¿Por qué el precio del anuncio no es el precio final?

El precio del anuncio es el precio del inmueble, no el costo de comprarlo. Entre uno y otro hay siete conceptos, y quien no los presupuesta descubre a último momento que le faltan varios miles de soles justo cuando ya firmó la separación.

¿Cuánto suma cada concepto?

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.

Este artículo resuelve una parte del problema; el método completo, con comparables, el dato del BCRP, ajustes, rango y cuándo corregir, está en la guía completa para fijar el precio de venta de una casa o departamento.

¿Un ejemplo con números?

Sobre un departamento de S/ 400.000: la alcabala son (400.000 − 55.000) × 3% = S/ 10.350. A eso se suman notaría, derechos registrales, tasación y comisión de desembolso si vas con crédito. El monto exacto de la alcabala lo puedes obtener con la fecha real de la operación en la calculadora de alcabala, que además te da la fecha límite de pago.

¿Y del lado del vendedor?

El vendedor no paga alcabala, pero sí impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, salvo que se trate de su casa habitación. Ese cálculo usa el Índice de Corrección Monetaria del MEF y lo resuelve la calculadora de impuesto a la renta. Si vas a vender, el desglose completo está en ¿Cuánto cuesta vender una casa? Todos los gastos del vendedor.

¿Se puede negociar quién paga qué?

Parcialmente. La alcabala es de cargo exclusivo del comprador por ley y no admite pacto en contrario frente a la municipalidad, aunque las partes pueden acordar quién pone el dinero. Los gastos notariales y registrales sí son negociables y suelen ser un buen punto de intercambio cuando la diferencia en el precio es pequeña.

Y cuándo se paga cada uno de esos conceptos depende de la etapa: cuánto tarda una compra desde que doy la separación.

El precio publicado tampoco es el de cierre

Hay una segunda razón por la que el número del aviso no es el definitivo: es un precio pedido. La operación suele cerrarse después de una negociación, y para negociar con criterio necesitas saber si ese precio está en rango. El método más sencillo:

1. Reúne de 5 a 10 inmuebles parecidos en unas pocas cuadras a la redonda, no en todo el distrito.
2. Calcula para cada uno el cociente entre precio y área techada. Si un aviso usa el área total con áreas comunes, su precio por m² se ve más bajo de lo que es; esa diferencia de criterio puede llegar al 15% o más entre dos departamentos del mismo edificio.
3. Ordena los resultados y quédate con el valor del medio, para que un aviso muy caro o muy barato no distorsione la referencia.
4. Contrasta con una fuente oficial. En Lima, el BCRP publicó para el primer trimestre de 2026 un promedio de US$ 2.042 (S/ 6.916) por m² de departamento en 12 distritos. Fuera de esos distritos no hay una serie equivalente y la referencia sale de tus comparables.

El paso a paso está en cómo se calcula el precio por m² de verdad.

Lo que el historial del aviso te dice

Un inmueble que lleva meses publicado o que ya bajó de precio una o dos veces cambia la negociación. Mientras espera, el vendedor sigue pagando mantenimiento, arbitrios y predial, y sabe que el interés de las primeras semanas ya pasó. Para ti, como comprador, eso suele traducirse en más margen para una contraoferta sustentada. Antes de ofertar, fíjate en:

• Cuánto tiempo lleva el aviso en línea.
• Si el precio se ajustó y cuántas veces.
• Si la diferencia con tu mediana de comparables es grande o está dentro de lo razonable.

Lo que pagarás cada mes después de comprar

El costo del inmueble no se agota en la firma. Una vez con las llaves, entran gastos recurrentes que conviene sumar a tu presupuesto antes de hacer una oferta:

• Mantenimiento del edificio: lo fija la junta, no el vendedor. Pide los recibos de los últimos meses y el reglamento interno.
• Predial y arbitrios: los tributos municipales del inmueble, que pasan a tu nombre como nuevo propietario.
• Seguros del crédito: desgravamen e inmueble, si compras con hipoteca.

Como orden de magnitud, una estimación de EximiaHaus para un inmueble de S/ 400.000 ubica el mantenimiento y los arbitrios en unos S/ 480 al mes y el predial prorrateado en unos S/ 160. Son cifras de referencia que cambian según el distrito y el edificio, así que confírmalas con los recibos reales.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debo reservar además del precio?

Depende del monto, pero conviene presupuestar los gastos con holgura y calcular la alcabala con precisión antes de ofertar.

¿El banco financia los gastos de cierre?

Algunos permiten incluir ciertos gastos en el crédito. Pregúntalo antes de la aprobación, no después.

¿La alcabala la paga el que compra en planos?

Sí, pero en la primera venta que hace la constructora solo se paga sobre el valor del terreno, no sobre la construcción. Ver alcabala al comprar en planos.

¿Qué pasa si no pago la alcabala a tiempo?

Se generan intereses moratorios y la notaría puede no elevar la minuta. Ver casos de exoneración.

¿El mantenimiento se puede negociar?

No con el vendedor: lo fija la junta de propietarios. Pero sí debes conocerlo antes de ofertar, porque cambia tu cuota mensual real.

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Fuentes

• Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
• RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
• CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026