El precio del anuncio es el precio del inmueble, no el costo de comprarlo. Entre uno y otro hay siete conceptos, y quien no los presupuesta descubre a último momento que le faltan varios miles de soles justo cuando ya firmó la separación.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), a cargo del comprador.
- Gastos notariales y registrales: dependen del valor y de la notaría; se cotizan antes de firmar.
- Tasación: obligatoria si compras con crédito hipotecario.
- Seguros: desgravamen e inmueble, mensuales durante todo el crédito.
- Mantenimiento del edificio: un costo fijo que empieza el día que recibes las llaves.
- Scotiabank proyecta más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026, 10% más que los 41.057 de 2025.
¿Cuánto suma cada concepto?
| Concepto | Quién lo paga | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Alcabala | Comprador | 3% sobre (valor − S/ 55.000) |
| Notaría | Se pacta; suele ser el comprador | Tarifa según valor de la operación |
| Inscripción en Sunarp | Comprador | Derechos registrales según valor |
| Tasación | Comprador con crédito | Tarifa del perito o del banco |
| Comisión de desembolso | Comprador con crédito | Según tarifario del banco |
| Seguros (desgravamen e inmueble) | Comprador con crédito | Mensual, dentro de la cuota |
| Mantenimiento del edificio | Nuevo propietario | Mensual, según el edificio |
¿Un ejemplo con números?
Sobre un departamento de S/ 400.000: la alcabala son (400.000 − 55.000) × 3% = S/ 10.350. A eso se suman notaría, derechos registrales, tasación y comisión de desembolso si vas con crédito. El monto exacto de la alcabala lo puedes obtener con la fecha real de la operación en la calculadora de alcabala, que además te da la fecha límite de pago.
¿Y del lado del vendedor?
El vendedor no paga alcabala, pero sí impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, salvo que se trate de su casa habitación. Ese cálculo usa el Índice de Corrección Monetaria del MEF y lo resuelve la calculadora de impuesto a la renta. Si vas a vender, el desglose completo está en cuánto te cuesta vender tu casa en total.
¿Se puede negociar quién paga qué?
Parcialmente. La alcabala es de cargo exclusivo del comprador por ley y no admite pacto en contrario frente a la municipalidad, aunque las partes pueden acordar quién pone el dinero. Los gastos notariales y registrales sí son negociables y suelen ser un buen punto de intercambio cuando la diferencia en el precio es pequeña.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo reservar además del precio?
Depende del monto, pero conviene presupuestar los gastos con holgura y calcular la alcabala con precisión antes de ofertar.
¿El banco financia los gastos de cierre?
Algunos permiten incluir ciertos gastos en el crédito. Pregúntalo antes de la aprobación, no después.
¿La alcabala la paga el que compra en planos?
Sí, con reglas propias para la primera venta del constructor. Ver alcabala al comprar en planos.
¿Qué pasa si no pago la alcabala a tiempo?
Se generan intereses moratorios y la notaría puede no elevar la minuta. Ver casos de exoneración.
¿El mantenimiento se puede negociar?
No con el vendedor: lo fija la junta de propietarios. Pero sí debes conocerlo antes de ofertar, porque cambia tu cuota mensual real.
Antes incluso de discutir el número, está la decisión de mostrarlo o no: si conviene poner el precio o dejarlo a consultar.
Del lado del vendedor, esa distancia conviene calcularla antes de publicar: la distancia entre lo que pides y lo que recibes.
La distancia entre lo publicado y lo que se firma tiene explicación: si los precios publicados son reales.
Este artículo es una pieza de la guía de cómo se compra una casa paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula el desembolso completo antes de ofertar. Estas herramientas lo hacen en un minuto:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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