dicho quién lo asume |
| Habilitación de servicios (luz, agua, gas) | Frecuentemente del comprador | Debe informarse el monto aproximado antes |
| Mantenimiento anticipado | Discutible | Cobrar meses por adelantado requiere pacto |
| "Gastos de cierre" sin detalle | No | Un concepto genérico sin desglose no es exigible |
¿Qué hago si ya me lo cobraron?
Pide por escrito el sustento de cada concepto: la norma o la cláusula que lo autoriza, y el comprobante de pago que la empresa efectuó a terceros cuando el cobro es un reembolso. Si no pueden sustentarlo, pide la devolución con plazo. Si no la hacen, libro de reclamaciones y luego denuncia, pidiendo la devolución como medida correctiva. La ruta está en cómo reclamar ante Indecopi.
¿Cómo lo evito la próxima vez?
Con una pregunta antes de la separación: "Por favor, envíenme el detalle escrito de todos los pagos que tendré que hacer desde hoy hasta la entrega de llaves, con montos estimados". Guarda la respuesta. Ese correo vale más que cualquier discusión posterior. Y calcula tú mismo lo que sí es de ley: la alcabala, con la calculadora de alcabala, y el resto de costos con por qué el precio del anuncio no es el precio final.
¿Y si el cobro viene del banco?
Es otro proveedor y otra vía: el reclamo se dirige al banco y, si no se resuelve, a la autoridad de protección al consumidor del sistema financiero. Exige el tarifario vigente al momento de la contratación, que debe estar publicado.
¿Cómo reviso la liquidación antes de pagarla?
Pide la liquidación final con días de anticipación, no el mismo día de la firma. Con el documento en mano, separa cada línea en uno de estos tres grupos:
- Tributos de ley. Básicamente la alcabala. Compara el monto con tu propio cálculo. Si compras en primera venta a una constructora, recuerda que ese impuesto solo alcanza a la parte del valor que corresponde al terreno, no al precio completo.
- Reembolsos a terceros. Notaría, registro y trámites que la empresa paga por ti. Pide la cotización o el comprobante del tercero: lo que te trasladan no debería ser mayor que lo que ellos pagaron.
- Cargos propios de la empresa. Gastos administrativos, minuta, gestión. Para cada uno, busca la cláusula del contrato que lo autoriza. Si no la encuentras, ese es el cobro que corresponde cuestionar.
Después cruza la liquidación con el detalle de pagos que te enviaron antes de la separación. Todo concepto que aparece recién ahora, o con un monto mayor al informado, es el que tienes que observar por escrito antes de pagar.
¿Y si la diferencia viene del tipo de cambio?
Es un cobro sorpresa que casi nadie ve venir. Si el precio está en dólares y pagas en soles, o al revés, la empresa puede aplicar un tipo de cambio que te perjudique y el monto final sube sin que ningún concepto nuevo aparezca en la liquidación.
Para evitarlo, el contrato debe precisar tres cosas:
- La moneda de la obligación, dicha de forma expresa.
- Qué tipo de cambio se usa si pagas en la otra moneda (comprador, vendedor o promedio) y qué fuente lo publica.
- La fecha que se toma: la del vencimiento o la del pago efectivo, que no siempre coinciden.
Si el contrato no lo dice, pide por escrito cómo calcularon la conversión y con qué fecha. Un tipo de cambio elegido solo por la empresa y no pactado es tan discutible como cualquier otro cargo sin cláusula.
¿Cómo redacto el pedido de devolución?
Una carta o un correo claro evita idas y vueltas y te sirve después como prueba. Incluye:
- Tus datos, el proyecto, la unidad y la fecha del contrato.
- El concepto cobrado, el monto y la fecha en que lo pagaste, con el comprobante adjunto.
- La razón por la que lo cuestionas: no figura en el contrato, no fue informado antes de la separación o no tiene desglose.
- Lo que pides: el sustento del cobro o la devolución del monto, en un plazo concreto de días hábiles.
Guarda el cargo de recepción o la respuesta del correo. Si el plazo vence sin solución, ese documento es el punto de partida del libro de reclamaciones y de la denuncia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a firmar si aparece un cobro nuevo?
Puedes condicionar la firma a que se aclare o retire. Hazlo por escrito para dejar constancia.
¿Los gastos notariales los paga siempre el comprador?
Es la práctica habitual, pero es pactable. Debe estar dicho en el contrato.
¿La empresa puede cobrarme por elaborar la minuta?
Puede, si está pactado y con monto informado. Sin pacto previo, es cuestionable.
¿Y el IGV?
En la primera venta del constructor hay reglas específicas de IGV. Debe estar reflejado en el precio informado, no aparecer después.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un cobro indebido?
Reclama de inmediato. Los plazos de prescripción corren y la evidencia se enfría.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Indecopi — Guía sobre productos y servicios inmobiliarios
- Gestión (2026) — Multas del Indecopi al sector inmobiliario superan los S/ 3,26 millones: los motivos
- Código Civil peruano — obligaciones, resolución de contrato, saneamiento y vicios ocultos
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un reclamo se gana con documentos ordenados. Con esto los preparas:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Defensa ante una ejecución de garantía — revisión de la liquidación, contradicción en plazo y alternativas antes del remate.
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